原创|纽约地铁7号线-“国际快车”驶入曼哈顿最后处女地(上)

摘要

地铁7号线新站哈德逊园区站周边房产销售价格增长14%,未来还将直达新泽西州!


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纽约地铁

Photo by Luca Bravo on Unsplash

美国纽约不仅因耸立在曼哈顿岛上的高楼大厦闻名世界,其地下庞大复杂的轨道交通系统也令人惊叹。作为全球最悠久的地下铁路系统之一,纽约地铁系统拥有车站468座、运营铁轨长度1056千米(包括地上部分)、2014年总客流量则超过17.5亿人次,这个全年24小时的地铁系统,堪称“地下不夜城”。而对于840万纽约客来说,地铁是大多数人一天开始的地方。

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(1946年纽约地铁,作者:Stanley Kubrick )

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(纽约地铁线路图)

2015年9月13日,纽约地铁迎来崭新一天,连接皇后区(Queens)法拉盛(Flushing)与曼哈顿岛的地铁7号线,终结了长达88年的以时代广场(Times Square)为终点站的历史,向西延伸2.4公里至位于34街与11大道的哈德逊园区站(Hudson Yards),这也成为纽约自1989年以来首个开通的新地铁站。

纽约地铁7号线是一条怎样的线路?纽约市政府又为什么选择将7号线延伸至哈德逊园区(Hudson Yards)呢?听我慢慢道来。

行政规划

(纽约市行政区划)

7号线新

(纽约地铁7号线新地图)

哈德逊园区站

(哈德逊园区站(Hudson Yards))

想要环游世界体验各国风土人情?纽约地铁7号线给你提供一个最便捷的方案。纽约地铁7号线从1915年建成通车至今,在皇后区部分途经了中国社区、印度社区、希腊社区、俄罗斯社区、韩国社区等,并且连接了曾举办美国网球公开赛的法拉盛公园(Flushing Meadows Park),地铁7号线位于皇后区(Queens)的终点站,正是纽约最大华人聚集地之一法拉盛(Flushing)(回复101、102、103、104查看美国纽约中国城系列),列车上常能看到形形色色来自各国的游客和移民面孔,坐上7号线就是坐上了一辆“国际快车”(International Express)。

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(皇后区(Queens)成为移民社区,图片来源:http://safetourist.org/)

那么纽约市政府为什么又选择哈德逊园区站(Hudson Yards)作为地铁7号线的延伸线呢?因为哈德逊园区被称为“曼哈顿最后处女地”、“纽约新心脏”的,而该园区则是哈德逊园区重新开发计划(Hudson Yards Redevelopment Project)的核心,此计划若完成,将创造纽约曼哈顿岛上的一个全新社区,预计将会有高达65,000人生活和工作、数十万人每天出入于此。

地铁7号线延伸站本身就是哈德逊园区重新开发计划的一部分。位于34街的7号线新车站临近区域包含了地狱厨房(Hell’s Kitchen)、西区调车场(West Side Yard)、切尔西(Chelsea)等,更是第一次连接了纽约的两大交通枢纽:中央车站(Grand Central Terminal)和宾州车站(Penn Station)。纽约市政府希望通过哈德逊重新开发计划振兴曼哈顿西中城(Midtown West),并逐步发展成为纽约经济进一步发展的新引擎。有关哈德逊园区重新开发计划,我们将在下篇文章中做重点介绍。

地区

7号线地图

回到纽约地铁7号线!地铁站的修建标志着一个地区发展的新机遇,这一点从7号线延伸站附近的房产建案和价格就能看出来。首先我们先来看下7号线沿线房产建案的大小分布:

7

从上图可以看出,比较大型的建案集中在地铁7号线起点和终点的临近区域,以及皇后区(Queens)的沿河区域。

下面,我们来重点看下7号线新建车站附近的建案。图中黑色虚线方块区域为新建车站及其周边区域。

原创|纽约地铁7号线-“国际快车”驶入曼哈顿最后处女地(上)

7号线

首先,纵向比较7号线新建车站附近的房产销售价格。下图橙色圆点表示该地区2003年至2014年房产销售价格的中位数,虚线为价格增长趋势,而被圈出的红色三角则为2015年该区域房产销售价格中位数。整体来看,从2003年起,该区域房产价格略有浮动,但整体呈上升趋势。我们可以清楚看到,2015年的房产销售价格的增长幅度高于历史水平。2015年,新建车站附近单位房产销售价格中位数为193万美元,相较于2014年,增长了14%。

销售价格

横向来看,同年曼哈顿房产销售价格中位数较去年增长了2.7%,而整个纽约市的增长率为4%。以上数据皆统计了已建成房产的交易价格,而各开发商在7号线地铁新站周边区域疯狂买地的行为,造成该区域土地价格上涨了两倍甚至更多。可见纽约地铁7号线新建的哈德逊园区站(Hudson Yards),为该区域带来了巨大的房地产发展动力。

增长率

从上图我们可以看到,2014年新建站周边的房产销售价格较前一年有所降低,主要有两个原因:

一 )房产价格高水位的短期滞胀现象:

房产价格一直保持较高增长率,随着房价基数增大,很难维持较高增长率,这一点从2013年价格可以看出,虽然增长率仍为正,但未能维持2012年强劲的增长率;

二 )通车延迟:

是市政府在2013年底宣布新建站通车将延迟到2015年,这一利空消息也使得2014年房价未能保持之前较高的增长率。

然而在新建站通车的2015年,新建站周边房产价格在曼哈顿和纽约市房产价格增长率有所降低的情况下,逆势增长!

新站周边房产销售价格增长率高于曼哈顿和纽约市,这也预示着哈德逊园区重新开发计划将会有巨大的商业开发和房产建设机遇,另外,将地铁7号线延长至新泽西州(New Jersey)也在计划当中,相信在不久的将来,哈德逊园区将成为纽约又一新地标!

 

名词解释:

中位数:指将数据按大小顺序排列起来,形成一个数列,居于数列中间位置的数值。

未完待续

下篇预告:纽约地铁开到新泽西州(New Jersey)!纽约地铁7号线延伸计划和哈德逊重新开发计划

信息来源:原创,MTA

图片来源:原创、网络、NYC Department of City Planning

 

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