为何说房产投资可能帮您省税:这4招不知道就亏了

咱们华人，对地产爱得深沉，几乎人人心里都住着一个包租公包租婆。华人对投资房的热情也是把世界其他人民甩开几百里远。

但是报税，往往对于包租公包租婆来说却是一件头疼的事。收了租金，是不是意味着税赋也会水涨船高？可是维护投资房的诸多隐形收入，又如何能保证在报税上不吃亏呢？

其实投资房是美国现行税法下的最佳投资方式，原因是美国税法给房产投资开了诸多绿灯。 投资房省税招数也极其众多。如果合理运用，投资房收入不仅可能不用交税，还可能帮您省税。  今天，我们就给大家讲讲最基本也是最重要的4招。

1.房产折旧如何帮助你省税。

1.1 什么是房产折旧？

在美国税法里，折旧主要是用来抵消你从投资房所得的收入。当你的投资房在账面上的收入减少了，你需要交的税也就少了。是不是听起来很棒？那么，折旧具体怎么操作？美国国税局（IRS）规定，在你购买房产当天起，房子便开始贬值了，以你购买时的价格为基础以27.5年来计算折旧。（不要问我为什么是27.5年，请记住就好了。）在这期间，你对房子的翻新以及改造的支出也能加在里面进行折旧。虽然在税法里面有折旧的说法，但实际上你的房子不是真正的贬值，这只是一个虚拟的概念，相反，从长远角度来看，由于供求关系，通货膨胀等等因素，在大多数情况下房子本身的价值其实是在升值的。

1.2 如何计算房产折旧？

也许你看完以上的概念还是不太清楚，没关系，让我们来给你举个简单的例子。

• 投资房净收入: 假设你今年股票赚钱了（当然这也可能不是假设），低调的你在美国某地消费了$275,000买了一套一室一厅的“豪华”公寓作为投资。然后你很幸运的找到了一个满意的租客，每个月租金收入2,000美元，扣除物业费，房产税，房屋保险这些必要支出，你每个月的净收入就是$1,000美金。那每年就是12,000美金的净收入，这差不多快赶上了中国国内996的小白领们一年的收入了！
• 折旧支出: 作为光荣的纳税人，你准备为这12,000美金交税了，等等，你扣除了折旧费用吗？根据税法的27.5年折旧，你的折旧费用是 $ 10,000，用购买价$ 275,000 除以 27.5得到的。这一万美金将直接从你的净收入扣除。
• 应缴税收入: 通过扣除折旧部分，你在账面上的收入利润一下变成了2,000美元。这就意味着你的应缴税收入立马从12,000美金的净收入降到了2000美金！！是不是有种捡到便宜的感觉。这也是为什么我们有“租金收入免税”的说法！

当然，占便宜也不是那么容易的事情，以上只是一个非常简单的例子，实际情况可能会比这个复杂很多，由于不同类型的房产以及租金收入结构的不同，计算折旧的方法也会不同。如果你感兴趣的话，我们会在以后的文章里会慢慢和你分享更高阶的信息。

2. 如何巧用房贷利息抵税？

2.1 为什么要利用房贷利息？

如果一定要说疫情对我们有什么积极的影响？那对于购房者而言，当然是现在的房贷利息处于历史最低啦。我们常常提醒我们的客户，“投资房产一定要利用好贷款利息的杠杆原理”。俗话说的好，“聪明人都在用别人的钱来赚钱”。美国税法中又一个对投资房产有利的税法，那就是你支付的所有贷款利息可以100%从你的税表上扣除并且没有任何限制。大家都知道，在特朗普2018年税法改革后，很多人没有从房贷利息扣除中受益，因为他们不再逐项列出收入扣除项。我们的许多金主客户们觉得贷款买房没有这个必要，当然也不是没有这个实力，但我们还是会开玩笑说，如果你真的不想贷款，那就全额购买自住房或者还清自住房的贷款。但是，从美国税法利好投资房贷款的角度来看，用现金购买出租房或提早还清出租房贷款的确不是一个明智的选择。所以，请三思，而后行。

2.2 如何在税表中扣除利息支出？

让我们回到你那套“豪华”投资公寓的例子。你用75,000美金并以4％的利率借入200,000美元购买，每年利息支出为8,000美元。去除8000美元的房贷利息支出，那么你的税表上2000美元的净收入变成了6,000美元的“亏损”。这意味着什么？你不必向美国税务局交一分钱的税了！

更好的是，你还能用这笔“亏损”抵扣你其他的收入。假如你是单身贵族，一年工作收入80,000美元，扣除不需要缴税的部分，你的应缴税收入则是67,400美元，你的联邦税率在22％，假设州所得税率为4.95％，那么这8,000美元的贷款利息将为你节省2,156美元（$ 8,000 x 26.95）。是不是有种在做梦的感觉？在除去贷款按揭以及其他房产支出后，你不仅能拥有良好的现金收益，你还不需要为这部分收入缴税，而且扣除折旧的“虚拟支出”以及利用贷款这个杠杆，你甚至可以抵扣其他收入以获得更多的退税金额。

大家看到后有没有觉得好是好，就是脑子被小编的数字搞得有点晕？现在广大人民群众们知道咱会计师的幸苦了吧！

3. 1031同类交换是如何帮你免除卖房增值税？

我们的第三个招数是1031同类交换，在出售投资房时如何避免缴纳增值税？

3.1 什么是1031同类交换？

当你出售投资房时，也就是说在你的房产（不包括自住房）增值后卖出，接着马上买回价值不低于原房产的同类型的房产（价值相等或更高），在180天内替换你出售的房产。这样资金又回流至市场。这可不就是美国政府最想看到的吗？资本一直在市场流动而不落入某一个投资人手中，于是他们就给予这种同类交换一个大大的优惠政策 － 增值税延迟。交换延税的房地产可一换多，也可多换一，在最后卖出所有房地产，不再继续同类交换投资时，一并缴纳增值税。

1031同类交换是一个非常复杂的操作但也是投资者的一个非常明智的选择，你放心，你只需要一个像我们一样优秀的会计师团队以及好的律师，这笔钱你省定了。

3.2 具体如何操作呢？

人类之光马斯克太空计划成功了，你的特斯拉股票一度大涨，于是你考虑购买一个更好的多单元型投资房。其实，你不需要卖股票也可以买到更好的投资房。而且以下这个方法还能帮助你省更多的税。假如你在10年后以50万美元的价格出售你那当初用275,000美金购入的“豪华”投资房。当时你首付75,000美元，加上30年按揭贷款200,000美元买入。那么10年后，你的贷款本金差不多还剩160,000美元。出售你的投资房给你带来的净收益为340,000美元（500,000美元-160,000美元）。这时，你想玩玩升级，买套美国某地价值为100万美元的多单元型投资房。你就可以用你先前公寓的340,000美元收益作为多单元型投资房的首付，并贷款660,000美元。在这个过程中，你不仅赚到了公寓房的 $ 225,000的房产增值收益（$ 500,000-$ 275,000），而且还从“折旧虚拟支出”中获得了100,000美元（10,000美元X10）。同理，你新购买的房产将给你带来更大的“虚拟折旧支出”，从而带来更大的投资净收入以及省更多的税。最最重要的是， 这样的同类交换后，你那$ 225,000的房产增值收益还不用交税哦！！！ 我想说的是：在股票和其他投资产品上，美国税法可是没办法做到这么大的福利的啊！

4. 如何运用“基础提升”（Step Up Basis）获得租金收入免税

最后一个概念是 “基础提升”，听起来是不是很高端，这可以满足你在房产投资中获得免税收入。让我们继续回到你那套“豪华”投资公寓，假如年少有为的你是在20多岁的时候以75,000美元首付买下的这个价值275,000美金的房产，通过你持续努力的工作以及正确的税收策略，在你80岁的时候，你的资产很有可能增长到500万美元。当你去世的时候，你的孩子们将以当时的提升后的“市值”500万美元继承你的资产。这些“市值”将成为他们的基础资产，所以你的孩子们也完全不需要支付任何稅 。这就是基础提升的好处！

听起来是不是让人难以置信？但这是事实，在美国，许多富裕家庭已经充分利用这一税收策略来积累财富，并且传承给自己的下一代。像我们这样的普通人也可以做到哦！

  投资房省税专题讲座

为了帮助更多人深入了解为何投资房的省税策略，在此方面有丰富经验的周军城市集团推出了专题讲座 – 为什么说房产投资不用交税，相反有可能帮您省税？

点击下方观看讲座录播视频。

https://www.youtube.com/watch?v=ZARNHNJmrPE&t=3817s

◆ 作者： 周军城市集团

周军城市集团是一家集会计，地产和保险为一身的综合性金融服务公司。 旨在为客户提供完善的房产投资配置、税务规划、保险顾问与金融理财等综合金融服务。其客户遍布美国各大州。