2021年美国房市前瞻展望

（封面图片来源: Photo by Fran Hogan on Unsplash）

摘要

1. 疫情之前的利息较低，房屋需求增加，2021年房屋供给可能会出现短缺的情况
2. 房屋供给减少，房屋需求增加，2021年房价会升高
3. 美元持续贬值，外国购房者进入美国市场
4. 拜登的税收政策给房产市场带来的影响
5. 旅行限制放松，投资房产用作短期出租的收益增加

宏观经济学上把繁荣，衰退，萧条，复苏这四个阶段称为一个经济周期，那么从经济增长到经济衰退需要多久的时间？2020年告诉你，从经济繁荣到经济衰退只需要一个新冠疫情的距离。2020年的新冠疫情打破了人们在2019年对2020年房地产市场所有的预测。

那么在2020年即将结束之时，根据当前的形势，2021年的房地产市场又会是何样的发展呢？接下来UTOFUN优投房就带你来看看2021年的房市前瞻。

1. 房屋供给短缺

房屋经纪人说过“好房子是需要抢的”，尤其是在疫情的当下，由于买房的利率比较低，对于没有受到疫情影响的家庭来说，他们对于房屋需求的增加导致房屋更加抢手。但是我们知道，由于房屋的需求如此之大，房屋异常抢手，所以房屋的供给可能会跟不上需求。

总而言之，2021年房屋的库存量下降，每月的房屋供给比例也会下降，2021年的房屋供给可能会出现短缺的情况。

1-1 房屋库存下降

房屋供给量从2020年7月份以来一直有下降的趋势，并且可能在2021年下降到2年以来最低点，房屋的库存越来越少，房屋供给短缺。

根据数据可以看到，自疫情爆发的三月份以来，房屋的供给量有增加的趋势。可能是由于疫情所带来的企业裁员，有些付不起房贷的家庭就会选择在这时候把房屋出售。但是从2020年6月份开始，房屋的供给就已经呈下降的趋势了，并且在2020年10月跌到了一年来的最低点。相比于2019年10月，房屋的供给减少了23%左右。

从2020年2月到2020年8月，房屋供给量都远远高于2019年全年的房屋供给量。而2020年1月，2020年9月和2020年10月的房屋供给量则与2019年全年房屋供给量持平。

1-2 房屋供给比例下降

除了房屋的库存外，我们还可以用每月的房屋供给比例来衡量一下2021年房屋是否会出现短缺。房屋供给比例是指该月房屋的库存数量（也称房屋供给量）与房屋售出量的比例。房屋供给量越多，房屋供给比例就越高，相反房屋售出量越多，房屋供给比例就会下降。

但是在疫情刚爆发的4月份，其房屋供给比例一度达到了3年以来的最高点。这可以从侧面说明，在疫情爆发的初期，房屋供给未变化的情况下，房屋的售出量急剧减少，因此房地产市场在疫情初期受到了不小的冲击后，随着经济的慢慢恢复，房屋市场开始出现供给短缺。

2. 房屋价格增加

在微观经济学上总是说到供给与需求决定价格，通过上面的分析可以看出，房屋的供给逐渐减少，但是其需求却是在逐渐增加，因此在2021年房屋的成交价格可能会继续增加。

从2019年10月份开始，房屋成交价格一直保持稳定的状态，从疫情爆发的4月份开始，房屋成交价格就一路飙升直到今年10月份。除了2020年1月份的成交价格低于2019年全年平均外，2020年其余的月份均高于2019年全年平均房屋成交价格。

房屋的需求是不断增加的，但是供给却一直在减少，因此其房屋的成交价格才会越来越高。除了全美房屋成交价格增加之外，东部南部西部北部的成交价格也在一直增加。

东部西部南部北部这四个地区在疫情最开始的时候都经历了短暂的价格下跌，但是从5月份开始这四个地区的房屋成交价格都有明显的上升，其中西部地区的房屋成交价格增加的幅度最大。可以想象的是，如果供给在明年持续减少的话，并且房屋需求也没有下降的状态，那么2021年的房价还会继续增加。

3. 美元走贬，触发2021年房产投资者回流美国

2020年对外国购房者是一个惨淡的年份，因为新冠疫情所带来的不确定性，旅行限制使得外国购房者不能登陆美国，以及特朗普政府在疫情期间的不作为都使得投资美国房产带来的风险大于收益。但是自疫情爆发以来，美元持续贬值，这对于外国投资者或许是一个不错的消息，随着旅行限制的放松，2021年会有不少外国投资者来美购买房产。

根据数据可以看出自从7月份以来，美元指数一直在下降，并且在12月7日降到了这半年以来的最低点。举个例子来讲，同样面值的100美元，在2020年上半年可能需要690元来换，但是到2020年下半年就只需要650元。这个数据可能看似差别不是很大，但是如果投资金额较大的话，那么其差距就会更大。

根据NAR的数据可以看出，2017年和2018年中国人在美购买的房产的金额远远高于2019年和2020年。相比于2018年，2019年中国人在美投资房产的金额下降了67%，2020年的投资金额应该更加低于2019年的投资金额，由于在出具该数据时并未考虑到新冠疫情带来的不利影响，因此2020年的真实数据应该更加少。

除了中国投资者外，加拿大在美投资房产的金额也是逐年减少的趋势，相比于2017年，2018年的投资金额减少了44%，但是2020年的投资金额相比于2019年有增加的趋势。

从2017年到2020年的汇率数据来看，2017年和2018年的美元指数明显低于2019年和2020年，这就说明对于外国投资者来说，汇率越低在美购买房产的花费就越低。结合前面的在美投资金额的图表来看，当美元汇率较低时，中国和加拿大在美投资房产的金额就比较高，反之，其投资的金额就比较低。

随着今年8月份美元汇率持续走低，可以预见2021年中国和加拿大在美购买房产的数量和金额也会继续增加，除了中国和加拿大之外，其他国家的投资者在美购买房产的数量是否也会增加，就让我们拭目以待吧！

4. 拜登税改政策

随着11月份美国大选的落幕，拜登成功击败特朗普当上了第46届美国总统，拜登的当选也意味着他在竞选总统时所主张的政策也会相应的落实，其中最值得人们讨论的就是拜登所主张的税收政策。同特朗普不同的是，拜登主张的是增加收入所得税，尤其是对年收入较高的家庭，年收入越高，所交的税收应该就越多。我们根据2018年川普的税改政策来预测，如果拜登增加了税收，对房地产市场可能带来哪些影响。

其实在美国购买房屋是可以抵税的，房屋贷款也是可以抵税的，但是值得注意的是，房产税和贷款利息抵扣都有上限，贷款部分包括本金和利息，只有利息部分可以抵扣。纳税人向州政府以及地方政府缴纳税收，比如房产税，州收入所得税，其中可以用来抵税的最高金额在2018年特朗普税改之后改为1万美元，并且贷款金额在75万美元以下所对应的贷款利息可以用来抵税。

在特朗普2018年税改前后，很多实行多年的联邦住房税收优惠政策都发生了变化，比如原先的税法允许在特定的一年内减免所有地方房产税，以及原先房主报税时可享受100万美元按揭利息抵扣上限。但是自2018年新的税收政策实行以来，有些地方像高房产税的州，给房主带来的消极影响要远远大于那些低房产税的州。

根据zillow的税改报告中的例子，假设有两位相对富裕的房主，他们的年收入处于美国所有人口收入的前三分之一，且名下的房产价值也属于他们居住地区前三分之一的区间。其中一个住在生活成本较高的纽约州，另一位住在生活成本较低的北卡罗来纳州。

假设住在纽约的家庭全部年收入为15.53万美元，那就需要缴纳11947美元的州所得税，其房价中值为79万美元，每年缴纳约为11425美元的房产税，所以这个家庭每年缴纳收入税和房产税共计23399万美元。但是住在北卡的家庭年收入略少一些，约为13.24万美元，他们的房产价值也略低，约为40.56万美元，但是相比较之下他们需要缴纳的税费也少得多，大约每年缴纳6751美元的州所得税和3491美元的房产税，总计10242万美元。

在特朗普税改之前，这两位房主可以抵扣全部的州所得税和房产税，但是特朗普税改之后他们可以抵扣的限额仅为1万美元。对于生活在北卡的家庭来说，这限额与之前没有什么差别，但是对于生活在纽约的家庭来说，他们所享受的抵扣额度减少了将近50%。

2018年特朗普税改前后给有较高房产税的州的房屋主人一个不小的打击，尤其是居住在较高房产税的地区的部分居民（比如新泽西州和纽约州等）逐渐放弃了买房的想法，这使得房屋的需求在当时也相应的减少。

拜登在总统大选中的税收政策只着重提到了提高收入税，这对于年收入较高的家庭来说是个不利的消息，但是拜登是否会取消房产税减免限额，以及是否会呼吁各州降低年收入处在中产的家庭的州税也还未明朗。最重要的是，现在的参议院还是由共和党掌握，拜登增加税收的政策是否能通过参议院也未可知。

因此，2021年是一个非常重要的一年，因为明年对于拜登具体的税收政策会比较明朗，其对房地产市场的影响也更加清晰，到时我们会带来一线的最新消息。

5. 投资房产的目的改变

在新冠疫情爆发的初期，各个国家就已经出台了各种旅行限制，其中包括关闭各国的海关，非永久居民外不得入境该国。这项举措使得2020年的旅游业惨淡无比，多家旅游企业纷纷倒闭。但是好消息是，疫苗的研发和上市结果喜人，并且截止到明年夏天，大部分人都可以接种新冠疫苗。

据此，由于人们的报复性消费心里，加上美元的持续走低，旅游业再度火爆的场景近在眼前。根据我们前面的分析，2021年会有不少外国投资者在美购买房产，但是其购买房产的目的可能会发生改变，其中最重要的改变就是投资房屋用作短期度假出租会越来越常见。

从2017年到2019年短期出租的利润就一直在增加，如果不考虑2020年疫情的影响，2020年的短期出租利润也应该非常喜人。但是2020年遇上了新冠疫情，使得其短租的利润降到了4年以来的最低点。但是随着疫苗的问世，短期出租的利润也会慢慢增加。根据预测的数据，到2023年其利润基本会恢复到疫情前的水平。

对于投资者来讲，明年投资房产就显得尤为重要了，尤其是对于投资房产用作度假短租的房东来讲。贷款利率以及美元汇率都在持续走低，当下购买房产就是一个很好的机会。当疫情的影响逐渐消退，房价进一步提升的话，购买房产所带来的收益在短期内就不会高于其成本。随着旅行限制的逐渐开放，各国游客也会再度涌入美国著名旅游地区，度假性的短租房屋就会带来不错的收益。

6. 总结

看完我们的分析，你是不是对2021年的房地产市场又有进一步的了解了呢？我们对2021年房地产市场的推测是基于目前的政策来推断的。当然，随着拜登入主白宫，美国的各种政策都会有变动。欢迎你关注我们的微信公众号，到时候我们会带来最新的政策解读。

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