“购买并长期持有出租房产”（Buy and Hold the Rental Property Over Time）
“购买并持有现金流房产，不须在意短期的房价涨跌”（Buy Cash Flowing Properties that Perform While You Hold Them and Don’t Focus on Home Prices Going Up Or Down in the Short Term.）。
图片来源：THEREALDEAL.com这次疫情以来，各大机构更是纷纷增加了郊区出租公寓的投资。据THEREALDEAL的报导，2021年4至6月，多家大型机构投资超过530亿美元至出租公寓相关领域行业，创下史上最高的总购买额。其中黑石注资了100亿美元，而Morgan and Olayan America更是投入约175亿美元，这两家公司也是过去12个月中，收购最多公寓的代表。
2. Build to Rent 成为住房选项
Build to Rent，顾名思义，意味着从最初即是为了出租而设计的。社区在设计之初，许多开发商会结合物业营运及管理的角度进行思考。除了居住空间的设计外，加入社区公共设施的空间（健身房、泳池、亲子游戏室等）、管理上的配套措施等等。
Data Source: Census Bureau, Current Population Survey/Housing Vacancy Survey, July , 2021
下滑的房屋自有率，表示人们对于持有房产的态度逐渐松绑，不再坚持必须持有自住房屋。从居住者的角度来看，选择Build to Rent的出租公寓，有着空间舒适、入住便捷、专人管理等益处，而在2020年疫情影响之下，人们希望能拥有更宽阔的居住空间，居家工作又减少通勤的必要性，Build to Rent市场逐渐再次成为热门的居住选择。
闲置率的下降同时表示入住率上升，根据MYMOVE在2021年6月的报告中，运用美国邮政署（United States Postal Service, USPS）资料计算疫情后6个月的人口移入及移出数。疫情后人口实际的流动方向是自东西两岸的都会区，往周边卫星城市及中西部移动，而形成卫星都会区的人口比例快速增加，显见在疫情后的这一年半之间，卫星都会区的居住市场正快速的紧缩。
资料来源：MYMOVE, USPS
下表为2020年人口移出数最多的五大都会区。
资料来源：MYMOVE, USPS
接下来运用租售比（price to rent ratio）来说明东西岸城市的生活成本有多高，使得人们选择在疫情期间离开这些城市。下表为租售比全美平均与排名前十城市，皆位于东西两岸，显见沿岸城市的房价的确居高不下。
Data Source: U.S. Census Bureau’s 2019 1-year American Community Survey, Smartasset.com
什么地区可能是租房需求增加的地区呢？我们可以从两项指标来观察：该地区的人口成长率及劳动市场概况。
◆3.2人口快速移入的地区
The Sun Belt
图片来源：Wikipedia
人口增长表示居住需求也随之增加，下表为2021年全美人口数成长最快的十个州。从这张表我们可以发现一个趋势，2020-2021年，除了西北部的华盛顿州之外，其余皆是美国南部及中西部地区的地区，显见美国人口成长或是说人口的流动，在疫情流行后的这段期间是趋向于往俗称的“太阳带”（The Sun Belt）移动。
Data Source: U.S. Census BureauPopulation Estimates, July 2020
◆3.3 就业率成长快速、失业率低
这些城市的税率皆比东西岸大城要低，疫情后经济萧条，在希望减少生活成本的前提下，多数人思索着离开沿海大城往内陆城市移动。同时，人口快速移入带来劳动人口增加，使得这些卫星城市就业市场活络、工作机会增加、失业率降低，也有助于疫情后的经济活络。根据美国劳工部（Bureau of Labor Statistics）在2021年9月公布的报告说明，全美在2021年后，劳动市场随即复苏，8月的失业率降至5.2%，而月平均的就业成长数来到58万6000人，目前以专业及商业、运输与仓储、制造业及其他服务业等职业类别有显着的就业成长。Data Source: Bureau of Labor Statistics而人口移入、失业率低也表示住房需求的增长且人们有能力负担租金，同时带动这个地区的商业及消费活动发展，因此这些地区在居住空间的需求、房产市场发展上，随即快速成长。
◆3.4 出租公寓空缺的量级
下表为Real Capital Analytics所公布的2021年上半年最活跃的公寓交易市场数据，刷新房价历史新高的（橙色字体）城市及都会区，多在城郊、中西部、太阳带城市。表示人口在疫情后的六个月的确皆往这些地区迁移，那么这些地区的待售、待租或可供居住的空间足够吗？
资料来源：Real Capital Analytics
Yardi Matrix 2021年夏季所发布的出租公寓全国报告（Multifamily National Report）数据，全美在2021年预期能完工的出租公寓数量约为33万4千个单位，比去年要增长17%，这会占全美2021年出租公寓库存的2.3%，这个数量已经比原先预期要好。以房屋预期的交付数来看，前五名都会区分别是达拉斯（21318个项目，占该地区库存的2.6%）、凤凰城（15846，5%）、休斯顿（15760，2.2%）、华盛顿特区（12607，2.3%）、以及奥斯汀（11919，5%）。达拉斯、凤凰城、休斯顿及奥斯汀，这四个都会区由于是目前接收人口移入的地区，位于中西部及太阳带的城市，由于租金相对较低、空间宽广，因此未来数年在郊区的卫星都会区及中西部一带的二线城市，皆有可能维持供应量上升，但人口若持续移入则需求也会不断增加的情况。另一方面，Yardi Matrix的报告同时也说明，过去十年的平均租金增长率为2.6%，而目前全国的租金年增率是10.3%，这已经是有纪录以来最高的数值，是十年指标的四倍。
池月国际Pondmoon Capital (前身为JD Capital USA)，致力于投资房地产项目。拥有亚洲的机构和个人投资者，团队丰富的实战经验和领先市场的洞悉及资源提供投资和资产管理服务。池月提供在全美最具投资潜力地段的房地产股权投资，服务涵盖引入银行贷款，采购，收购，承销和尽职调查，以及维护资产的日常运营，对投资组合进行有策略的管理。
