在美国，出租房和自住房的税务优惠分别有哪些？

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美国购房指南：

一、自住房产

1）非美国税务居民在美国持有自住房产，如果没有其他美国收入，则不需要报税单，也就相应的没有税务抵扣。如果有其他美国收入需要报税的话，房产的地产税可以作为税务抵扣，2017年无上限。2018年起，地产税和州所得税的总和上限为1万美元可以抵扣。

2）美国税务居民持有自住房产，在需要申报个人所得税税单的情况下，房产的地产税可以作为税务抵扣，2017年无上限。2018年起，地产税和州所得税的总和上限为1万美元可以抵扣。房屋贷款利息方面，2017年12月31日及之前取得的房屋贷款，本金的前100万所对应的贷款利息可以抵扣。自2018年1月1日起获得的新自住房房屋贷款，只有本金的前75万所对应的贷款利息可以抵扣。

3）美国税务居民如果在5年内持有和居住在该房满2年的情况下，在出售该房产时，单身报税状态可以有25万美元的增值免税额，夫妻合并报税状态可以有50万增值免税额。

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二、出租房产
1）外国人在美国持有出租房产，每年需要申报1040NR及Schedule E。

2）美国税务居民持有自住房产，每年需要申报1040及Schedule E。

3） Schedule E的申报形式简而言之就是，租金收入- 费用=净利润=应税所得

（Photo by rawpixel on pexels）

可抵扣的费用包括全部与出租房相关的费用，例如：保险费，管理费，物业费，中介费，清洁费，维修费，房东支付的水电费，垃圾清理费，地产税费，房屋贷款利息，由于该房事宜而产生的差旅费，由于要申报出租收入而产生的会计师费，等等。买房的成本需通过折旧费抵扣。装修或新家具的费用，单笔账单或单件低于$2500美元的费用可在当年抵扣，高于$2500美元的装修和新家具费用第一年可抵扣50%，剩余部分需按预计可使用的年限分摊通过折旧费来抵扣。

三、投资房产（非自住和出租）
1）无论是外国人还是美国税务居民持有投资房产，在持有期间，不强制对房产进行申报，但是建议每年披露在该投资房产上的花费（包括所有与这栋投资房相关的花费），以便将来在卖出房产时，可提高房产的成本以减少增值利润。如果不做披露，卖房时的房屋成本只能按当时的买价计算。

作者：倪霁瑶女士（Ms. Vivian Ni），自2011年加入ASAM,LLP，现任经理。活跃于以中美投资为主题的线上交流平台，实时从财务和税务角度，为跨境投资者就国际税务，企业组织结构，及本地化财务管理等问题提供解答。倪女士曾多次应邀作为讲师，代表公司出席商业及社区讲座，主讲海外公司投资，本地化财务管理流程，企业投资结构规划，及投资移民税务等课题。