EB-5融资在大型房地产开发中的应用

优投房专栏作家

EB-5融资作为一种商业房地产开发的融资方式，以其灵活性逐渐受到房地产开发商，尤其是大型商业，酒店，基础建设等等开发商和利益相关群体的重视。目前越来愈多房地产开发商，尤其是位于东岸与西岸主要城市和周边地区的房地产开发项目逐渐将EB-5融资纳入开发融资资金池Capital Stack的主要部分。在纽约大都会地区，波士顿一直到佛罗里达，西岸加州地区和新兴的州如德克萨斯州等都有大量的基础建设和商业地产项目使用EB-5资金。

EB-5投资的客户大部分都是需要通过EB-5投资获得永久绿卡的中国投资人和他们的家庭。对于EB-5的投资人来说，这项“投资”的最大回报是绿卡。所以与此同时，投资人对于投资的回报和对于投资品本身的其他商业需求就和其他的融资机构不同。在传统渠道中的融资机构，比如商业银行，保险基金，私募基金等，

EB-5投资人的投资回报非常简单——获得绿卡和投资资金的返还。相反在利率回报和股权分红回报上面的需求很低，也很灵活。

这也是EB-5融资越来越受到开发商青睐的重要原因。相比传统渠道的投资人，EB-5投资人的需求简单，要求和程序也没有那么复杂。一般来说，只要投资人可以通过投资该项目获得永久绿卡，项目运作顺利，投资人愿意接受远低于市场通用的利率价格，甚至是毫无利率回报的项目。在一些早期的EB-5项目中，投资人甚至对于是否能够拿回资本金持有开放的态度，前提是永久绿卡可以顺利通过。

由于2008年以后随着EB-5越来越被大型房地产开发项目看重，很多优质的开发商和金融机构介入EB-5融资，许多既能帮助投资人完成投资移民流程，又能在投资人获得永久绿卡之后开始资金完整退出机制的项目和区域中心进入市场的竞争中。使得投资人也越来越精明的选择优良的项目，“牺牲投资资金”的行为会渐渐退出市场，现在的贷款型项目针对的投资人群体都是既能拿回绿卡，有能够按合同规定日期启动资金返还程序的项目。

尽管在美国的一些政治评论中有批评EB-5投资移民是一种“卖绿卡”的行为，但是美国EB-5投资移民却在真实的为美国创造就业岗位。尤其是移民局对于投资人的投资“必须暴露在风险之下”的要求，让投资资金必须投放到项目中去作为房地产购买原材料，聘请建筑工人等开销的资本金去创造就业。

EB-5投资移民相比其他国家简单的买房移民来说更加能够促进区域的经济发展，为美国本国人民谋福利。在2008年金融危机以后，欧洲许多国家都推出了投资换居留权的类似投资移民项目，但是这样的投资只会吹涨一个更大的房地产泡沫。为了解决房地产的危机而创造另一个房地产泡沫的政策很明显是失败的。

EB-5投资移民并没有规定该投资款以什么形式投入项目，EB-5投资资金可以作为股权或者债权投入项目，满足投资资金“暴露在风险之下”和创造就业的需求。虽然投资人不可以以借贷Loan的形式将投资资金借给新企业New Commercial Enterprise[1]，在EB-5投资人作为股东（有限合伙人Limited Partners或者优先股持有人Preferred Stock）投入新企业之后，新企业NCE可以作为法人实体将投资款再以借贷的模式借给创造就业的企业JCE[2]。这就是投资人所熟知的“贷款型”项目，这是相对“股权型”项目来说的。现在一般的大型房地产开发项目都采用了新企业NCE再借贷的“贷款型”模式。

由于区域中心投资的项目优势，绝大部分投资大型房地产开发项目的投资人都是通过“区域中心”来投资的。区域中心投资的优势也逐渐成为EB-5行业发展的未来方向，房地产开发项目的融资也是围绕区域中心模式来运作的。

房地产开发项目使用EB-5资金

虽然绝大部分的中国大陆居民了解到EB-5计划都是作为移民者和投资人，其实这只是EB-5的硬币的一面。EB-5作为一种突破传统融资渠道的房地产融资方式正在进入许多开发商的融资计划书，许多大型房地产开发商在建立自己的区域中心In-House Regional Center长期为旗下的开发项目做EB-5融资。由于房地产开发融资的复杂性，EB-5资金可以填补由开发商的股权和高级债权人（比如商业银行）之间的融资空缺Financial Gap，这对许多房地产开发商来说都是很有吸引力的。

当然，这个硬币的反面仍然是庞大的海外投资人，尤其是中国大陆投资人对于投资移民和美国永久居留权的强烈需求。所以任何项目方，不论是项目方，房地产开发商和区域中心都必须要将投资人的绿卡回报作为一个重要的考量因素。在项目运营中妥善规划投资人的数量，就业岗位的创造数量和模式以及在投资人申请I-829阶段提交给移民局的证据文件。

适合做EB-5融资的项目

不是所有的项目都适合做EB-5融资。由于90%以上（如果没有每年10，000张签证的配额和对于中国大陆出生的限额[3]，中国大陆投资人会占据更多的份额）的投资人都来自中国大陆，中国大陆投资人对于投资产品的喜好完全主导了EB-5的发展和对于投资产品的设置。中国大陆的投资人偏好房地产相关投资项目，那就使得EB-5行业从最开始的有各种项目的参与：农场，滑雪场和餐馆等等，变成了几乎专属于房地产项目和基础建设项目的融资方案。

房地产融资的资金池Capital Stack

房地产开发，尤其是大型房地产开发在任何一个资本主义国家都是要撬动巨大金融杠杆的过程。房地产融资的资金池Capital Stack的由各方金融机构和投资人组成。房地产开发商的自有股权融资Equity和商业银行提供的建筑贷款Construction Loan是一个房地产融资项目必须有的两部分。剩下的我们称之为缺口融资Gap Financing，就是在除去了商业银行的贷款和房地产开发商的自有股权之外，房地产开发商还要想办法去融资获得的一部分缺口Gap，称之为的Gap Financing。绝大部分的EB-5投资都是用来去填补这一部分的融资需求的。Gap Financing 的主要模式是通过夹层贷款Mezzanine Loan或者优先股股权Preferred Equity来实现的。贷款型的项目就是让EB-5资金作为类似夹层贷款的结构投入项目中。

由于EB-5贷款虽然利率低，贷款要求灵活，同时也必须附加满足投资人绿卡申请的需求。从某种程度上来说，在传统夹层贷款的基础上附加了移民的风险；但是与此同时，也降低了夹层贷款的担保要求和高昂的借贷成本。

[1]新企业New Commercial Enterprise

EB-5投资人的投资必须投入“新企业”，该新企业的标准是：（1）必须成立于1990年11月29日以后；（2）如果该企业成立于1990年11月29日以前，（a）经过购买或者重组的新企业; (b) 或者经过扩张有净资产或者雇员40%以上的增长。

[2]创造就业的企业Job Creating Entity

实际使用投资人的资金，为投资人创造就业的商业实体。在地产投资中，一般都是标的房地产开发项目。这个创造就业的企业可以是一个有完工日期的项目，也可以是一个持续运营的公司。

[3] EB-5法案推出以来，最初并没有达到预期的效果。因为一开始施行的只有直接投资这种方式，成功率不高，尤其是I-829申请的要求难达到。2003年，美国政府只发出了65个投资移民签证。2007年只有800人申请EB-5签证。然而，从2009年起，申请者几乎年年都在翻番。2014年以来，该项目实施24年来配额首次用尽，申请人进入排期。

*文章内容均来自Susan Feltner周潇晨。

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