冷静!亚马逊影响的不只有纽约长岛市

【摘要】

实锤:亚马逊第二总部落户纽约长岛市(Long Island City);

长岛市一夜之间从买方市场变身卖方市场,

长岛市未来将新增2万+房源;保持理性

深度分析除了长岛市之外,纽约和长岛一些地区也将成为热门

冷静!亚马逊影响的不只有纽约长岛市

【文末附彩蛋】

长岛市享受减税政策的所有楼盘资料

享受421A减税政策,每个月省很多


#亚马逊影响房市,不只是长岛市

未来沿途交通线,各个节点都是投资的好机会. 上图显示以亚马逊为中心的30/60分钟交通圈. 未来还有长岛铁路的新设站点, 将亚马逊的影响延升到周边与长岛(Nassua County)

11月13日,美国电商巨头亚马逊官方宣布了第二总部的选址方案:纽约长岛市(Long Island City, LIC),将与华盛顿特区近郊的水晶城(Crystal City)共同成为亚马逊新总部!亚马逊未来将投入至少50亿美元在两处办公地的设施建设和其他投资,各自会有至少2.5万名新雇员,到此长达一年多的亚马逊第二总部选址终于落下帷幕。

早在消息流传出的上周,长岛市的房产市场已经炸锅,已经出现有楼盘哄抢的现象。优投房提醒大家,要搭上亚马逊这量投资快车,更需要理性判断。

#新的长岛铁路站

实际上,除了长岛市本身,长岛市附近交通圈的众多社区都是有潜在升值力的市场。投资者和购房者可以把眼光放长远,找寻更多机会。亚马逊所在的长岛市交通方便,E/F/7/M/R等地铁均在此经过。

纽约市也宣布,将在长岛市投资1.8亿美元,用于改善交通状况,修复下水管道系统和其他公共设施,计划包括Sunnyside Yard增设新的长岛铁路站,60分钟内交通圈将覆盖更大的范围。

今天优投房就为大深度家解析:在过去的一周中长岛市的房产市场因亚马逊第二总部的消息带来了哪些变化?对想要搭上亚马逊第二总部快车的房产投资者们来说要注意什么?

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纽约地铁线路 图片来源:MTA
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长岛市与曼哈顿中城东一河之隔 图片来源:谷歌地图;编辑:优投房

# 纽约长岛市一夜之间从买方市场变身卖方市场

亚马逊帝国的威力有多大?亚马逊将选址长岛市的风声传出后的第一周,一时间沸腾了纽约的各界人士。房产投资界一片叫好,为纽约长岛市房产市场的未来鼓掌;另一科技巨头则正进行着纽约的战略扩张计划,预计将增加2倍员工使得其在纽约的员工总数达到2万人,在人数上与亚马逊抗衡。

未来将有2万+单位的新房房源上市

楼市几乎“一夜之间”被点燃,优投房网站utofun.com上长岛市周边房源的搜索量比之前猛增近4倍。而未来将有2万+单位的新房房源上市,我们将持续关注。

多家房产经纪公司与开发商也向优投房表示,感到长岛市的房产市场在一夜之间变身卖方市场,一时间长岛市房源,特别是新房房源出现供不应求,一些热门楼盘出现了抢购的情况,有的开发商甚至考虑将已经开盘的项目提价。

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建设中的长岛市
图片来源:Lucas Klappas on Flickr

而在此前,长岛市经历了几轮大规模开发后,市场上有大量新Condo的库存,有饱和的迹象出现,房产市场也为买方市场。2017年长岛市的Condo交易量较2016年还有小幅下滑,交易价格则处于稳定增长的状态。2017年长岛市Condo交易价格中位数为91.13万美元。

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资料来源:优投房

# 想要搭上亚马逊牌投资快车,哄抢前需要理性

有了亚马逊对于西雅图发展的先例,长岛市楼市的新一轮发展几乎是可以肯定的。长岛市一些楼盘近几天来也出现大热的现象。投资者们想要搭上亚马逊快车,把握投资机会是明智的选择,但是优投房建议大家要理性,不必盲目跟风。

#需要时间消化与慢慢成长

对于想要以买入后租出的方式来投资长岛市房产的投资者来说,要注意的是现在长岛市还在努力吸收过去十年中建造的大量中高端新住宅大楼或者出租大楼。

过去3年皇后区西北部的租金仅上涨50美元,并且由于供应量大而在2018年上半年下跌。2018年第3季度,长岛市一居室公寓的租金中位数为3,200美元,比皇后区的中位数高出1,300美元。 这与曼哈顿的SoHo或Nolita大致一致,高于威廉斯堡和上西区。 由于租金已经很高,在亚马逊出现具体计划之前,需求不太可能迅速上升,租金在短期内出现大幅上涨的可能性也不高。

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资料来源:优投房

# 除了长岛市以外,这些地方也会吸引亚马逊员工定居

长岛市是亚马逊选定的第二总部所在地,租房需求一定会在员工进驻之后由于刚需的增加而增长,推动租金的增加。不过,纽约市交通方便,对于想要安家的亚马逊员工和家属来说,除了长岛市还有其他的住宅社区可以考虑,这些地方的房价预计也将被推高。

长岛市是本身居住了大量上班族,虽然近来有很多新公寓大楼考虑到家庭需要有大户型的公寓,并且配备了家庭房和儿童游戏室等设施,整体来说,长岛市的教育和公共设施等资源并不是纽约最丰富的地区。

特别考虑到亚马逊2万5千员工中将会有大批中国和印度员工,他们在安家时特别注重学区,这一点在西雅图和湾区都有体现,所以纽约一些距离较近并且学区优良的社区就成为了不错的选择。

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纽约皇后区学区
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亚马逊第二总部30分钟交通圈

纽约市拥有全美最大的公立教育系统,分为32个学区。在亚马逊第二总部30分钟交通圈内的28号和25号学区是皇后区教育资源比较丰富的地方。28号学区横跨了多个社区,既有优雅安静的私人住宅区森林小丘(Forest Hills ),也有雷哥公园(Rego Park)和丘园小区(Kew Garden)。25号学区则包括了美东最大的华人聚集地之一-法拉盛中国城。

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资料来源:优投房

以28号学区为例,这里的学校评分有95.2/100,房产交易中位数为$453,310美元,并且可以明显看到,同等情况下,评分较高的学校附近房价更高。25学区房价交易的中位数是$635,440美元。与长岛市不同的是,这些地方有大量的独户别墅可供选择,空间更大,适合家庭居住。

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亚马逊第二总部60分钟交通圈

#亚马逊效应将延升到郊区的长岛优质学区

在亚马逊第二总部60分钟交通圈内则涵盖了第26号学区,这里被公认为皇后区教育资源最丰富的地区之一,包括贝赛(Bay Side)等社区。60分钟交通圈还包括了邻近纽约市的大颈,大颈更以优质学区出名,在美国1万4千多个学区中排名第6,位于纽约市皇后区和长岛(Long Island)纳苏郡(Nassau County)的边界,交通便利和好学区使得这里成为长岛华人的聚集地之一,是一个中高产聚集的住宅区域,2017年大颈的房产交易中位数为88万美元。

值得注意的是,Sunnyside Yard长岛铁路站通车后,大颈到长岛市的通勤时间将会缩短至30分钟。

所以除了长岛市以外,从长远来看,上面提到的这些优质学区所在的社区将来都有可能因为亚马逊的到来成为热门。并且,这些社区可供选择的价格范围和房产类型更为丰富。


文末彩蛋!!

优投房为大家准备了福利。

在美国房产税是需要考虑进去的一大因素,在之前的文章中讨论过纽约特有的421A减税政策,一些享受政策的楼盘的房产税甚至能从每月几千美元降到几十美元,纽约长岛市是421A减税政策覆盖的地区,优投房为大家整理了长岛市所有享受421A减税政策的在售楼盘房产。

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资料来源:优投房utofun.com、网络

图片来源:优投房utofun.com、网络


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