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2021年5月，外国房地产投资者协会（the Association of Foreign Investors in Real Estate）发布了一项权威的年度调查报告。本次调查报告反馈来自全球200家，管理总额超过3万亿美元的机构投资人。调查结果显示，在最受国际投资者青睐的美国城市排名中，奥斯汀，波斯顿和达拉斯分别位列前三名，其中奥斯汀更是从去年的第10名一跃登顶。在最受国际投资者青睐的物业类型排名中，出租公寓以86%的青睐度压倒性排名第一。
https://www.leresearch.com/resources/news-events/l-amp-e-research-opening-new-office-in-austin-texas
正如本次调查结论所言，这是该项调查进行三十年来，首次有新兴都市占据榜单首位，也是首次在榜单前三名出现两座来自德州的都市，而考虑到以往调查所显示的趋势，外国房地产投资者协会也大胆预测，这预示着某种投资偏好的转折。
房地产市场的“用脚投票”也与调查结果高度一致，甚至更为敏锐。2020年以来，大量房地产投资基金、保险公司、养老金基金会加大在达拉斯-奥斯汀区域的物业资产配置力度，核心区位的项目甚至出现被投资人追逐疯抢的局面。值得一提的是，上述调查也显示，美国投资者比非美国投资者更加倾向于投资这些未来的超级都市。
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个中的逻辑不难理解，相比于人口和产业流出的传统一线门户城市，房地产投资者更愿意押注未来的超级城市。外国房地产投资者协会首席执行官GunnarBranson在一份声明中说：“得益于较高的消费承受能力，更年轻的人口以及更多的高技能人才就业岗位，像奥斯汀这样的新兴城市正在经历人口和收入的健康增长。”
“国际投资者（过去）倾向于将商业地产投资集中在纽约，洛杉矶或旧金山等主要门户城市……但是，随着人口趋势改变，房地产市场需求也在向其他城市迁移，投资者的策略也随之改变。”
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达拉斯和奥斯汀正是这类投资策略发生“范式转移”的典型例证。4月底刚刚公布的美国最新一轮人口普查结果显示，德州成为全美人口增幅最大的州属，从2010年以来的10年间，德州人口总数增加近400万至2900万人。达拉斯-沃斯堡都会区则在此10年间，净增人口120万人，是全美人口增长排名第一的都会区。奥斯汀平均每天净增人口184人，其人口增速在全美超过100万人口的城市中位居榜首。需要指出的是，奥斯汀和达拉斯的人口增长主要来源于持续性的移民流入，而非单纯的本地居民自然增长。
在产业流入方面，GDP总量早已超过上海的达拉斯不必赘述，其早已是美国南部经济中心，而以往中国投资者不熟悉的奥斯汀近年来也表现极为抢眼。
奥斯汀不仅成为特斯拉新超级工厂的所在地，更因马斯克本人高调从加州迁居此地而登上全球媒体头条。而不只是马斯克和他的特斯拉，甲骨文和HP等大型科技企业总部也在近两年迁入奥斯汀，苹果、谷歌等企业也纷纷在奥斯汀设立研发机构或重要事业部，半导体领域双雄之一的韩国三星更斥资百亿美元在奥斯汀新建先进晶圆厂，这一工程则被拜登政府视为强化美国半导体供应链体系的关键举措。
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奥斯汀高科技产业的发展并非凭空产生，早在1984年戴尔总部便落户奥斯汀的圆石城（Roundrock），而德州大学奥斯汀分校亦持续为本地输送大量高科技人才。从那时起，坐落于丘陵之上的奥斯汀便成为不少初创高科技企业聚集地，进而享有硅山（Silicon Hill）和第二硅谷的美誉。
与此同时，奥斯汀的生活成本仅比全美平均水平高0.5%，远低于硅谷及不少一线城市，还没有公司和个人的州所得税，这也对众多青年人才形成巨大吸引力。从一座存在感不高的德州首府，到现在房地产投资者青睐的未来之城，奥斯汀正受益于前所未有的科技产业转移和人口流动变迁。
图片来源：https://www.nextbigfuture.com/2020/07/tesla-will-make-texas-gigafactory-for-cybertrucks-and-tesla-semi.html
https://www.apple.com/newsroom/2019/11/apple-expands-in-austin/
由达拉斯，奥斯汀，圣安东尼奥和休斯敦共同构成的德州超级城市群的强势崛起，是美国最重要的军工，航天，航空，通讯，能源，高端制造和医疗中心，同时随着奥斯丁高科技行业的崛起，成为新的硅谷。美国一线城市排名位次正发生着深刻变更，经济重心正逐渐从东西海岸中心城市向南部阳光地带（Sunbelt）迁移。移民涌入和企业迁入是表象，其内里是当地产业底蕴积累、相对较低的生活成本、丰沛的土地资源、地方政府积极进取的招商政策以及德州整体友好的税收制度保障和低监管，亲商业的商业生态。
达拉斯ElanAddison Grove长租公寓-池月投资已投项目
德州超级城市群的成功再次论证了一个真理，成功的房地产投资必须以成功的城市发展为前提，而成功的城市发展也势必呼唤更为优质的居住条件供给。奥斯汀、达拉斯这样的未来超级城市还有着巨大的市场需求和城市扩张空间，这能够促进房地产市场与产业发展节奏相匹配，形成良性共生关系。而这，正是房地产投资者们看好达拉斯和奥斯汀的关键所在。
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