你所不知道的纽约豪宅知名业主 & 豪宅入住审核标准

摘要:

◆ 豪宅的交易价格高的让人乍舌,但是其豪华的内饰,绝伦的建筑设计,高品质的贴心服务和尊享曼岛风光的无敌景观,加上区位优势和极为优质的学区资源,让很多人心向往之

◆ 在这些豪宅严苛的入住资格审核面前,很多富豪和我们普通人一样,也经历着“求之不得”的痛苦


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纽约版《三十而已》:C位出道的豪楼姐姐们都是什么背景?一文中我们通过近五年的交易记录,为您梳理出了七座最贵的豪宅。这七座豪宅的交易价格高的让人乍舌,但是其豪华的内饰,绝伦的建筑设计,高品质的贴心服务和尊享曼岛风光的无敌景观,加上区位优势和极为优质的学区资源,让很多人心向往之,但无奈囊中不足。那是不是有钱就可以成为这些豪宅的主人了呢。那可不是,在这些豪宅严苛的入住资格审核面前,很多富豪和我们普通人一样,也经历着“求之不得”的痛苦。

豪宅有哪些知名业主

在讨论具体的入住资格审核前,我们先来看看上东区豪宅都有那些知名业主,又有哪些名人被拒绝入住了。其实,很多纽约豪宅的买家在交易中不愿意公开身份,他们中的大多数都选择注册一个空壳公司(LLC)来购房,或者委托亲友和代理人进行交易,还有的甚至就在购房合同上用狂草的笔法签名,让外界无法辨认名字。有的公寓为了尽量保护业主的隐私,甚至将业主的名字也从信箱中隐去。业主也很注意在一些关于房屋的公开记录中隐藏自己的信息,比如用自己代理律师的名字去注册联系电话,让物管方员工代签日常维修清单,或者只将自己注册的空壳公司的名字放在房产税税单上。而且由于大多数豪宅都要求全现金购买,所以房贷信息也无从追踪。如果您想了解更多,敬请观看UTOFUN之前的一篇文章《曼哈顿神秘买家》。

但是还是有不少上东区豪宅的主人被披露了出来。这些业主堪称美国富裕阶层的一个横截面,他们中有高管、文娱名流,医生,律师,科技行业企业家和华尔街上的金融家。我们总结发现知名业主大概可以分成以下几类人。

 

  • 世家豪门

第一类当然是在这些豪宅建成初期就已经很兴盛的世家豪门,属于典型的“old money”。石油大亨洛克菲勒家族,美国总统罗斯福家族和肯尼迪家族,企业家惠特尼家族,烟草大王杜克家族等都是这里的业主。富可敌国的中东王族也属于这一类。沙特、卡塔尔和阿联酋的众多王室成员很偏爱曼岛豪宅。其中比较著名的有沙特前国王之女海法·宾特·费萨尔公主(Haifa bint Faisal)。

洛克菲勒三世家庭合照

洛克菲勒三世家庭合照
Source: CNBC.com

 

  • 本土商业新贵

除了这些响当当的世家豪门外,美国本土不少雄起的金融业,房地产,零售业和科技巨头也紧跟步伐,入驻了这些豪宅。但与世家豪门有区别的是,这些现代的商业巨子更为喜爱一些豪宅中的“新贵”(例如中央公园西15号等),而不是历史极为悠久的那些豪宅。与麦道夫一同是著名的庞氏骗局主脑的詹姆斯·尼科尔森(James Nicholson)就曾是上东区一套豪宅的主人。

上东区的贵妇妈妈

上东区的贵妇妈妈
Source: 凤凰网

上东区街景

上东区街景
Source: New York Habitat

世界最大的对冲基金Citadel Investment Group的创始人肯.格里芬,高盛前CEO布莱克费恩,前花旗主席韦尔,以及因LIBOR丑闻引咎辞职的巴克莱前行政总裁戴尔蒙等多位金融高管很偏爱这里的豪宅。根据媒体统计,大概有36只基金的华尔街管理者住在上东区的豪宅里,他们房产的价格总额高达4370亿美元。世界新闻业巨头默多克和纽约喷气机棒球队的老板伍迪。约翰逊也是第五大道834号这座豪华共住公寓的业主。戴尔电脑公司的老板迈克尔戴尔2014年的时候买下了中央公园旁边One57的顶层豪华公寓。美国顶级时尚设计师,大型服饰品牌Tommy Hilfiger的老板Tommy Hilfiger和Kate Spade创始人Kate Spade也是五大道豪宅的主人。

住在中央公园西15号的名人们

住在中央公园西15号的名人们
Source: Business Insider

 

  • 外国商业巨头

近年来豪宅业主中外国商业富翁的比例持续升高,其中部分富豪甚至正在受到政府的指控和调查。他们将这些豪宅作为自己资本驻足的一个安全室。前俄罗斯参议员、银行家维塔利·马尔金(Vitaly Malkin)的家族也是时代华纳中心两座豪宅的业主,他被誉为俄罗斯最富有的议员。沙特阿拉伯的亿万富豪Fawaz Alhokair2016年的时候买了中央公园大道432号的一套豪华公寓。另外根据纽约时报的调查显示,就在时代华纳中心公寓的业主中,有至少17位曾登上福布斯年度富豪榜。五位世界顶尖的艺术收藏家,以及八位大型公司的CEO甚至在疫情期间,也有一个南美富豪家族在上西区一座豪宅中买下花费2700万美元一口气买下八套公寓,因为这个家族认为在危机中,纽约的房地产是比银行更安全的存储资产的地方。深陷环境污染丑闻的印度矿业巨头安尼尔·阿加瓦尔(Anil Agarwal)也坐拥时代华纳两座豪宅。

时代华纳业主马尔金和叶利钦的合照

时代华纳业主马尔金和叶利钦的合照
Source: National Post

 

  • 中国财富和品味双修的富豪

还有一类就是新兴市场国家非常追求生活品质和艺术修为的富一代,以及他们有海外求学生活经历的孩子。根据华尔街日报2016年的报道,中国一位名列胡润百富榜的证券资本投资商刘益谦以2000多万美元买下了一座俯瞰中央公园豪宅的三居室,而他一直也是高端艺术品的大买家。有趣的是,刘益谦以一家名为“escape from new york city” (逃离纽约)公司的名义完成了这个房屋的交易。中国著名投资银行家,前中金副总裁方风雷的女儿Anna Fang早在2004年就买下了一座上东区豪宅,而她本人后来也成为了中国顶级风险资本真格基金的CEO。来自台湾的曹兴诚,既是成功企业家又是最为著名的亚洲艺术品收藏家之一,也是几座上东区豪宅的主人。地产大亨SOHO中国董事长潘石屹也是中央公园西边一套豪宅的主人。

著名富豪和收藏家曹兴诚

著名富豪和收藏家曹兴诚
Source: 新浪

 

  • 文体明星

除了富一代和富N代以外,文体明星也是豪宅业主中很引人注目的一个群体。相较于那些富豪邻居,明星业主无论在前期购买和后期居住过程中,都显得更为高调,但这也和他们更高的媒体曝光度有关。他们中有霉霉(泰勒斯威夫特), 吉米·巴菲特(Jimmy Buffett)和瑞奇·马丁(Ricky Martin),好莱坞明星Jennifer Lopez,新英格兰爱国者队的四分卫汤姆·布雷迪(Tome Brady),脱口秀节目主持人凯莉·里帕(Kelly Ripa),纽约洋基队棒球明星阿历克斯,英国歌星斯汀等等,。几年前,一位好莱坞著名影星的儿子将自己在上东区的大平层以一亿美元的创记录价格卖给了卡塔尔首相阿勒萨尼。

你所不知道的纽约豪宅知名业主 & 豪宅入住审核标准

上东区豪宅中的顶级明星

上东区豪宅中的顶级明星
Source: CityRealty

 

豪宅入住审核标准

“铂金包”只是上东区太太圈的门票预定链接

其实顾佳为了混进太太圈,花20万买了爱马仕铂金包这个情节早有渊源。耶鲁大学人类学家薇妮斯蒂.马丁几年前将自己入住纽约上东区豪宅的心路历程写成了一本书叫《我是个妈妈,我需要铂金包》。这本书讲述了上东区豪宅如何难以入住,和入住后各家激烈的全方位比拼。在了解完曼岛豪宅的知名业主后,我们来看看很多上东区豪华公寓的入住门槛到底有多高,是不是有钱都难以进去。一般需要对购房者资格进行审核筛选的是没有独立产权的共住公寓(co-op),而康斗这种房屋类型的审核要求相对宽松许多。

你所不知道的纽约豪宅知名业主 & 豪宅入住审核标准

Source: https://www.100ben.net/

 

入住审核标准大全

大家都知道,一般的共住公寓也需要业主委员会进行资格审核甚至面试,但是要求也相对简单。一般来讲,如果申请者信用评级较好,有稳定的工作收入,没有犯罪记录,没有破产债务官司什么的,基本通过审核就没啥问题了。但有钱人的世界还真不一样。我们接下来为您梳理下入住这些奢华共住公寓,需要经历怎样的层层考验。

Breaking NYC Co-op Barrier

Breaking NYC Co-op Barrier
Source: The Real Deal

  • 第一关:联系到房源

不同于在房产经纪网站上买普通住宅,这些上东区公寓的房源信息可不好找。要想找到能够拿到看房的机会,免不了要托各种关系联系到专门服务高净值客户的高端中介,然后中介或者物业方要评估一下你的身份,然后才有可能拿到看房的机会。这有点类似于有一些极为抢手的工作,你很难在求职网站上看到,而是需要去networking才能知道有这么个申请机会。这里联系经纪人可是大有讲究。对于选购豪宅,一定要找到专业素养高,有大量豪宅销售经验的资深经纪人。他们就像留学顾问一般,对各个区域和住宅的利弊,以及各个豪宅资格审核的明规则和暗规则都很熟悉。找到一个深谙此道的经纪人,在他们的协助下准备申请材料和面试,才能更好地保证您成为豪宅的主人。还不赶快联系UTOFUN, 我们将强大的业内关系网和现代大数据分析科技相结合,为您精准推荐专业的豪宅销售经纪人。

  • 第二关:提交大量纸质材料(board package)

就像找工作一样,当你决定申请的时候,首先要做的是提交一大堆资料介绍。上东区共住公寓的入住申请表十分繁复,包括申请者的学习、工作经历、每一张信用卡号,大学时的GPA,甚至还要父母毕业的学校。如果有孩子的话,孩子上过的每一个学校和相应的成绩表现可能也需要提供。简直堪称学术报告级别的材料。有些对住户极为挑剔和注意维护老钱贵族传统的共住公寓,还要求申请者在材料中体现自己的“老钱”身份,即祖辈需要是名门望族。在这样的标准下,很多国际富豪和美国本土新富都被拒之门外了。除了介绍个人和家庭基本情况的资料外,很多公寓要求申请者递交三到四封推荐信。这些推荐人可以是生意伙伴,也可以是家族朋友,申请人不一定要和推荐人很熟。业主委员会要求推荐信的目的不是在于知道你平时和谁社交,而是想知道你都认识谁。和一个名门望族有可以证明的关系也可以为申请入住加分不少。此外,部分上东区的豪宅还要求申请者在材料中保证这套房子是在他们个人名下,为自住房,而不是委托信托管理的投资型房产,这一条要求也把很多海外新贵挡到了门外。

你所不知道的纽约豪宅知名业主 & 豪宅入住审核标准

厚厚的申请材料
Source: Brick Underground

  • 第三关:提交资产和资金流动性证明

富豪身份并不是自己定义的,需要提交证明材料让业主委员会作出判断。除了一般的旗下资产和负债说明外,还有一条规定,即要求业主的现金储量充足,有足够的流动性应付自共住公寓分配到自己头上的一切的日常开销,例如740 Park Avenue这座楼就要求申请人提供四倍于公寓售价的流动资产证明和不低于100万美元可以随时取出的现金。如果申请者无法证明有足够的流动性,即使旗下有再多固定资产,也很有可能被拒绝。除了流动资产外,申请者还需要提供自己的古董收藏,艺术品,保险和退休金清单,这些资产都需要经过会计师和估价行公证,自己很难造假。

你所不知道的纽约豪宅知名业主 & 豪宅入住审核标准

Source: Investopedia

现在的低利率政策吸引了很多人进入房市,但是这个政策对上东区这些共住公寓几乎没啥影响。倒不是因为富豪们有钱不需要贷款,而是因为大多数业主委员会不允许申请者背负房贷,即使出于避税目的也不行,必须要保证全额现金买房,才有可能被考虑。但随着新建康斗的市场冲击,少量的共住公寓也开始允许申请人有不超过买价一半的信贷了。

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Source: Pinterest

  • 第四关:严苛的面试

很多豪华公寓都有个类似于“长老会”的业主委员会,通过了个人材料筛选的申请者,会迎来面试的大考。面试没有固定的问题范围,问题涉猎极广,主观性很强,有的甚至涉及到了个人隐私和人权,但没办法,如果你想入住,就必须接受这里的游戏规则。有一家上东区的公寓,每次有新人申请入住的时候,开发商总裁都会亲自上阵。根据福布斯新闻的报道,面试中除了问一些常规问题外,业主委员会会重点考量申请人的个人生活方式和社会责任意识。一旦他们觉得申请人的答案和自己公寓住户群体的整体风格不一致,就很有可能拒绝入住。主演《人鬼情未了》的美国知名女演员Whoopi Goldberg就是因为这类问题而在上东区拿到了很多拒信。

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Source: Jacobson Staffing

有的时候,自己准备好面试还不够,您的宠物也得接受面试。部分公寓要求申请者在面试时候把自己的宠物带上,他们也要评估下宠物的仪态和表现。

  • 第五关:不成文的独特规则

上东区几乎每个豪华共住公寓都有自己独特的不成文的审核规则,很难一招打天下。这也是对申请者来说很难搞的一个部分,因为这几乎无法准备。比如有的豪宅竟然要求申请人不能有小于10岁的孩子。另外有些公寓很不欢迎处在娱乐新闻焦点的明星,可能是怕娱乐记者的骚扰。著名演员芭芭拉·史翠珊,和沃尔特·马修,以及流行歌手尼尔·萨达卡就因为这个规定而被拒绝。

在第二关我们说到,申请需要提交推荐信,要体现社会关系。但这个也很有讲究。有些共住公寓不希望接受和纽约政要联系太紧密的人入住。有时候远离纽约政商圈的人反而在申请中更具有优势。之前大型房地产公司,Hudson Yards的开发商Related Company的老板Jeff Blau被820 fifth avenue拒绝的一个原因就是他的关系网太“纽约”了。

 

图片来源:优投房、网络


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