摘要
● 复工开始不等同于房市回暖，新冠疫情防控防治的四大阶段才是房市回暖的可靠时间线
● 美国多个州政府复工计划联盟形成
● 房市供应端和经纪人业务最先恢复，非刚需购房消费者和投资者尚需观望，信贷标准拉高，低利率短期促进作用有限
美国购房指南：
预测拨云见雾，房市回暖解析
纽约州长科莫近期在接受纽约前市长鲁迪朱利亚尼的访谈中表示之前所有医学专家和统计学家对于疫情趋势的预测都是100%错误的，这无疑给当前对于美国各界重启社会经济的信心蒙上了一层阴影。
当前来自于政界，学界和各路媒体的疫情走向和复工时间点预测，可谓是乱花渐欲迷人眼。来自学界和媒体界的观点众说纷纭，各级政府的态度也是很难一致。联邦政府持乐观态度，制定”三步走“的复工计划，鼓励各州逐步复工，部分州积极响应，快速行动。但大多数州政府选择保持谨慎的观望态度，抑或给出一个推迟的分地区的复工时间表，抑或只制定复工需要达到的社会和健康指标而不给出具体时间表。作为美国社会经济运行和个人家庭资产管理的重要部分，房产市场究竟何时回暖和其在疫情下的走势可谓是当下个人投资者极为关心的两大话题。这篇文章就带领大家系统梳理和分析美国房市的复苏节奏，为您的投资之旅指路助航。
权威的公共卫生模型是怎么说的？
由于居家隔离和保持社交距离在各州的实施是使得社会经济“暂停”下来的开端，从而放宽这两项规定限制的时间可以被视为重启经济的重要信号。我们援引美国目前最为权威的IHCE(Institute for Health Metrics and Evaluation)模型，基于各州疫情趋势，医疗体系容量和防控能力，对各主要房产市场所在州（纽约，麻省，加州，佛罗里达，伊利诺伊）逐步放宽社交限制的时刻表进行分析。根据模型数据分析显示，加州和伊利诺伊州的情况相对乐观，预计将在五月中下旬后逐步放宽社交距离限制，纽约州虽然是疫情最为严重的地区，但并不被认为是最晚开放的一批，而是将在五月底之后开始缓慢重启社会活动。而麻省和佛罗里达则被认为最早只能在六月中旬才会开始放开社交距离限制。
值得注意的是，IHCE模型虽然贵为最权威的公共卫生模型，其给出的多个州放松社交距离限制的时间点预测仍与大家从州政府发布会和媒体报道上看到的信息有较大出入。加州和伊利诺伊州虽然在模型预测中属于较早会恢复正常状态的州之一，但是其州长并没有对公众给出一个具体的重开经济的时间表，仍然不断强调扩大检测量和坚持严格的居家隔离令。IHCE中纽约州的预计放宽限制时间虽然处在中间区位，但是相较于麻省等被预测为最晚放开限制的州，纽约州政府并没有放松对于继续社交距离和居家办公的坚持程度。而与麻省同为预计最晚开放州的佛罗里达，则近期宣布了五月一号部分重启经济的方案，上周佛州多个海滩的重新开放和人潮攒动更成为了一个大新闻。
复工的政治经济学考量：州政府复工计划联盟
IHCE作为一个科学模型为各州政府提供决策支持，但是各州政府对于重启经济的具体决策却要从经济，政治和民意考量。这里我们为您简单梳理下主要房产市场所在州政府在何时这个复工问题上的决策思路。
● 在东岸复工计划联盟框架下，各州负责公共卫生和经济的主管以及州长助理都将加入这个计划的执行委员会。由于六个州之间通勤和人员交流频繁，所有六个州将根据总体疫情发展的态势，协调开展逐步重启经济的程序。在各个州内，将允许疫情较轻的区域优先复工。由于东岸各州疫情严重程度较高，所以协调复工有可能将总体重启经济的时间线拉长。
● 西岸复工联盟又叫做“自下而上”的复工计划，并且呼吁更多的西岸州加入这个计划, 内华达和科罗拉多州近日加入了这个联盟。由于华盛顿州和俄勒冈州都已经过了疫情的拐点，确诊数低于全美平均水平，并且这几个州在去年加州山火事件中锻炼了危机协调处理的能力，所以西岸三州在建立联盟后有望较早地有序复工。
● 中西部复工计划联盟中的各州政府决定将各自在四月底到期的居家隔离令推迟到五月下旬，同时加大各州的检测数量和加强医疗系统的容量。佛罗里达州虽在IHCE的模型预测中处于重启社会经济的最后梯队，但是其与南方州团队内的乔治亚州、佛州、田纳西州、北卡罗来纳州纷纷跟上德州的步伐开始初步复工，并且将在五月上旬准备开始更大行业覆盖面和地理范围的重启经济程序。
美国四大州政府复工计划联盟
疫情可控，可治和可预防才是房市逐步回暖的真正节点
IHCE模型从科学的角度给出了各州应该重启经济的时间表，州政府联盟基于政治，经济和民意考量，纷纷在和邻州组成的复工联盟框架下给出了复工计划的进度表。但是我们清楚地知道，单纯政府宣布重启经济并不等同房市能够真正开始回暖。除了建造环节以外，经纪人的业务活动和投资者的消费信心能否回复到疫情前的水平最终还是取决于四大因素：
● 疫情可控：疫情在社区内的传播何时可以得到有效控制？
● 疫情可测：无死角全覆盖的大规模检测，以及高风险区域和易感人群的快速甄别追踪何时实现？
● 疫情可医：除瑞德西韦这一类紧急应用药物外，通过完整临床试验的新冠专项药物何时可以广泛运用到医护一线？
● 疫情可防：预防性的疫苗何时可以实现全民接种？
由此看来，房市真正回暖的时刻表需要按照疫情防控，治疗和预防的进展来制定，单纯依靠公共卫生模型预测和政府计划是不可靠的。我们通过对于最新政府控疫政策，医疗系统建设和药物疫苗试验研制进度的资料分析，结合房市各个环节的职业特性，将房产市场的接下来的复苏进程划分为四个阶段：
第一个阶段(3-4月:控制传播）：
疫情防控防治的进展：
这个阶段也是我们正在经历的阶段。具体表现为新增病例数越过拐点，进入到逐步下降的阶段, 疫情在社区内的传播得到有效控制，但是社交距离的规定仍然有效。
房市经济活动的变化：
在一些疫情较轻的区域，优先允许房产行业的建造板块和经纪人业务板块恢复工作。大多数获批和正在进度中的项目会立刻复工，但是少量住宅施工项目的建造计划可能会被推迟。经纪人对于购买意向急切的客户会开始小规模的线下看房，但是大多数经纪人会选择继续利用疫情高峰期间搭建的在线营销和看房系统洽谈业务。大型房产经纪网站上post的房产数量会增加，但尚未回到疫情前的水平。再融资(refinance)业务会更多地依赖线上房产抵押贷款平台进行，房屋购买贷款和其衍生业务会由于贷款机构的审核标准升高而放缓，利率的刺激作用会被削弱。房产市场总体仍然呈现商业活动的低迷状态。
第二个阶段(5-6月:大规模检测）：
疫情防控防治的进展：
这是目前美国社会即将步入的阶段。居家隔离令接触，但公共场所社交距离命令仍会被执行。在具备了更强的检测能力和防疫经验后，政府为了给规模化复工创造条件，在全社会加大检测量，尤其是针对社会弱势群体，无症状或轻症患者，已经复工群体的快速检测。医学界加快治疗药物的临床试验。瑞德西韦这一类紧急药物会在这个阶段被拿来应急。与此同时，政府开始建立依赖数据科学的感染高风险区域甄别，感染人群接触追踪系统和随时回到居家隔离状态的社会应急机制，抑制潜在的疫情传播，逐步恢复社会信心。
房市经济活动的变化：
在供应端环节，房产市场的建造环节会全面复工，经纪人开始逐步恢复线下看房业务，之前由于疫情暂时被撤回的房源信息也会迅速被挂回到网站上，抵押贷款和其衍生业务（房屋质量检测和估值等）会恢复线下活动。再融资业务会持续增加，但增速较于前期会显著放缓。在投资需求这一块，有刚需且信用等级高的消费者会利用低利率寻找合适的购房机会，部分投资者会开始主动寻找急需出售的房源来进行套利。加上贷款机构会开始适当降低之前抬高的信贷标准，这三者会促进房产抵押贷款产业的业务的迅速恢复。但部分非刚需购房者仍会选择观望，等待疫情形势的完全明朗。
第三个阶段(7-12月: 有效药物和治疗方法推广):
疫情防控防治的进展：
在上一个阶段加强大规模检测的同时，医学界开始对备选新冠专项治疗药物进行多期临床实验和系统的治疗数据分析。从七月份开始，部分达到规定指标并且通过FDA审核的药物开始投入一线医院使用，大大降低了社会对于新冠致死率的担忧，疫情进入到“有药可医”的阶段。
房市经济活动的变化：
这个阶段的前半段(7-10月), 房市的各个环节实现全面恢复。房产的建造和中介服务会恢复到疫情前的水平。很多之前持观望态度的购房者会积极入市，年内会长期存在的低利率可能会有效促进融资需求，从而提升房产需求，房市开始真正回暖。后半段(11-12月)如果没有出现第二波疫情的反弹，房市会按照前半段的趋势正常运营。如果出现了反弹，但由于药物治疗的普及和社会防治经验的具备，房市会受到冲击，一些房产交易活动会受到影响，但总体冲击预计不大。
第四个阶段(12月到次年5月):
疫情防控防治的进展：
疫苗的临床试验和全社会大规模接种): 继治疗药物得到普及后，根据牛津大学新冠疫苗和中国新冠疫苗的试验进度，预计最快今年年底新冠疫苗会在社会范围内进行大规模的接种，这也标志着社会将真正战胜新冠。
房市经济活动的变化：
房市会在这个阶段完全复苏。同时由于低利率的长期存在，政府一系列的经济刺激(尤其是基建)计划和房市投资需求的上升，房市可能会超过疫情前的兴盛程度。华人买家会在这个阶段真正恢复市场信心，中美之间的旅行，资本流动和商务联系会全面恢复，更多华人消费者在美国购房和投资房地产基金的热情可能会完全回到疫情前水平。
虽然目前美国的疫情发展进入到了平滑曲线阶段，但是疫情接下来是会短期内逐步消失，还是被削弱后长期存在，抑或在今年秋季二次高调反弹，以及有效的药物和疫苗能在多长时间内在社会上普及会深刻影响房市复苏的走势和周期长短。
前情提要：疫情下房产市场的走势预测
更为重要的是，疫情对于经济结构，失业率和个人家庭财富的影响是否会对房市产生二次冲击同样值得深究。我们在完成独立研究后，结合高盛研究部，仲量联行和国际货币基金组织对于疫情拐点后宏观经济形势和房产市场走向的分析，并且参考美国疾病防控中心对于今年秋天新冠疫情和流感可能双重来袭的预警，对房市在“后疫情高峰”的反转走势提出了五种假说：V字形，U字形， 类W字形 (W/大 V + 小V)，和L字形。
正所谓知己知彼，百战不殆，深入了解了未来的各种可能性后才可以未雨绸缪，从容应对。对于这五种走势的详细解读，背后逻辑的具体分析以及个人投资者如何在各个情景优化自己的资产组合，我们会在下一篇文章中为您一一道来，敬请期待！
掌握更多美国房源信息，请点击下方图片，进入房源搜索页面
更多北美优质房源全方位信息，欢迎访问utofun.com/homes
添加优投房小助手Jessica，获取更多讯息
原创文章，作者：优投房，如若转载，请注明出处：https://utofun.com/blog/%e6%88%bf%e5%b8%82%e6%88%98%e7%96%ab/%e6%88%bf%e5%b8%82%e6%88%98%e7%96%ab-%e7%96%ab%e6%83%85%e4%b9%8b%e4%b8%8b%e7%be%8e%e5%9b%bd%e6%88%bf%e5%b8%82%e4%bd%95%e6%97%b6%e5%9b%9e%e6%9a%96%e4%b8%ba%e6%82%a8%e7%a7%91%e5%ad%a6%e8%a7%a3/
