美国购房指南：
有时候由于房源的的短缺，会出现一房多求的现象，抢房导致抬高卖价。于是问题出现了：成交价（Contract Price）和估价（Appraisal）不符。
我们首先来看看买房的成交过程，主要有四步：
- 出价
- 讨价还价
- 双方达成协议
- 购房合同生效（Binding）
在纽约，买方和卖方签署购房合同的时候需要预存10%的房款作为定金，定金存放在卖家律师的第三方账户里。在签合同的时候还有一个关于贷款的条款（Mortgage Contingency）：如果因为买家的贷款不能获得批准而不能完成购买，这个10%的定金会退回给买家。
购房合同签署之后，买家开始启动贷款。 因为贷款是放款公司用购买的房屋抵押来借钱给买家，所以首先贷款公司会用指定估价师（Appraiser）来检查一下要用来抵押贷款的那个房子，并估算一下房屋的价值。估完价之后，做出一个估价单（Appraisal Report），贷款公司根据估价单估出的价（Appraisal Price）来决定贷款的额数。 一般来说，贷款公司会基于估价和房屋合同价格中较小的一个来决定具体的批准贷款数量。
图片来源：Bernadette Gatsby/Unsplash
如果房价估出来高于或等于购房合同的价钱，贷款就没问题，贷款公司会根据买家的情况决定买家可以贷到的数额，不过估的价再高，贷款公司还是用合同的价位基数来贷款。 比如一处房产成交价是40万，如果贷款公司派来的估价师估出来的价是45万。 贷款公司还是以合同的价（Contract Price）来贷款，而不是以估价45万（Appraisal Price）来放款。
如果房价估出来低于购房合同的价格，贷款公司会基于其估值批准贷款，而不是用合同价的数额。这时候买卖双方又要讨价还价了，如果卖家不肯让价，那么差额只能是买家出了，如果买家也不肯出差价，合同只能终止了（一定要有文字的终止，双方要签字）。
下面我们就通过一个具体的例子来看：假设一个房产的合同价是20万美元，也就是房屋最后的成交价在20万美元。但是，贷款公司给出的估价是18万美元，有2万美元的差额。按照估价与合同价取较小一个的原则，贷款公司最后会用18万美元为基数来准备贷款，18万美元和20万美元中间有2万美元的差值，谁来补足这2万美元呢？这就有讨价还价的空间了，可以与卖家商量将房价下调2万美元？如果谈不拢，则合同将会被终止。
总而言之，贷款公司在决定贷款的数字时的参考价格是以购房成交价（Contract Price）和估价（Appraisal Price）中较低的价格计算，而不是用较高的数字。
如果决定终止合同，签署合同的时候有Mortgage Contingency的，10%定金会退回给买家。如果签署购房合同的时候买家免除了Mortgage Contingency的条款，那么买家会损失10%的定金。
专栏作家-余慧：曾任机械工程系副教授，后成为房地产置业经纪人。现在是Park Avenue International Partners Inc旗下的专业房产经纪人。主要服务范围是曼哈顿地区的房产投资和托管。
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