房市战疫｜从2008年金融危机中看美国五大都会区抗跌周期

摘要

● 在2007-2008年美国金融危机时期，美国各大区域的房地产市场的表现;
● 美国5个主要都会区高中低端房产在危机来临时的抗跌性。

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在新冠病毒全球肆虐的今天，各个机构对经济预期下调，并有可能会出现新一轮经济危机。在危机来临的时候，大家难免会恐慌，但其实经济危机的出现是经济周期运行的结果，经济在繁荣期、衰退期、萧条期和复苏期中不断循环往复。对房产市场的投资和购房者来说，不妨在这个时候以史为鉴，看看在2007-2008年美国金融危机时期，美国各大区域的房地产市场的表现。今天我们从美国主要的几个都会区：纽约、洛杉矶、芝加哥、波士顿和旧金山的表现中，分别来看这些地方在面临经济危机时的抗跌能力。

全美表现

距离2007年–2008年全球金融危机（Financial crisis of 2007–2008）的发生已经过去13年了，但是过去的危机依然对现在有参考意义。这是一场自2007年8月9日爆发流动性危机为开始标志的全球性金融危机。自次级房屋信贷危机爆发后，投资者开始对按揭证券的价值失去信心，引发流动性危机。即使多国中央银行多次向金融市场注入巨额资金，也无法阻止这场金融危机的爆发。直到2008年9月，这场金融危机开始失控，并导致多间相当大型的金融机构倒闭或被政府接管，引发经济衰退。

彼时的美国房产市场遭遇强烈受创。我们从全美的房价指数中可以看到，2007年1月美国房价达到进入21世纪以来的峰值，在金融危机爆发后直转而下，到2012年1月时到达谷底，直到2016年11月房价才恢复到危机前夕的水平，高峰到谷底长达60个月，从谷底复苏到之前水平又用时58个月。2007-2008年金融危机也是截止到现在美国历次危机中复苏期最长的一次。

全美Case Shiller房价指数

从地域上比较各地区抗跌性

金融危机时, 不同地区由于产业结构和经济发展水平差异等影响，房产市场的变现也不尽相同，其住宅市场价位最高水平位于2006-2007年左右；低谷水平位于2011-2012年左右。

我们就来比较一下美国5个主要都会区在危机来临时，房产市场的抗跌性如何。我们主要来看纽约、波士顿、洛杉矶、旧金山和芝加哥这5个都会区的房价从高峰到谷底用了多长时间，房价又分别跌了多少。

我们以2008年1月的房价为基准，看自2008年1月到2020年1月的每个月的房价与2008年1月的房价相比，增长或降低了多少；从2008年1月到各个都会区金融危机后的房价谷底用了多长时间。

纽约较2008年1月的每月房价变化

纽约自2008年金融危机的房价分布基本呈倒钟型，到危机后的50个月，也就是2012年的3月，房价跌入谷底，跌幅为-21.1%，此后房价开始稳步攀升。

波士顿较2008年1月的每月房价变化

波士顿的房价在2008年金融危机之后跌幅相对较小，谷底跌幅仅为-9.7%，到达谷底用了15个月。这很大程度上是由于波士顿很多房产都是“学区房”，有刚需，受影响程度相对较小。但是，波士顿的房价在衰退期有反复的现象，至少经历了两轮上涨有下跌的状况。

洛杉矶较2008年1月的每月房价变化

洛杉矶的房价趋势和波士顿相似，在危机发生后也有小幅反弹后下跌的状况，谷底跌幅为-29.3%，用时16个月。

旧金山较2008年1月的每月房价变化

旧金山的房价谷底跌幅为-35.8%，跌幅较大，到谷底用时16个月。

芝加哥较2008年1月的每月房价变化

和纽约相似，芝加哥在危机之后的房价分布呈倒钟型，谷底跌幅为-32.1%，跌入至谷底的用时较长，达到51个月。

我们从美国5个都会区的房价表现来看，整体来说，纽约和波士顿的房价跌幅相对较小，金融危机后的房价谷底较2008年初的跌幅分别为21.1%和9.7%，说明这两个都会区的抗跌能力较强。

如果考虑跌入谷底经历的时间，我们可以计算年平均跌幅，可以看到，纽约都会区危机后谷底房价较危机发生之初的房价平均跌幅最小。

此外，自危机以来，纽约房价跌入至谷底的用时较长，达到50个月，但跌幅却相对较小，说明纽约房价相较其他都会区更为稳定。值得注意的是，虽然洛杉矶跌入至谷底仅用16个月，但其在危机后的第58个月时，跌幅仍为-21.9%，甚至超过了纽约谷底时的跌幅。

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资料来源：FRED、网络

图片来源：FRED、网络

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