美國購房指南：
从古至今，中国人对于房子的感情便与众不同。房子代表着人们安居的向往。中国作为一个传统的农业社会， 几千年来人们对于安家立业的想法和对于房子土地的感情是深刻之于骨髓的。东汉班彪的《王命论》中就有一段对于土地感情的描写：“悟戍卒之言，断怀土之情 ；高四皓之名，割肌肤之爱 。” 在人们心中，“断怀土之情”和“割肌肤之爱”是在同一个等级的痛苦。所以，中国人热衷于买房子有一大部分来自于文化和情感。
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然而，撇开文化传统等等因素，房子作为一种不动产，有其不动产的稳定性和抗通货膨胀性。相较于股票基金等理财产品，房产价值的波动性较小且逐年稳步上升。根据美国国际房地产投资信托委员会提供的数据，在2000年到2010年，十年间， 房产平均收益值是8.4%， 而且相对于其他理财产品，波动性风险低。同样，在2010年至2018年，case shiller新数据显示，美国房产价值稳步上升。
数据来源： Case-Shiller 20-city composite
首先来看一下2019年第一季中小型城市房屋的收益与风险图。图片的横坐标为2019年第一季度的标准偏差，即价格风险；纵坐标为2019年的房产收益。从整体趋势线来看，房产收益与风险图符合对于资产投资产品的预期：风险越高，收益越大。纵向比较，价格波动性一定的情况下，高于趋势线的中小城市，如北达科他州的Ward County 是2019年第一季度同期中以风险为单位，价格增长较高的社区。趋势线以下的房产如得克萨斯州的威尔巴格县（Wilbarger）等等社区，则在短期的时间段内受到了价格波动性所带来的负增长。由于研究的时间单位为季度，所以美国房产的波动性会比上一张图显示的波动性要大，但长期来看，房产依然具有避险的作用。房产，因此，也是美国人众多投资组合当中的一大热门投资产品。
小编今天通过购买房屋的两大使用目的来分类：第一类为购房；第二类为租房
购房（Home Ownership）
传统的投资不动产的方式就是购买房屋，但是并不使用它来获得每月的租金收入。这一种房屋投资形式更多的体现“安家”，即自己居住使用或者实现避险的目的。所以房屋的价值更多会由于社区服务，周边环境的变化所改变。下面着重来讲以每个社区county为单位的房产收益和风险前10社区， 看看在哪里买房，升值空间较高。
首先， 先回顾一下同比（YOY）和环比（MOM）的概念。同比是指本期与同期比较（Year on Year), 查看相邻两年的同时间段内的涨幅程度，很大幅度避免了由于季节性和节日性（Calendar Anomalies）所造成的偏差。环比（Month on Month）， 指的是同时间段和上一时间段的比较，主要是对比较短时间内的涨幅程度。本篇文章同比数值对比的是2019年第一季度和2018年第一季度数据，环比数值对比的是2019年第一季度和2018年第四季度数值。
2019年的房屋价格增长同比前十社区的增长差别不大，前十社区中较高和较低的增长幅度差别在4.0%左右。房屋价格增长率较高的社区是在印第安纳州的布莱克福德郡，增长率为20.98%； 而较低的是在海恩兹郡，增长率为16.97%。这些社区多集中在美国中部，东部和南部。
相对于2019年第一季度同比，美国房屋价格环比增长率前十的社区分布相对比较集中。瓦拉瓦拉郡（Walla Walla County），奥卡诺根郡（Okanogan）和邦纳郡（Bonner）都在美国的西北部，剩下的除了蒙提祖玛在中部的科罗拉多州以外，其他的社区都分布在美国的东南部。其中，价格收益较高的社区在华盛顿州的奥卡诺根，排名第十的社区瓦拉瓦拉郡也在华盛顿州。所以，投资者可以深入了解一下乔治亚州（Georgia）和华盛顿州的社区房产。
租房（Rental Properties）
另一大传统的投资方式就是购买房产，然后出租出去商用或民用并每月靠房产收缴租金。这个传统的投资形式可以实现每月较高收益但收入有可能不稳定，即在一段租期到另一租期之间，有可能会出现几个月房产闲置的情况。下面，来看一下每个社区的房产收益和风险前10社区：
柱状图中可以看出，收益较高的在华盛顿州的惠特曼郡，2019年第一季度房屋租住增长率相较于2018年第一季度增长了9.08%； 前十较低的在俄勒冈的克拉马斯。美国地图显示，房屋增长率前十的社区分布较广，但是都并不集中在一些十分富有的社区。一方面的原因是其他富有社区的房产价值已经达到一定高度，升值的速度变缓；另一方面也体现了美国其他社区的发展。
接下来看一下环比（MOM）的数据，环比较高（MOM）前十的社区是伊利诺伊州的洛克爱兰郡，增长率为3.23%； 前十社区增长率较低的是佐治亚州的卡图萨县。 值得注意的是加州的克拉马斯、华盛顿州的惠特曼和缅因州的阿鲁斯图克郡在同比和环比的前十社区中都榜上有名。所以，对于想要投资这类房产的投资人，可以对于这几个地区进行更详细细致的分析。
风险
房屋价格的风险我们主要用价格的波动性的标准偏差来衡量（standard deviation）， 波动性越高代表房屋的价格越不稳定。
2019年第一季度房屋价格中位数波动性较大的前六个社区中，波动性较高的是纽约州的奥斯威戈郡，价格波动的标准偏差为0.04206， 波动性第六的社区是田纳西州的麦克岷郡。值得注意的是，波动性越小代表着房屋价格相对稳定，但同时也代表着涨幅或跌幅可能性小。如果对于有投资目的买房者来说，并不是风险越小的不动产就越好，因为它同时代表着升值速度缓慢，一味的避险并不是投资的绝佳策略。所以，投资者需要根据自己投资组合的其他资产情况来合理选择房屋社区的波动性。
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