加州新租房管制法案出台, 与纽约相比如何?

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就在上周三，远西海岸的加州立法机构通过了代号为AB-1482的法案，这是一项全州范围的租金控制措施，预计将影响到800万人。与纽约阻力重重，声势浩大的租房管制法案相比，加州显得平静多了。在纽约新租房法案通过之前，房地产行业已经花费了数百万美元，聘请经验丰富的游说者并发起媒体宣传活动，以消除历史上看都及其严苛的租房管制法案，保护居住在100万套公寓的房东的利益。 法案仍然通过，纽约各地的房东表示之前的努力付之东流。

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加州新租房法案反对声为何相对较小？

加州的公寓协会代表了大洛杉矶地区超过6万5000个业主。在成功谈判将豁免延伸至15年以上的公寓、减少对管制公寓进入市场的已有限制，以及禁止地方政府将租金涨幅限制在法案规定的数字之下之后，加州公寓协会停止了对新法案的反对。在大多数情况下，AB-1482将限制租金上涨至5％加上通货膨胀。

除此之外，虽然加州的租房新法对租金管制加强，但房地产行业的相对沉默实际上可能是一种精明的策略：这样可以激发对变革的呼吁。而且，正如CBRE执行副总裁兼和资深房产专家Dean Zander表示，“法案规定的租金上涨上限使大多数人松了一口气，这是我们可以忍受的限额。”他还认为，该法案可能会激发对加州的更多房产投资，因为它为投资者在一定程度上提供了确定性。他说：“法案AB-1482之后，我们知道会发生什么，不用担心未知。” Extell Development的说客兼纽约长期政治策略师George Azrt表示，加州的业主团体在对新租房法案的的表现上比东海岸的纽约更好。在全国范围内，租金控制是主流，每个人都在试图弄清楚如何应对住房危机。但是，加州通过的全州租金上限虽然严格，但并不像纽约那样严格。

图片来源：Rezaul Karim/Unsplash

加州和纽约新租房法案的比较

1 应用范围

加利福尼亚州    法案AB-1482不适用于任何已经受到当地租房条例的房屋，例如洛杉矶市，圣莫尼卡和旧金山等城市的房产。 它还禁止加州的地方政府提高年度租金上限。

纽约    虽然纽约市大部分受租金监管的公寓都集中在纽约市，但租金管制房产的推广条件已纳入新的租房法案。 只要市政当局的空置率低于5％而且宣布全州住房紧急情况，就可以使更多的公寓加入租房管制公寓的行列。

2 监管控制

加利福尼亚州    AB-1482法案没有设立专门的机构或部门来处理执法问题。租户的首选执法选择是法院系统。如果他们认为他们的房东违法，他们也可以向加州公平就业和住房部提出投诉。

纽约    房屋和社区重建委员会是政府指定的租金监管机构。由纽约市市长任命的九人租金指导委员会也规定了五个行政区租金管制房的年增长上限。

3 年租金上限

加利福尼亚州    年租金涨幅上限为5％加上通胀率或10％，以较低者为准。据《纽约时报》分析，去年加州只有7％的房产增幅超过法案规定的数量。

纽约    市场上的房屋没有租金上限，但是对于任何超过5％的租金上涨，州内的所有房东都必须提前30天通知。对于租约超过一年的租户，业主必须提前60天通知，对于租约超过两年的租户，天数最多可达90天。

4 合理理由驱逐保护

加利福尼亚州    一旦租户占用了一个单元12个月，除非满足某些要求，否则房东不能驱逐租户。例如，如果房东未能支付租金、违反租约，以及在房屋内进行犯罪活动等，房东可以驱逐租户。如果房东或直系亲属想要使用和过户公寓，房东必须向租户支付搬迁费用。

纽约    法案阻止房东在没有正当理由的情况下驱逐租户。

5 持久性

加利福尼亚州    AB-1482将于2030年1月1日到期，并在该日自动废除。

纽约    纽约的租金监管法律之前每隔几年就会到期，并且与2016年到期的纽约市421-A减减税法案一起，导致周期性的法律修订。2019年的《住房稳定和租户保护法》是永久性的，但仍有修订增订的可能。

6 退出管制

加利福尼亚州    当租户合法地办理适用于AB-1482法案的房产时，房东可以提高市场租金，但是上涨幅度仍然受到限制。

纽约    几乎取消了退出管制的可能。在新法案通过之前，如果符合某些条件，受监管公寓的房东能够解除对公寓的管制。比如公寓的租金超过2,700美元并且租户搬离。

7 使用房产类型

加利福尼亚州    法案专门针对机构投资者和公司所拥有的住宅物业，似乎是为了挽救个人房东免受新法规相关的高成本。

纽约    该法案的大部分内容仅适用于受到租金管制的大约100万个公寓。

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