从失业族群看疫情下2020年&2021年美国房市大涨的理由

摘要

1. 在疫情期间房市大涨的具体表现为对房屋需求的增加以及房屋交易量的增加
2. 和2008年金融危机相比，房市大涨的原因为这次疫情对不同收入群体的影响不同
3. 后疫情时代，房市未来的走向

2020年似乎对所有人来说都是记忆犹新的一年，但是对那些有房的和准备买房的人群来说就更加特殊了。在疫情刚刚爆发的时候，许多学者都不看好2020年的房市，因为大量人员失业，政府的不作为以及社会的不稳定都给买房带来潜在的隐患。但是事实上，自六月份以来的房地产市场越发火热，远远超出人们预期。

同样是经济极速下滑，这次和2008年的金融危机相比又有什么区别，对不同的群体又有什么影响？为何在疫情当下，房市还能大涨？今天，优投房UTOFUN就带你慢慢讲解。

1.房市大涨的表现

或许读者在看到这篇文章之前看到过其他的新闻，其标题就是疫情期间房地产市场比预期要好。其实有许多的现象都可以用来证明房地产市场是否大涨，我们这次主要用两个方面去体现房市大涨的表现，即对房屋的需求和房屋售出量。

1-1 房屋的需求增加

在这次疫情中，发生改变最大的就是人们的生活方式。举个例子来说，在疫情之前，人们可以正常的工作外出聚餐。但是疫情的到来给正常的生活画上了一个暂时的句号，各大企业纷纷鼓励员工在家工作，城市封城，政府鼓励群众使用外卖而非在店内就餐，这些生活方式的变化都使得人们对房屋的需求增加。

根据上图可以看出，从疫情爆发的三月份以来，人们去娱乐场所和工作场所的趋势明显下降，一度降到了负50%，这可以侧面说明有一半的人在此期间都没有去过娱乐场所或者工作场所。从四月份开始，人们去娱乐场所和工作场所的趋势都有增加，但是相比于疫情之前还是减少了许多。可能是受到第二波疫情的影响，从11月中旬以来，人们去娱乐场所和工作场所又有极速下降的趋势，并且降到2月份以来的最低点。

疫情的到来使得人们不得不呆在家里，换句话来说，疫情下的‘家’既是工作的地点也是娱乐的地点。在这样的情况下，部分家庭为了比较舒适的生活，可能会考虑购买房产。尤其是对于租住在公寓的家庭来说，公寓的空间比较紧凑，且大部分公寓没有后院，因此这些家庭更可能会选择购买房屋。

从三月份以来，疫情已经持续9个月并且没有离去的趋势，因此随着人们停留在家的时间的不断延长，人们会选择会疫情期间购买房屋。随着更多租住房屋的人考虑买房的问题，对房屋的需求也就会大幅度增加。

1-2 房屋售出量增加

在房地产市场上我们常常讲到房屋的供给需求，上面分析到了在疫情当下对于买房的潜在需求是增加的，加上现在的贷款利率也比较低，因此房屋售出量在这期间内会有增加的趋势。

根据fred的利率数据可以明显看出，房屋的贷款利率自从4月份就开始逐渐下降。利率的降低就意味着买房所需要偿还的利息就会减少，对于部分没有受到疫情影响的家庭来说，这无疑是个买房的好时机。

根据数据可以看出在2020年3月份之前房屋售出量一直处于比较稳定的状态，即使2020年2月份有小幅度上升，但是也在3月份回归到与去年相等的水平。自疫情爆发的4月份以来，房屋售出量一度下降到最低点。但是从6月份开始，房屋售出量开始逐渐增加直到10月份，今年10月份的房屋售出量达到了一年的最高点。

从这里可以看出，房地产市场在受到短暂的冲击后，开始慢慢恢复。加上购房贷款利率比较低，使得越来越多的人购买房屋。在疫情当下，房屋的供给一直有减少的趋势，但是群众对房屋的需求却是增加的趋势，因此房屋变得更加抢手。随着越来越多的房屋售出，其售出量大幅增加也就不奇怪了。

2. 房市大涨的原因

看到这里可能有读者就会好奇：为什么同样是经济危机，2008年时房市就比较萧条，但是2020年这次房市却大涨呢？其实最主要的原因就是这两次经济危机影响到的人群不同。

2-1 2008年金融危机

2008年的经济危机也称金融危机，是自早期次贷危机开始，最终席卷全球金融市场的一场大海啸。即使多国中央银行实施干预，也并没有阻止这场危机的爆发，直到2008年9月，这场金融危机开始失控，引发经济衰退。因此2008年的金融危机自华尔街开始，其影响到的人群首先就是高收入人群。

总体来讲，2008年的金融危机受影响最大的人群就是收入水平比较高的人群，这些家庭是购买房屋的主力军，随着中产家庭失业率的增加，其对房屋的需求也就逐渐减少，这就是为什么房地产市场在2008年比较低迷的原因之一。

根据对2007年12月和2008年12月失业率的比较可以看出，建筑业失业率增加的最多，增加了将近百分之六。制造业，交通和公用业以及通信业的失业率也增加的比较多，大概在百分之三左右。除此之外，医疗教育和采矿业的失业率增加的最少，这两种就业人群的失业率增加了不到百分之二。

结合上面的失业率我们能够看到，建筑业的失业率最高其薪资水平也比较高，其每小时薪资为22.37美元，排在第四名。交通和公用业以及通信业的失业率也比较高，这两个产业的薪资水平也比较高，分别排在第二名和第一名。除了制造业的薪资水平相对较低外，其余失业率较高的产业，其薪资水平也比较高。

薪资水平代表了消费者的收入水平，消费者收入水平越高，其对房屋的需求就会越高。举个例子来讲，通信业的每小时薪资为25美元，那么其年收入就为7万美元左右。酒店娱乐业的每小时薪资为10.92元，其年收入就为3万美元左右。那么显而易见的是，年收入越高的家庭，就越可能去购买房屋，因为这些家庭有能力借到贷款并且按时偿还贷款。

2-2 2020年疫情危机

和2008年金融危机不同的是，这次的疫情最先影响是酒店和服务业，随着封城和居家令的实行，许多餐馆和购物中心也纷纷关门，因此才有大量的服务业人员失业。

总而言之，这次的经济危机主要是由新冠疫情带来的，受到影响的主要为收入较低的人群。对于收入较高而不处于服务业的家庭来说，现在更是买房的好时机。这些家庭有足够的能力来支付首付以及每月的房贷，因此这些家庭就是在疫情当下买房的主要消费对象。

相比于2019年10月份各行业的失业率，2020年整体失业率都有增加。其中采矿业和酒店娱乐的失业率增加的最快，达到了11%。其他服务业，交通和公用业失业率增加的也比较快，大概在5%左右。除此之外，医疗教育，财务活动以及通信业的失业率增长幅度就比较小，只增加了2%左右。

根据2020年各个行业每小时的工资收入结合上面的失业率可以看出，通信业和财务活动的失业率增加幅度比较小，其2020年的薪资水平也比较高，排在了第一名和第二名。其他服务业和酒店娱乐的失业率增加幅度比较大，其薪资水平也比较低。

值得注意的是，医疗教育无论是在2008年金融危机还是这次疫情危机下，其失业率都处于比较稳定的状态，但是其薪资水平却并没有很高。这是由于医疗教育属于非营利性产业， 其就业市场也一直比较稳定，因此在这两次危机中受到的冲击最小。

根据pewsocialtrends的数据也可以看出，在疫情当下接受过高等教育的人群丢掉工作的比例要远远少于没有接受过高等教育的人，收入较低的人也比高收入人群丢掉工作的可能性大。

在疫情当下，低收入人群失业的可能性更大，那么他们就无法支付租金或者房贷。这样一来，这些人群对房屋的需求量自然会减少。从另一方面来讲，即使在不考虑疫情的情况下，低收入人群对于房屋的需求也相对比较小，因此在中产和富人家庭对房屋需求不变的情况下，即使低收入家庭对房屋需求减少，也不会对整个房产市场产生太大的影响。

2-3 中产家庭是买房的主力军

由于这次疫情中产家庭受到的影响比较小，随着居家令和封城政策的实施，这些家庭会考虑在疫情当下搬到郊区居住。

根据数据可以看出从今年3月份到5月份以来，四个地区的房屋售出量全部都有所下降，这说明房地产市场在疫情刚开始爆发时确实受到了不小的冲击，但是随着买房利率的持续降低，中产家庭开始购买房产。其中东部和中部房屋售出量增加的最快，西部基本保持在稳定的水平没有变化。

中产家庭虽然有能力购买房屋，但是价格对他们来说也是其中一个重要的因素，因此中产家庭会在利息较低时购买郊区的房产，这样既有更旷阔的户外空间，还可以有独立的办公区域。但是随着疫情逐渐冷却，也会有部分中产家庭重新搬回城市地区。

3. 总结

我们这篇文章从疫情对不同人群的影响程度来分析了为什么在疫情当下美国房市还能大涨，主要原因就是作为购买房屋主力军的中产家庭并没有受到较大的影响，这与2008年金融危机产生了鲜明的对比。

随着疫苗的问世和拜登当选美国总统，经济在恢复的同时房地产市场也会随之变化，具体会有哪些可能的变化，可以看我们往期文章（疫苗接种启动，经济V型反转2020年房市该走向何处？）。

正如我们上文分析的那样，对于没有受到疫情影响的家庭来说，现在无疑是一个买房的绝佳时机。如果你想了解更多在疫情当下的买房的资讯，欢迎添加我们的微信小助手utoufunhelp。如果你觉得我们的文章还不错，不妨关注我们的微信公众号，也欢迎你在下方留言，告诉我们你想要知道的资讯吧！