摘要
金融危机来袭时，美国达拉斯、丹佛、波士顿、纽约四城表现优秀，公寓(condo)类型的房产更抗跌！
“当危机再来, 美国哪些地域的哪种地产型态投资将具有最佳的资产抗跌性？”
2007美国金融危机（又名次贷危机）, 一种地产金融商品（结构债衍生品金融）的过度放款, 导致金融流动性的问题. 这次危机不仅导致美国除地产业的其他行业的衰退, 更席卷了全球, 造成了大规模的经济动荡. 时至今日美国依然努力摆脱着2007年金融危机的阴影. 目前来看，美国地产行业正在逐渐复苏, 回到当初的水平只是时间的问题.
每次经济衰退其实是一种经济的生理调解过程, 或景气循环的变化. 所以，投资者不必因过分害怕而选择避开高峰——远离低谷才是关键问题.
我们没法告诉你买哪一栋房子你会赚大钱,但过去的数据与经验可帮助您远离风险.
本文引用诺贝尔经济学奖得主——席勒的著名 “席勒房地产指数”作为分析数据
1）从地域上比较：
上一次金融危机时, 美国20个大都会区都受到程度不一的震荡与影响．
其住宅市场价位最高水平位于2006-2007年左右；低谷水平位于2011-2012年左右．
下图为2006-2011年衰退期各大都会区的跌幅情况
就2006-2011年分析，不难发现
跌幅最大的前五个城市为：
赌城-拉斯维加斯(Las Vegas) -95.1%
凤凰城(Phoenix) -81.9 %
度假胜地-迈阿密(Miami) -71.8 %
汽车之城-底特律 (Detroit) -67.8%
坦帕- (Tampa) -64.4%
华人熟知的两大城市——旧金山(San Francisco) -61.8%, 洛杉矶(LA) -54.3%，跌幅均超过50%。
看完跌幅最大的城市，我们再来看看跌幅最小的五个城市。
跌幅最小的前五个城市为：
达拉斯(Dallas) -11.9%
丹佛(Denver) -15.4%
夏洛特(Charlotte) -22.1%
波士顿(Boston) -22.4%
克里夫兰(Cleveland) -24.3%
美国最繁华、为众多华人所熟知的纽约(New York) 则排在第六位，跌幅为-28.5%
2）从房产型态上比较：
公寓(Condo)类型的房产，具有较强的抗跌能力。
下图为美国几大城市的公寓市场与整体住宅市场比较图。
除芝加哥和洛杉矶在公寓与整体房产比较上有小幅差距外，波士顿、纽约、旧金山的公寓抗跌性都比较强。换而言之，这三个城市的公寓在金融危机时具有较强的资产保值功能。
3）美国房产市场进入复苏期：
2007-2008年美国金融危机时期，美国各大区域的房地产市场，从高峰到低谷的整个过程大致经历了50-60个月不等。
从谷底到复苏的阶段大约会经历40-50个月不等。
此图为美国几大城市的公寓指数（Condo）
按照经济学周期性原理，在经济复苏期之后，一般会进入快速发展时期，因此美国房产在未来具有较强的增值潜力。
总结：
如果单纯从资产抗跌性的角度出发，美国房地产投资的区位选择应集中在以下区域：
达拉斯、丹佛、美国东岸的夏洛特、波士顿、克里夫兰、纽约，这些区域的资产抗跌性较强。
在房产型态的选择上：公寓（Condo）的抗跌性强于别墅（House）等其他类型。
最后，需要注意的是，资产衰退的周期大约为50-60个月，在此期间，往往也会伴随着裁员或者收入降低，因此需要一定的现金储备来支付房贷和税款。
资料来源: 席勒房地产指数、优投房UTOFUN原创
图片来源：优投房UTOFUN原创、网络
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