美国购房指南：
摘要：
在美国购房时和开发商谈判会为买方最多省下数万美金；
优投房教你从公寓设施、交易周边费用和贷款等角度出发学会正确谈判方式。
图片来源：unsplash
居住在皇后区的Li先生最近有些烦恼，自己刚刚决定购买一套全新的独立产权公寓（condo），可是却被自己的家人指责买贵了，Li先生的家人要求Li先生和开发商再“砍砍价”。
“买房不是小事，怎么不可以砍价呢？”
Li先生为此和开发商进行了多次交流，然而开发商仍旧不肯在价格上让步，使得Li先生陷入了两难的境地。
其实美国的房地产开发商并非是因为“行事刻板”而不肯让步。除了在某些特定市场和特定时刻，比如高端房产市场和某些有问题的项目，或者是用现金全款买房以外，大部分时候美国房地产开发商和买家之间在房屋本身价格问题上的谈判空间都不大，这个时候买家如果能学会正确的谈判方式，比如如果在独立产权公寓的装修问题、律师费用问题上与开发商进行友好谈判协商的话，这一举措甚至能为自己节省下上万美元！
为什么选择谈判
美国房地产开发商常常会竭力避免直接降价，因为在价格上的让步会影响到未来的房屋销售。在美国几乎所有房屋交易价格都是透明可查的，举个例子，如果开发商向买方允诺了25,000美元的折扣，他因此可能会不得不向之后所有购买同一房型的买家也提供相同的折扣，这对开发商本身来说是亏本的买卖。
因此，为了留住买方，也是为了维持原有的房屋价格，许多开发商会选择和买方进行谈判，进行契约以外的让步（“off-deed” concessions），从而达到使买卖双方都满意的双赢局面。而据相关资深律师介绍，这样的让步虽然在开发商心中有一个底线存在（一般不会超过房屋本身价格的7%），但是如果以5%的比例、纽约市2019年condo交易价格中位数79.9万美元来算，若是谈判成功能为买方带来约3.99万美元的利益。
图片来源：Patrick T’Kindt From Unsplash
有哪些要点可以谈判，从而变相拿到优惠？
那么哪些要点可以进行谈判呢？优投房为大家制作了一份清单，希望能帮助到大家。
1 公寓设施类
公寓设施是在谈判中最常见的要素，也是最容易和开发商明确的要点，这部分在很大程度上会影响未来的生活品质，其重要性不可忽视。
* 家具
为了成交一笔交易，许多开发商愿意将样板房中的家具赠与购买样板房的买家，或者以较低的价格卖给买方；还有的开发商会允诺给买方一笔室内装饰费用（decorator’s credit）用以购置家具，这笔钱大概会在5,000美元左右。
图片来源：Louis Hansel From Unsplash
* 停车位
开发商往往不想在谈判中涉及停车位，或者只提供很少的折扣，但如果买家购买的是顶层豪华公寓（Penthouse）的话就有足够的话语权与开发商谈判停车位事宜，同时，停车许可证因为未被记录在房契上所以也更容易获得。
* 内部改造
若购买的公寓仍在建造中，则在谈判的时候可以向开发商讨论内部改造的问题，要求开发商帮忙进行内部改造，比如将三间卧室改造为两间卧室、改造厨房等，这样的改造虽然会让买方承受改造费用，但是这与房屋成交后由买方自己独立请人进行改造的费用相比还是会省下不少钱。
* 储存间
许多公寓大楼里都有空间足够大的储存间，这部分往往会免费赠送给买方，但如果储存空间稀缺或需求量大时，“免费赠与”这一优惠或许会发生变化。
* 屋顶使用权
屋顶使用权还包括屋顶小屋（Rooftop Cabanas）使用权，许多高端公寓大楼都会在屋顶修建一些娱乐休闲设施，包括泳池、烧烤架、小花园等，方便住户举办派对。屋顶有何建造、可否免费使用也是买方可以和开发商谈判的要素之一。
图片来源：Dinesh Boaz From Unsplash
2 交易周边费用
除了公寓设施以外，购房交易本身的周边费用也可纳入谈判范围中。
* 律师费
在购房交易中，买卖双方都需要付出一笔律师费（Attorneys Fees），其中买方需付的律师费大概在2,000美元到2,500美元左右，买方在谈判中可要求开发商出资补贴买方的律师费用。
* 物业管理费
作为交易的一部分，开发商往往会在交易中包含三个月至一年不等的物业管理费（Common Charges），这会为买方节省大约12,000美元。某些开发商也还会承诺为买方支付一笔约几千美元的出资额（Capital Contribution），以此吸引买方签署交易合同。
3 贷款
若买方没有全额付款买房，则需要进行贷款，如果买方能合理使用以下两个小技巧，则很可能为自己省下数千美元。
* 房贷分割
房贷分割（Mortgage Splitters）对于很多人来说还很陌生，其实这也是近几年才悄然兴起的一种新方法，这种方法几乎不花费开发商什么钱，却能为买方节省一部分房贷记录税（Mortgage Recording Tax）。
这种方法简言之就是将原本属于开发商的那笔贷款，如建筑贷款等，转而为由购房者承担，从而减少房贷记录税。这里举个例子方便大家理解：如果购房者打算贷款100万美元，而此时若开发商的贷方能够从之前他们双方（开发商与贷方）的抵押贷款中将50万美元转让给购房者的贷方，那么购房者只需要支付剩余的50万美元的房贷记录税。如果开发商愿意转让100万美元的抵押贷款，那么理论上购房者就不需要支付抵押记录税。
下面我们来算一笔账，若购房者购买的独立产权公寓价值100万美元，按照纽约市及纽约州的房贷记录税税率计算，则通过房贷分割的方法就能为购房者省下50×1.8%+50×1.925%+100×0.5%=2.3625万美元。
* 买低利率
一些开发商会为买方提供买低利率（Interest Rate Buy-downs），这种操作往往是通过“买点（point）”实现的，一般来说，购买一个“点数”会降低大概0.25%的利息，两个“点数”会降低大概0.50%的利息，买方会为一个“点数”额外支付原贷款额的1%，数额常常会是几千美元，这从短期来看是一笔不小的数额，但是从长期来看会为买方省下上万美元。
图片来源：CapDfrawy From Unsplash
4 还有什么也能谈判？
* 降低定金金额
为了保护自身利益，大部分开发商会要求买方支付10%或者比率更高的一笔定金，然而这部分金额往往会在买方账户里停留很长一段时间才会被转入开发商的账户，因此买方在谈判的时候需要尽可能和开发商降低定金金额比率。
* 约定合约终止日
大部分开发商在谈判的时候不会和买方提及这一点，但作为买方可以和开发商约定一个合理的合约终止日来保障权益。举个例子，如果在八月和开发商签署合同时对方保证这栋大楼将会在10月交房、但实际上到了12月仍未交房，这个时候买方根据合同上的合约终止日则可退出该合同。
更多北美优质房源，欢迎访问
添加优投房小助手Jessica，获取更多讯息
原创文章，作者：优投房，如若转载，请注明出处：https://utofun.com/blog/%e6%8a%95%e8%b5%84%e7%a7%91%e6%99%ae/%e5%a6%82%e4%bd%95%e5%92%8c%e5%bc%80%e5%8f%91%e5%95%86%e8%b0%88%e5%88%a4%ef%bc%9f%e6%95%99%e4%bd%a0%e5%87%a0%e6%8b%9b%e8%bd%bb%e6%9d%be%e7%9c%81%e4%b8%8b%e4%b8%8a%e4%b8%87%e7%be%8e%e9%87%91%ef%bc%81/
