摘要：
- 疫情期间进行房产买卖需要注意的要点；
- 律师在疫情期间如何为买卖房产的客户服务。
美国购房指南：
受疫情影响，纽约市的许多房源已经取消了“开放日”的看房活动，但这并不代表房产交易就此暂停，相反，此时的房地产市场有着许多投资者眼中不可多得的“抄底良机”，据报道在四月中旬，亚马逊CEO贝佐斯又豪掷1600万在纽约购入一套豪华公寓，同时也有一个神秘莫测的秘鲁家族用2700万美元，全现金支付买下了纽约的八套公寓，由此可见纽约房地产市场在世界范围内依然有着较为强劲的投资潜力。
那么有人会问，在如今疫情仍不容乐观的情况下，作为普通交易者，仍能办理房屋过户的手续吗？需要如何办理呢？为了帮助大家解决疑问，今天优投房就邀请纽约州律师协会成员安静律师，带大家了解疫情期间房屋过户中的各类问题以及注意事项。
1. 疫情期间房屋交易
优投房读者问：疫情期间可以完成交易吗？
安静律师答：可以正常进行房屋交易。纽约州长在4月9日把地产行业也列为核心行业 （Essential Industry），因此可以进行房产交易、买卖、评估、贷款与过户。但是需要注意的是，地产从业人员必须遵守“社交远离”（Social Distancing）要求，尽量远程工作。如果地产从业人员在疫情期间与对方必须有接触，那么请一定要做好防护措施，比如说让前来完成closing的人员分别坐在不同的办公室进行签字等手续、戴好口罩和手套，必要时要穿戴护目镜和防护服等，做好完备的措施。
2. 推迟交易
优投房读者问：疫情期间可以推迟进行交易吗？
安静律师答：房屋买卖双方可以商量具体过户时间和地点，现在是特殊时期，相信双方也会互相体谅。如果一方拖延时间太久，对方可以发出催促过户的通知信 “Time of Essence Letter”，要求对方在一定时间之内履行合同职责，完成过户手续。如果因单方原因推迟交易或者取消交易则推迟、取消交易的那一方可能会有违约的风险。
3. 新冠是否是不可抗力
优投房读者问：新冠肺炎疫情算是不可抗力吗？如果因为新冠疫情而取消closing，那么在法院进行裁决的时候法官要怎么判定呢？
安静律师答：首先，不可抗力（Force Majeure）并不是法律规定可以取消合同的要素，而是必须明确写到合同里才生效的条款，这一点是如今想要购房以及未来有购房计划的朋友必须记住的一个关键要点。另外，目前的不可抗力案例尚未明文规定新冠肺炎疫情算是不可抗力造成的灾害，具体还需要法官自身进行判决，因此法官是进行裁定的关键。
4. 因疫情无法来美
优投房读者问：如果因为疫情原因无法搭乘航班前往美国完成closing，那么还需要继续申请贷款吗？
安静律师答：申请贷款一般并不要求本人在美国境内，可以配合银行远程进行。但是如果涉及具体过户流程，还需要卖家同自己的贷款银行商量。如果个人实在无法来美，可以到大使馆办理委托书，委托在美的亲戚朋友或者自己的律师来进行过户。这里需要特别提醒大家注意，目前美国驻华使领馆的工作时间非常有限，对于公证业务，更是每个月只开放几个名额，请大家一定提前安排，尽早做好准备。
5. 过户方式
优投房读者问：现在都有哪些过户方式呢？
安静律师答：我们律所目前仍可以进行传统的过户，即各方都出席。只是我们会严格遵守“社交远离”（Social Distancing）的要求，让参与过户的人员去往不同的房间，并且做好防护与消毒措施。除此以外，还有Escrow Closing/Mail-in Closing，也叫托管过户/邮递过户，比如目前大部分开发商都是Escrow Closing，即把过户的文件提前签好，寄给产权公司保管，由产权公司、买家律师和银行律师协调具体的签字和过户流程。不仅如此，Virtual Closing，即远程过户或者视频过户，也是一种选择。现在纽约州是允许视频做公证的，我们也可以安排视频过户。
Escrow Closing（托管交易）基本都是通过电汇 (Wire transfer)来完成交易的，在这里安静律师需要提醒大家注意，一定要小心电汇欺诈 (Wire Fraud)，特别是疫情期间，大家普遍都是远程操作，且工作会较为繁忙，因此更加要注意财产安全，千万不要轻信任何电汇通知或者电汇指示，不论是汇款给律师监管账户、开发商账户、产权公司账户还是银行账户等，一定要通过电话、视频等方式和自己的律师语音确认过汇款信息，再做电汇。
我们律所也做过传说中的“停车场过户”，即买家卖家与各自的律师、银行律师和产权公司过户员一起在空旷的停车场，相隔一到两个停车位过户，然后由律师或者产权公式过户专员递送文件、传递支票等。这样大家可以保持安全距离，又不需要聚集在密闭空间，还可以享受阳光，也是很受欢迎的一种过户方式。
6. 疫情对贷款的影响
优投房读者问：如果我的银行拒绝放贷，我可以取消合同吗？
安静律师答：目前比较常见的是受疫情影响而使贷款的延迟，或者贷款已经批准了，拿到Commitment Letter，但是银行无法过户。大家首先要和自己的律师审核清楚，合同针对贷款保护是如何规定的。一般拿到贷款批准信，买家就是必须过户的，除非合同有特别的规定。在此情况下，买家需要和律师紧密沟通，多商量，具体如何解决问题。处理不善的话，买家可能要承担违约的风险，损失10%的首付款。
- 律所工作现况
优投房读者问： 疫情期间银行，评估师，和律师事务所还在正常工作吗？
安静律师答：地产属于核心行业，地产从业人员目前是可以工作的。但是具体的营业时间、工作方式还是会受到疫情影响，比如大部分银行已经减少了服务人员，缩短了营业时间，所以如果大家有过户和贷款程序，一定要提前安排。
房屋的评估是贷款申请过程中的重要环节，有的银行暂时接受线上评估、虚拟评估，即通过网络照片、交易信息和对外观的审核做出估价。也有的银行可以让评估师开车经过物业，做Drive-by 评估。值得注意的是，银行对于购买贷款和重新贷款的要求是不一样的；不同的房产类型，银行也会有不同的要求，比如有些银行可以接受独立屋（Single family home）的线上评估，但是不接受多单元住宅（Multi-family home）的线上评估，必须做实地评估。
疫情期间我们律师事务所也是正常营业，虽然大部分员工目前是远程工作，但我们依然可以为客户提供高效专业的服务。
优投房特邀安静律师
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