房市战疫｜居家办公时代来临？从历史看后疫情时期新常态

摘要

● 与中世纪欧洲的黑死病相似，疫情催生了新需求和新供给

● 数字化与线上化的迁移改变工作定义；

● 远程办公不适用于所有公司；

● 远程办公对于房产市场的影响核心在于市场是否满足个性和特色需求

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5月21日，脸书的CEO，扎克伯格宣布，将开始允许大部分员工申请永久在家工作，这是继Twitter、Square、Coinbase、Shopify等后，又一家宣布将推行长期或者永久远程办公的科技巨头。一场变革正在发生，这场变革可以持续多久？工作模式会在疫情结束后恢复还是全民居家办公的时代要到来了吗？我们或许可以从历史中寻找答案。

• 十四世纪的黑死病带来政治经济结构的变迁：

公元1350年左右，一场鼠疫席卷欧洲，在全球范围内夺走了7500万人的生命。据估计，当时欧洲人口因此减少了30%-60。那场瘟疫也被叫做黑死病。黑死病流行时的中世纪欧洲，人口快速增长、庄园经济盛行、教会拥有绝对的权威，生产与消耗已经达到了平衡的临界值。然而盛极必衰，追求人性和现实生活的文艺复兴思潮也在萌芽中。

历史学家认为，黑死病打破了中世纪欧洲脆弱的平衡，几乎是死神代名词的黑死病，对文艺复兴运动产生了推动作用，成为文艺复兴的强大的催化剂。因为大量青壮年死于黑死病，农村劳动力供给锐减，封建领主庄园佃农和农奴奇缺，动摇了封建佃农制的根基。劳动力供不应求，人工昂贵，对于更高效率的生产力和生产方式需求强烈，这直接推动了工具改良和技术创新的出现对劳动力的替代供给。

此后的欧洲，不少封建国家从满目疮痍中重生，开始向现代社会、商业经济方向迈进，为日后西欧崛起和称霸世界做了铺垫。甚至有观点认为黑死病催生了当代西方文明。还有史学家认为黑死病也推动了西欧航海、探险和帝国主义的兴起。社会经济现代化、增加技术发明投资、鼓励海外扩张，在这三块基石上，西欧迅速强大，成为当时世界最富强的地区之一。

新冠vs黑死病，经济常态再次变迁：

历史总是有着惊人的相似，新冠肺炎疫情是黑死病之后传播范围最广的流行疾病。其次，新冠肺炎发生的大背景是后全球化时代，在全球化飞速完全发展，地球形成地球村之后，再次出现盛极必反的趋势，全球化的红利趋缓。

全球化给我们带来了什么？首先是产能的极大提升，甚至是过剩。另外全球范围内进行了数字化、信息化和智能化的革命，催生的是更加多样和个性化的产品和服务。如今，人们的口味之丰富是前人无法想象的，很多产品多有非常细化的目标客群，大众化的商品越来越少了。黑死病给我们的历史启迪是，对于个性化和细分化商品的需求撬动了传统的大众商品的供给，此次的新冠疫也加速和极大催化已经出现的产品细分和个性主义的进程。

一个典型的例子就是人们办公模式的变化。相比于之前固定的办公大楼和工位，很多公司，特别是科技公司尝试了一种新的办公模式，办公空间被重新定义：办公有部门区位的划分，但是每个人没有固定的工位，而是可以随意坐在区域内的任意办公桌，个人物品则存储在个人储物箱中。这样办公的一大好处就是突显了办公室的社交属性。试想一下，相比每天被固定的同事环绕，每天和不同的同事坐隔壁是不是更有助于了解公司的其他同事呢？

此外，办公模式开始于大学的教室与作为安排相近，需要进入办公室时才进去办公，工作环境与咖啡店类似，有大的工作台，但是桌上除了随身带的笔记本电脑等物品，几乎没有其他个人物品。未来世界的办公室工作更多是需要多部门之间的协同，以凸显办公室的社交属性。而很多对社交要求较少的工作则交给不需要进入办公室的外包公司和合同工，以节省办公空间和资源。

数字化与线上化的迁移改变工作定义

脸书将允许现有员工在符合特定标准的情况下，长期从事远程工作。脸书CEO小扎表示，这包括有经验的员工、近期表现出色的员工、支持远程工作的团队中的员工以及得到领导批准的员工。但将不包括应届毕业生的员工，全球范围内绩效考核优秀的在职高级工程师员工也可以申请在家办公。同时今后将加大对远程员工的招聘力度。这些员工的薪酬可能会根据新的工作地点进行调整。扎克伯格预计，10年内脸书的员工中，有一半以上的员工（目前员工人数超过45,000人）将在家中工作。新冠疫情迫使科技巨头进行永久性的结构重组和办公模式的转变，数字化与网络化的兴起也改变了工作的定义。远程办公和居家办公确实好处众多。

1. 办公效率并不低

许多人对于远程办公尤为担心的地方在于，和在办公室环境相比，远程办公的效率是否有保证？

因为新冠疫情，很多公司在过去的两个月都执行了居家办公的政策。实际居家办公的经验打消了不少人的疑虑。根据脸书进行的一项调查发现，50%的员工表示，他们在家工作的效率和在办公室工作的效率一样高。 脸书的员工中，40%的人表示他们对全职远程工作非常或有点兴趣，而在这部分员工中，75%的人表示，如果能够远程工作，他们非常有信心，也可能会搬到不同的城市。

2. 节省公司开支

推特(Twitter)创建于2006年，本来因为旧金山高昂的租金准备离开，2011年旧金山政府用税收补贴才将它留下来。自2011年年初以来，在旧金山租一套两卧的公寓，已经超过4500美元，租金上涨了73%。对于Twitter而言，企业的负担很重，因为随着房价的上涨导致生活压力增大，最终都需要体现在员工的薪水上，因为如果不是高薪，已经吸引不来人才的加入。

Twitter所在的旧金山湾区是重要的高新技术研发中心和美国西海岸重要的金融中心，举世闻名的高科技研发基地硅谷就位于湾区南部。

今天的旧金山湾区和硅谷和国内的北上广深超一线城市问题是极其相似的。不少企业主抱怨企业负担太大，特别是很多科技公司在公司内部还提供餐饮和娱乐设施，办公环境也很好。远程办公的出现或许是能够有效降低企业运营成本的良药。特别是随着5G、云端、高速宽带等基础网络的发达，加之市场上层出不穷的通信和协作工具，远程办公的可行性和运行效率都有飞跃式的提升。对于员工而言，不必背负大城市高房价的负担，不必每天付出高昂的通勤时间成本，可谓是一举两得。

3. 增加员工多样性

远程办公使得工作岗位面向更多的求职者，因此还能够增加员工的多样性。远程办公可以满足一些因为各种原因不能到办公室环境工作的人的需要；远程办公还使得人才不受到地理位置的约束。

拥有庞大的人才库，新兴企业可以从中吸纳。 远程办公将使这一点变得相对困难。

远程办公对房产市场的影响

疫情推动的居家办公是远程办公的一种，远程办公带来的是房产市场的进一步细分。工作地点是人们决定住在哪的重要因素，而没有了工作地点的限制，就有了更多和更分散的居住选择。要看远程办公对于某一地区的房产市场的影响，我们还是要回到核心的问题，这个地区的房产市场是否满足了购房者个性化的需求？

我们以几个典型的例子来看，首先是以旧金山湾区以及纽约为代表的大公司聚集地。如果开始远程办公，很多员工就有可能因为住房成本等因素考虑搬迁的问题。
在Redfin的一项调查中，超过60%的纽约都会区受访者表示，如果他们能够一直远程工作，他们会考虑离开。而在波士顿，旧金山和西雅图等地区，考虑离开的比例也都超过50％。

然而，如果员工习惯于大城市的城市生活和社交生活，并且希望在生活中继续保持这一点，那么他们在短期内搬离大城市的可能性并不大，也就是说其他地方不能满足这些人对于生活方式的期待，大城市的社交属性就将吸引他们留下，这将有助于维持大城市房价的稳定。
同样的特色因素还有学区、税率已经工资水平。比如，即使因为远程办公而搬离超级都市以降低生活成本的人们，因为看重和习惯了大都市提供的教育资源，更可能选择搬到教育资源优良的城市郊区或者二级城市，而不是想象中的马上分散在美国的各个地方。这是因为教育资源丰富的城市郊区和二级城市也可以满足购房者对于教育资源的需求，而且住房成本和生活成本都更低。所以远程办公将增加这些地区的房屋需求，继而推高房价。但要注意的是，因为远程办公，很多职位可能都不能移动到郊区或有特色的区域去，很有可能 这些职位流动到新兴国家，这些地方技术人才素质高，但成本更低的地方，比如印度、以色列和乌克兰，而没有特色或者不能满足购房者特色需求的地区，房产市场的活跃度将不够高。

不过，虽然疫情以及技术的发展推动在家远程办公实现，但是大规模永久性的远程办公，不会在短期内实现。远程办公依然还是面临一些问题，对于互联网的大公司来说，制度比较完善，目标协作管理都已经有一套标准化流程，远程办公也许更好实现，但是对于大多数中小公司来说，远程办公就存在很大困难，需要时间调整。

居家办公不适用于所有公司
尽管硅谷的科技巨头们正在积极探索和转变办公模式，也有一些公司持保留的态度。

谷歌的CEO Sundar Pichai就表示，谷歌大部分员工会一直在家工作直到今年年底，目前正在考虑增加远程工作的灵活性。 但是他认为在远程工作这件事上，谷歌会采取保守的做法。谷歌预计会逐步复工，先让10%-15%的员工回公司上班，然后可能会采取轮换的方法，让更多的员工每周和隔周回公司上班。

微软CEO Satya Nadella 也曾表示并不支持永久性远程办公，因为这可能会对员工的社交互动和心理健康产生负面影响。当你走进一次实体会议时，你会和你身边的人自然而然地产生交谈。而这种在场的体验感很难被复制到虚拟世界中，此外远程赶工将大大减少团队成员之间的社交，这对员工管理和团队建设不利。

苹果公司的许多员工都是需要在公司实验室工作的硬件工程师，尤其是因为公司产品的保密协定，远程办公困难重重。 此外，集聚办公吸引众多人才前往某一集中地点，在某种程度上也建立起了一个便捷的人才库，比如硅谷。
目前大公司实行在家办公也更多是因为疫情影响，一旦疫情限制解除，更多人可能还是需要回到公司上班。Twitter等科技大佬宣布的也是部分员工可以永久在家，而不是全部，而且远程办公更像是一个选项而不是要求。

总结来说，远程办公对房产市场带来的更能影响有：
1. 大城市因为一些人才搬离，房屋需求的降低，房价有下行压力，但是因其社交属性将满足很多人，特别是年轻人的居住需求，有助于维持房价的稳定
2. 能够满足购房者个性化购房需求的房产市场，比如教育资源优良的城市郊区和二级城市的房屋需求增加，推升房价
3. 远程办公很难在短时间内在所有公司中实现，房价难有巨大的浮动。此外大城市的教育、娱乐和医疗等资源仍然有很大吸引力，现有的房产市场的波动也将会在疫情缓解后逐渐恢复

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