预测|贸易战+中期选举,美国房价走向?_2018年4月更新？

摘要

通过时间序列预测2018年美国房价

主要的增长区域在新兴的中部和西部地区

传统主要房产市场增长稳定

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凯斯·席勒房价指数由著名的评级机构标准普尔公司（Standard & Poor）收集并计算，是目前最权威的美国房产价格指数。所有的指数数据都以2000年为100的基线调整后发布。本指数在每个月最后一个周二更新，公布的指数会有两个月的延迟。

优投房 UTOFUN.COM 就带大家解读美国到2018年1月为止的最新数据。进入2018年以来的短短几个月，税改、贸易战等等频频占据头条，今年还将迎来美国总统总期选举，优投房运用时间序列统计手段为来预测2018年全年的美国房产市场今年将会如何表现，我们分别来看美国主要的五个房产市场(大都会地区Metroplitan Area)的表现。

註：凯斯·席勒房价指数由著名的评级机构标准普尔公司（Standard & Poor）收集并计算，是目前最权威的美国房产价格指数。所有的指数数据都以2000年为100的基线调整后发布。本指数在每个月最后一个周二更新，公布的指数会有两个月的延迟。

波士顿 (大都会地区Metroplitan Area)

每个大都市地区，住宅都被分为三个类型，高端、中端和低端。从波士顿地区的三个阶层的图中可以看出，到2018年1月为止三种类型的住宅的房价指数均超过了2008年金融危机前的高点，高中低端住宅分别同比增长，4.16%、6.16%和8.30%。

通过包括季节性因素的时间序列分析，预计到2019年1月的时候，高端住宅的房价指数会比去年同比增长4.28%，中端住宅的房价指数会比去年同比增长5.73%，而低端住宅的房价指数会比去年同比增长9.47%。

可以看出高端和低端住宅还是市场增长的主要推动力并且预计在2018年全年间有着超过2017年的增长趋势。而中端市场虽预计在2019年初会比2018年初的涨势同比回落0.43%，但也将保持着显著的增长趋势。

芝加哥 (大都会地区Metroplitan Area)

从芝加哥地区的三个类型的房价指数的图中可以看出，到2018年1月为止市场虽然没有恢复到2008年前的位置，但仍保持着显著的增长趋势，高中低端住宅分别同比增长，0.10%、5.20%和9.34%。通过包括季节性因素的时间序列分析，预计到2019年1月的时候，高端住宅的房价指数会比去年同比增长1.42%，中端住宅的房价指数会比去年同比增长4.49%，而低端住宅的房价指数会比去年同比增长7.52%。

可以看出低端住宅是芝加哥地区市场增长的主要推动力。在芝加哥地区，中低端的房价都预计会比2017年底的涨势同比回落，但将依旧保持着显著的增长趋势。而高端住宅虽然在2018年全年的增幅可能略高于2017年的增幅，但仍处于小幅增长的趋势。

洛杉矶 (大都会地区Metroplitan Area)

从洛杉矶地区的三个类型的房价指数图中可以看出，到2017年12月为止市场保持着显著的增长趋势并且已经基本处于2008年危机前的房价高点左右，高中低端住宅分别同比增长，6.53%、7.35%和10.7%，这在全美范围内都是比较高的涨幅。通过包括季节性因素的时间序列分析，预计到2018年12月的时候，高端住宅的房价指数会比2017年同比增长7.61%，中端住宅的房价指数会比去年同比增长7.8%，而低端住宅的房价指数会比去年同比增长16.16%，并预计都将显著突破2008年前的房价高位。

可以看出洛杉矶地区市场的三种类型的住宅都会在2018年有比2017年更大幅度增长。洛杉矶地区2018年的房地产市场前景十分看好。

纽约 (大都会地区Metroplitan Area)

从纽约地区的三个类型的房价指数图中可以看出，到2018年1月为止市场保持着稳定的增长趋势但并未恢复到2008年危机前的水平，高中低端住宅分别同比增长，3.85%、6.22%和7.07%。通过包括季节性因素的时间序列分析，预计到2018年12月的时候，高端住宅的房价指数会比去年同比增长0.14%，中端住宅的房价指数会比去年同比增长6.52%，而低端住宅的房价指数会比去年同比增长10.44%。

可以看出中低端住宅是纽约地区市场增长的主要推动力，而且低端住宅的涨幅惊人。在纽约地区，高端住宅房价预计会在2019年初比2018年初的涨势同比有大幅度回落，但中低端住宅市场将有更为强劲的增长趋势。

旧金山 (大都会地区Metroplitan Area)

从旧金山地区的三个类型的房价指数图中可以看出，到2018年1月为止市场保持着显著的增长趋势。虽除了低端住宅虽然尚未达到2008年金融危机前的房价高点外，高端和中端住宅均已超过了2008年金融危机前的高位。

高中低端住宅分别同比增长，9.38%、10.54%和11.71%，这是在全国范围内都非常高。通过包括季节性因素的时间序列分析，预计到2018年12月的时候，高端住宅的房价指数会比2017年同比增长8.70%，中端住宅的房价指数会比去年同比增长13.98%，而低端住宅的房价指数会比去年同比增长16.51%，并预计将全部突破2008年前的房价高位。

可以看出旧金山地区市场的三个类型的住宅都会在2018年全年比2017年全年有着更大幅度的涨幅，而中低端住宅将在2018年有着更大的上升空间。旧金山地区2018年的房地产市场前景非常看好。

凯斯·席勒房价指数对于全美国的主要城市还有一种整体的房价指数，收集和发布的方式与上面的指数相同。通过包含季节性因素的时间序列分析，优投房预测了2018年年底时，美国15个主要城市的房价指数的同比增长。这15个城市包括，西雅图、旧金山、洛杉矶、圣地亚哥、拉斯维加斯、凤凰城、明尼阿波利斯、芝加哥、丹佛、亚特兰大、迈阿密、华盛顿、纽约、波士顿。所有城市均预期在2018年底比2017年同期有一定的涨幅，其中预期同比涨幅超过10%的城市有洛杉矶和拉斯维加斯，而预期同比涨幅超过7%的城市有丹佛、凤凰城、西雅图和旧金山。可以看出主要的增长区域在新兴的中部和西部地区，而东西海岸的大城市的增长比较稳定，适合避险保值。

优投房还将推出更多房价指数分析和预测，敬请期待！

资料来源：优投房、CaseShiller Index

图片来源：优投房

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