2018上半年曼哈顿热门社区房产盘点

【摘要】

曼哈顿大部分地区的独立产权公寓的价格中位数呈下降趋势；

2018年上半年内独立产权公寓中出现较多笔千万级豪华住宅的交易，此现象有一定的不可预知性；

姜还是老的辣，曼岛上的传统好区合作公寓交易活跃；

整个曼哈顿的合作公寓价格中位数的同比变化呈稳定增长的趋势。

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从二维平面看，曼哈顿只是一个狭长岛屿，有着棋盘式的街道，面积只有北京海淀区的八分之一，也是纽约市面积排在末尾的行政区；但若回到三维空间，即使是100公里开外的山顶，也能看出这个小岛的不同：纽约对宏伟壮观的定义不是占地多大，而是冲破多高的天际线，从远处看，一幢幢风格迥异的高楼像从地下喷发的射线，让这个城市成为人类自豪的名片。所以全世界的人都趋之若鹜，所以很多人想在这里有一块属于自己的地方。也正因为这样，已经发展近四百年的纽约的城市面貌依然在改变，纽约也是美国新建案尤为集中的城市。然而这里也不是只有钢筋水泥，中国城、切尔西、格林威治等等充满生活气息的住宅社区静静的分布在曼哈顿的各个角落。曼哈顿从北到南，有50万每美元以下的亲民住宅，也有千万美元的豪华公寓，今天优投房就为大家盘点2018年上半年曼哈顿的各个社区的房产。

注：本文的数据中，我们剔除了新建案的成交记录。这是由于新建案的价格普遍高于同地区同类型房屋的价格并且单一楼盘的交易量较大，从而容易对整体市场的价格评估产生误导。关于新建案的市场盘点我们会在其他文章中为大家详细讲解。

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我们先来看一下单笔成交价格中位数超过400万美元的的两个地区，一个是在靠近哈德逊河30街左右的哈德逊城市广场（Hudson Yard）和韩国城（Korean Town），这里的价格中位数为611.5万美元；另一个是从华盛顿广场公园（Washington Square）到苏豪区（Soho）和曼哈顿下城（Lower Manhattan）之间的区块，这里的价格中位数为460万美元。

我们再来看一下曼哈顿销售数量多于60笔的地区，最多的是地狱厨房（Hell’s Kitchen）到中央公园南端之间的区块，这里销售了85笔；第二的是林肯广场（Lincoln Square）周围的区块，这里销售了71笔；第三的是基普斯湾（Kips Bay）和默里山（Murray Hill）周围的地区，这里销售了67笔。

注：在计算同比价格时去除了区域交易量低于20笔的地区。

 我们来看一下这半年内曼哈顿独立产权房的价格中位数增长速度在前7的社区。经过对同比增长超过50%的三个社区每笔交易的研究，可以发现西村、格林威治村和莱诺克斯山这三个地区的价格中位数大幅度增长，部分是由这半年整层公寓和顶层公寓（Penthouse）等千万级豪华住宅的交易增长带动的。一段时间内千万级豪华住宅交易对于价格未来趋势的预见性并不大，大家要理性客观对待这三个地区的价格的急剧增长。

当去除了区域交易量低于20笔的地区后，我们纵观整个曼哈顿的独立产权房价格中位数的同比变化可以发现大部分地区的价格均呈下降趋势。由于曼哈顿的房价在经历了多年的增长后已经在一个相当高的高位，所以价格有所回落是正常情况。在排除了之前提及的三个由于千万级豪华住宅的交易量大增导致的异常增长率的地区后，我们可以看到显著增长的就是哈林中区（Central Harlem）。虽然以前这个地区是个犯罪率很高的社区，但随着纽约市中心区的慢慢扩张，哈林中区近几年内也慢慢发展了起来。

我们来看上半年曼哈顿地区独立产权公寓交易数量前10的大楼。其中位于莫瑞山（Murray Hill）的330 East 38th St，共出售了13套公寓；其次是位于地狱厨房（Hell’s Kitchen）的350 West 50th St，共出售了9套公寓；15 Williams St位于金融区（Financial District），同样出售了9套房屋。结合这个列表和曼哈顿销售量的图可以看出这几栋楼房均处于热卖的社区内。

2.合作公寓（Co-op）

由于合作公寓的成交价格会明显低于独立产权公寓。我们先来看一下单笔成交价格中位数超过100万美元的几个地区分别是位于包括翠贝卡（Tribeca），小意大利（Little Italy）和曼哈顿下城（Lower Manhattan）的三角地带，这里的价格中位数为235万美元；其次是上西区（Upper West Side），这里的价格中位数为139.9万美元；再次是从雷诺克斯山（Lenox Hill）到上东区（Upper East Side）的区域，这里的价格中位数是105.5万美元。这三个地区均是出名的以合作公寓较多的战前建筑（Pre-war Building）聚集的地区，也是曼岛上出名的宜居的地区。

在曼哈顿岛上合作公寓由于价格便宜，所以成交量比独立产权公寓多上不少。我们再来看一下曼哈顿销售数量多于120笔的地区，首先是林肯广场（Lincoln Square）周围的区块，这里销售了164笔；其次是从雷诺克斯山（Lenox Hill）到上东区（Upper East Side）的区域，这里销售了141笔；然后是切尔西（Chelsea）地区，这里销售了126笔；接下来是上西区（Upper West Side），销售了123笔。由于合作公寓以老公寓楼为主，所以合作公寓交易最多的几个社区均是传统的好社区。

我们来看一下这半年内曼哈顿合作产权房的价格中位数增长率前十的社区。在计算同比价格时我们同样去除了区域交易量低于20笔的地区。经过对同比增长超过50%的四个社区每笔交易的研究，可以发现同样是整层公寓和顶层公寓（Penthouse）等千万级豪华住宅的交易激增从而带动了翠贝卡（Tribeca），中央公园南和中城（Central Park South & Midtown）和苏豪区（Soho）这四个地区的价格中位数大幅度的同比增长。由于这种高端住宅的交易量的不可预知性，大家要客观对待这四个地区的价格的急剧增长。但是可以看到，在曼哈顿岛上由于价格优势，合作公寓的市场要比独立产权公寓活跃的多。

当去除了区域交易量低于20笔的地区后，我们纵观整个曼哈顿的合作产权房价格中位数的同比变化可以发现哈林区（Harlem）以南的大部分地区的价格均呈稳定增长的趋势。由于曼哈顿的合作公寓的价格还处在合理并且可以被人们接受的范围内，交易量和交易价格的增长均比独立产权公寓呈现出较良性发展的趋势。

2018年上半年曼哈顿Co-op交易数量前十的大楼

我们来看上半年曼哈顿地区合作公寓交易数量前十的大楼，首先是位于默里山（Murray Hill）的5 Tudor City Place，共出售了14套房屋；其次是位于切尔西（Chelsea）的450 West 24th St，共出售了10套房屋；然后是位于格林威治村（Greenwich Village）的10 West 15th St，同样出售了10套房屋。结合这个列表和曼哈顿销售量的图可以看出这几栋楼房均处于传统的好社区中。

3.总结

由于曼哈顿岛上房屋分布的特性，独栋别墅十分稀少也不具备代表性，所以我们就不再针对独栋别墅进行分析。我们可以看到这半年内纽约市的独立产权公寓和合作产权公寓中如整层公寓和顶层公寓（Penthouse）等千万级豪华住宅的交易激增从而导致了个别高端社区的价格水平明显上涨。仔细分析此类交易可以看到，虽然大部分的成交价格较要价（Asking Price）低3%-5%，但是仍比去年同类住宅的成交价格有着显著提升。如果你是此类住宅的潜在买家，可以谨慎购买。总体而言，曼哈顿哈林区以北一般的普通独立产权公寓均有轻微的价格回落。哈林中区（Central Harlem）的交易价格有着20%左右的上涨并且保持着较高的交易量，说明纽约市中心区的扩张正在慢慢延伸到此。哈林中区有望成为曼哈顿岛上下一个新型的发展点。而曼哈顿岛上的合作公寓相比独立产权公寓价格更加稳定，并且价格有着稳定的上涨趋势。

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