上篇文章“为什么EB-5可以不是赌博“，我们简要地列举了防范EB-5地产项目投资风险的几个要点:1）确认项目能完工；2）资金结构；3）开发商投入；4）资产价值。我们将在这一期和今后几期中对这些要点做出更为详细的介绍。
在这一期里，我们就项目能否完工这一风险做出论述。对投资人来说，这是最有可能导致“钱卡两空”，危害最大的风险。所以，我们把它放在首位，做出重点论述。
下面，我们就项目不能开工和完工的几种可能性逐一作出分析：
第一：项目方拿钱跑了，或者挪为它用。
这可能是您平时从媒体中听说的一些极端案例。美国证券会在近几年投诉的几个案例，大多属于这一类极端的欺诈案例。最臭名昭著的案例是芝加哥会展中心项目。在这个案例中，项目方通过伪造文件、夸大开发经验等手段，欺诈投资，并将投资挪用于个人消费和其他生意。万幸的是，由于发现及时，且投资款都在监管账户，所以投资人后来全都收回50万美金的投资本金。但是许多投资人的管理费都收不回来了。因此，这个案例虽然影响很大，但对投资人的危害，并不是最大的。
被美国证券会起诉的一个最新案例是加州的一个养老院项目。项目方用两年的时间筹了两千万美金，结果项目迟迟未能开工，项目方将其中的一千万美金挪为私用。在这个案例里，投资人的损失就比芝加哥项目大的多。
第二：项目方缺乏经验，项目开工了，EB-5资金使用了，但开发商没有能力完成。
这种情况的经典剧情是：开发商从来没有正儿八经做过什么地产项目。项目方通过“包装”，让投资人觉得开发商有许多相关经验。开发商也并没有明显的欺诈行为，而且主观上确实希望能通过“廉价”的EB-5资金，成功完成自己的处女作。作者在美国的区域中心工作负责删选项目时，曾收到大量缺乏经验的“开发商”要求使用EB-5资金的电话。在他们看来，EB-5资金是容易取得的“笨钱（dumbmoney）”，很容易拿到。所幸我们的区域中心老板和我的意见一致，对于这样缺乏资历的开发商一律拒绝。所以，我们的区域中心在保证投资人绿卡上，一直保持着很好的记录。
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从资金结构上看，这种项目的EB-5资金通常顺位较低，较先投入项目开发。区域中心在控制放款时，没有有效的约束。结果，投资人钱进去了，开发商搞了土地平整、排了些管子、挖了个坑，但后面却因为种种原因没法再继续了。最常见的原因是因为其他资金没有落实。所以，我们在选项目的时候，一定要确认项目已经大致具备了开工的所有条件，比如其他资金证明、地块控制、政府批文、酒店连锁文件等。
由于中途停工的项目通常卖不上什么价，所以投资人的投资款基本拿不回来。所以从作者的角度看，这第二类非欺诈案例比欺诈案例更悲剧。欺诈案例还能让美国证券会起诉项目方，强制项目方用它们的其他财产来偿还投资人损失。这第二类烂尾案例，投资人非但拿不到绿卡，还通常颗粒无收，还不容易去告。
看到这里，有读者问：是不是找到有经验的开发商就风险小了? 有经验的开发商控制项目能力强，通常能完成开发过程。所以绿卡风险确实小了许多。但是，还款风险还是要看资金结构，资产价值评估等。有些投资人不在乎能否还款，那么找有经验的开发商就非常重要。
第三：项目方无法按时筹集所有EB-5资金，项目方不得不终止EB-5合同。
由于这一类风险通常被投资人忽视，却经常发生。这类风险通常剧情是：负责销售的区域中心没有能力在开发商期待的时间内筹到钱，项目没法开工，不得不终止EB-5资金合同。
这儿有两种情况：1）开发商和区域中心没有签署资金合同，开发商很容易地终止。2）开发商和区域中心有书面合同，开发商违约。
对于投资人来说，需要做的事情是：1）确认有书面的EB-5资金合同。2）确认区域中心有能力完成EB-5融资。如果EB-5项目太大，项目没有吸引投资人的“优势”，区域中心没有经验。这就要小心。
需要指出的是，项目的“优势”不仅仅包括项目自身资金结构、资产价值等实实在在的优势，还包括一些实际上对项目风险控制并没有太大帮助的“噱头”，例如项目所在地为知名的国际的大都市、有所谓在退出时再融资或购买项目的“意向书”、有I-526获批等。注I-526获批只能说明移民局对于项目假设的框架认可。如果项目不能完工，批了I-526也是没用。
“噱头”虽然不能降低投资风险，但在投资人比较盲目的现阶段，确确实实能帮助项目成功地完成EB-5资金的筹集，让项目顺利开工完工。
对于区域中心的能力，需要看区域中心的组织管理结构，在国内市场是如何筹钱的，正式员工有多少，中介的实力如何，是不是只找了一家中介独销等等。
信息来源：Eric Yao、优投房原创
图片来源：优投房原创、网络、Eric Yao
作者简介：
EricYao
美国太平洋地产投资咨询顾问公司总裁兼首席顾问（PACIFICPROPARTNERS）
美国威斯康辛州立大学房地产工商管理硕士
英国雷丁大学房地产学硕士
中国人民大学经济学硕士
曾任美国区域中心协会“投资美国IIUSA”协会投资人市场理事会委员
美国加利福尼亚州和威斯康辛州的独立房地产经纪人执照。
Eric Yao为美国太平洋地产投资顾问公司总裁兼首席顾问。他自2001年起定居美国，并一直从事房地产开发、投资和中介工作。曾创立美国百合溪地产和贷款经纪公司，担任美国万嘉尔德地产开发投资集团资本市场总监、中天嘉华集团美国哥伦比亚资产管理公司首席投资官、美国梦基金美国区域运营经理等职。十多年来，共参与了12亿美金的一手实地地产投资和开发项目，主要负责项目前期可行性评估和尽职调查。
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