迈阿密租金年增31%-全美年涨17.6%|美国租金_2022年3月更新

摘要

◆2022年2月全美公寓月平均租金约为$1,321,一居室月平均租金约为$1,129,二居室月平均租金约$1,294美元
过去一年全美租金指数上涨17.6%,与前月份相较回升0.6%
太阳带都会区租金持续攀升,仅旧金山湾区仍未回复疫情前水平

相信大家对在美国租房这个话题都是十分关注的,在美国租房的租金通常会受到很多方面的影响。单从房子本身来说,公寓环境装修水平、是否有带阳台、洗衣房、健身房,是否有公共户外空间、停车场及门卫等等公寓自身因素都会都影响租金。再从大环境来看,相同条件下的公寓在不同城市的租金又有着天壤之别,如在纽约市租房和在中部城市租房就会产生非常大的租金差异。今天将带大家了解一下2022年2月全美和美国主要城市的租金状况。
 

2022年2月份美国租金概况

 
根据2022年2月份Apartment List的公寓数据,与前月相比有些微上升:
●    全美公寓月平均租金约为$1,321美元
●    一居室公寓月平均租金约为$1,129美元
●    二居室公寓月平均租金约为$1,294美元
 
在本文中,环比指的是本月与上月的比较,同比指的是与去年同期的比较;环比能更好展现出数据指标的短期变化,同比更偏向于描述数据指标的年度起伏。
 
Apartment List的数据显示,过去几个月在略有季节性降温之后,租金增长重新回到上升轨道,全国指数在2月份上涨了0.6%。尽管环比租金增长已回到正值区域,但仍比去年夏天租金连四个月增长超过2%要平缓许多,但本月增长幅度仍高于疫情前同时期的常态;而目前租金同比增长高达17.6%,但这样的涨幅大部分发生在去年春、夏季,过去的四个月里,租金仅只上涨0.7%。
 
在房屋供应方面,全国的公寓闲置率继续缓慢上升,表示过去一年租赁市场的市场紧张状况正逐步缓解。估计本月全国空置率将达到 4.5%,继2021年8月3.8%触底后,连续七个月上升。而本月全美100个最大城市中有 74 个城市的租金上涨,凤凰城和迈阿密等太阳带区域继续成为全美增长最快的城市。
 

全美租金环比回升0.6%,同比17.6%

 
2021 年结束时,环比下降 0.2%,使 12 月成为该年租金下降的唯一月份。然而,这种价格下跌的态势被证明是短暂的,过去两个月租金增长恢复到正值。2月份环比增长 0.6%。这比2021年2月看到的0.8%要慢一些,当时2021年的租金增长热潮刚刚开始升温。而这也远低于我们从去年3月到9月看到的2.1%的平均月租金增长。但即使增长已从去年夏天的高峰大幅降温,它的步伐也远远超过了疫情前同时期的常态。从 2017 年到 2020 年,2月份的租金平均增长率仅为0.3%;本月增长率是该增长率的两倍。
 
迈阿密租金年增31%-全美年涨17.6%|美国租金_2022年3月更新
数据、图片来源:Apartment List
 
在过去的12个月当中,全国租金价格飙升了前所未有的17.6%。疫情前期导致租金从 2020年3月到12月略有下降(-2.5%),但2021年的惊人增长弥补了这段失落的价格。事实上,如果自疫情开始流行以来的租金增长,与2018年和2019年的平均增长率一致,现在的全国租金中位数(1,321 美元)比我们预计的高出126美元。租金增长超过了估计,相较之下,在疫情开始流行的前三年中,2月份租金同比增长率平均仅为 2.4%。
 
迈阿密租金年增31%-全美年涨17.6%|美国租金_2022年3月更新
数据、图片来源:Apartment List

公寓闲置率显示租金市场紧张状况正在缓解

 
如同先前所讨论的,2021年的租金价格上涨很大程度上可归因于市场紧缩的原因,多数租房家庭争取少量的闲置公寓。在2020年疫情爆发时,公寓空置率指数飙升至7%,因为在大流行爆发的不确定性和经济混乱的情况下,使得大家纷纷与家人或亲友同住。但是从那之后,闲置率便稳步下降,最终降至4%以下。
 
迈阿密租金年增31%-全美年涨17.6%|美国租金_2022年3月更新
数据、图片来源:Apartment List
 
但在2021年8月3.8%触底之后,公寓闲置率指数已经连续六个月缓慢上升,目前为 4.5%。虽然近期闲置率的增加是温和而渐进的,但它代表了一个重要的转折点,表示租赁市场的紧张状况终于开始缓解。然而,闲置情况仍处于历史紧张状态。过去六个月中,公寓闲置率平均每月增加 0.1%。如果照这种速度继续发展,直到明年夏天,也仍达不到疫情流行前的常态,也就是6%的闲置率。尽管如此,近几个月闲置率逐渐增加仍可能导致租金增长放缓。
 
如果说2020年的房价的特点是价格趋同(昂贵的城市越来越便宜,便宜的城市越来越贵),那么2021年的特点则是价格上涨:大大小小的城市迅速地变得越来越贵。虽说2021年12月,全国百大城市中有61个城市的租金出现下降,这也是这一年中,唯一超过一半城市出现下降的月份。然而,本月全美百大城市中仍有 74 个城市的租金上涨。同时,虽然全国范围内的租金增长放缓,但并非每个城市都遵循相同的轨迹。
 

佛罗里达与亚利桑那都会区租金皆持续攀升

 
自疫情流行开始以来,整个太阳带的主要市场都经历了几乎不间断的租金增长。下表显示了过去六个月、过去一年以及自2020年3月疫情爆发以来租金增长最快的10个大都会区的租金增长情况:
 
迈阿密租金年增31%-全美年涨17.6%|美国租金_2022年3月更新
数据、图片来源:Apartment List
 
迈阿密都会区在过去六个月中有着全美最高的增长率(+11%),在段期间内是全美增长率的三倍多。而迈阿密都会区的租金年增长率也排名第一,自2020年3月以来的增长也排名第五。凤凰城和图森是唯一在这三个时间范围内都进入前 10 名的其他都会区。在整个疫情流行期间,坦帕都会区的租金增长最快,增长了惊人的36%。然而,坦帕的增长率在最近几个月当中略有降温,自去年8月以来增长了3.9%,与全美平均水平基本上持平。同样地,自2020年3月以来,加州里弗赛德都会区在增长方面排名第三,但其中较大部分的增长皆发生在2020年,而里弗赛德在过去一年内跌出前十名。另一方面,我们也看到近几个月来有些都会区开始升温,这些地区在疫情前期并不是热门市场之一:新奥尔良、圣地亚哥、达拉斯、纳什维尔和洛杉矶都会区都出现在六个月的前十名榜单上。
 

仅旧金山湾区仍落后于疫情前的平均租金水平

 
另一方面,自疫情流行开始之后,许多地区的租金市场增长要温和得多。这些地区通常是昂贵的沿海城市,租金在2020年急剧下降,随后在2021年出现反弹。同时还有与全国平均租金水平相比,增长本就呈现缓慢的锈带(Rust Belt)城市。因此,以下显示了租金增长最慢的都会区:
 
迈阿密租金年增31%-全美年涨17.6%|美国租金_2022年3月更新
数据、图片来源:Apartment List
 
在旧金山都会区,租金仍比2020年3月低 5%,而邻近的圣何塞都会区的下降幅度大致相同。值得注意的是,两者都是租金中位数仍低于疫情流行前水平的唯一都会区。明尼阿波利斯、华盛顿特区和西雅图等城市的租金仍略低于疫情前的租金,但在这些市场中,租金折价的趋势并未扩展到整个都会区。旧金山、明尼阿波利斯和匹兹堡都会区是唯三出现在这三个列表上的地区。明尼阿波利斯的租金增长(+7%)在过去一年中最慢,但如果放在疫情流行前的2019年,只有极少数的大都会区才能拥有7%增长率,这样如此可观的成长数字。
 

2022年2月美国十大城市租金概况

 
我们继续来看美国十个主要城市的租金状况:
 
迈阿密租金年增31%-全美年涨17.6%|美国租金_2022年3月更新
数据来源:Apartment List & MNS
 
自新冠疫情爆发后,2020年全美大城市租金都受到了不同程度的影响,但仍能看出城市间的租金差异,我们可以发现地理位置是影响租金的关键因素之一,虽然同为大城市,东西岸城市如纽约市、波士顿、旧金山以及洛杉矶的月租金就明显要高于内陆城市,例如亚特兰大、芝加哥等城市的租金。其中,2022年2月纽约市曼哈顿区每月平均租金为$4,419美元,与上个月相比有所上涨。;而旧金山平均租金水平为$2,315,同样也略有上升。
 
如同前段所述,内陆城市的租金水平相对较低,芝加哥月平均租金为$1,390,亚特兰大月平均租金为$1,415美元。于此同时,租金也受经济发展等因素的影响,比如虽然与纽约、华盛顿特区同为海岸城市,费城的每月平均租金水平($1,214)就比华盛顿特区($1,839)要来得低。整体而言,与2021年相比,全美各地的2月平均租金已出现涨势趋缓的趋势。
 

2022年2月美国十大城市与前月增长率比较

 
迈阿密租金年增31%-全美年涨17.6%|美国租金_2022年3月更新
数据来源:Apartment List & MNS
 
紧接着,我们来看下全美主要城市的租金较上月相比有何变化?从上图可以看到全美十大城市2月平均租金与上月相比,东西岸沿海城市已略有上涨,但内陆城市则维持与前月差不多持平的趋势,春夏之际随着气温上升会带动搬家活动的盛行,后续可在观察各大城市的租金市场影响。其中纽约曼哈顿租金环比上涨2.26%,纽约布鲁克林租金水平也上涨0.13%。同为东岸城市的波士顿增长率略略上涨0.38%,迈阿密也上涨1.33%;位于西岸的旧金山和洛杉矶重新恢复涨势,分别上升了0.83%及0.41%,西雅图也上升0.5%。华盛顿特区与前月租金比较略降0.05%,租金水平较低的费城则略涨0.17%。
 
2020年疫情大流行后,全美各地房市皆受到不小影响,接着我们从各大城市租金相较于去年同期的增长变化,来了解目前的房价租金市场。
 

2022年2月美国十大城市与去年同期增长率比较

 
迈阿密租金年增31%-全美年涨17.6%|美国租金_2022年3月更新
数据来源:Apartment List & MNS
 
从上图中得知,与去年同期相比较,全美十大城市的平均租金皆有明显上升,租金市场已脱离了前两年疫情爆发的影响。
 
美国西海岸城市旧金山,租金与去年相比目前呈现上涨的趋势,为15.63%;而房价居高不下的纽约市,虽然同样受疫情影响,但本月租金水平已超越去年租金水平,曼哈顿涨幅逼近三成,大涨29.4%,布鲁克林的租金较去年相比,同样大涨22.69%,由此可见美国各大城市虽然去年受到疫情冲击影响严重,但已摆脱疫情期间的颓势。
 
至于其他沿海大城与去年同时期比较,东南边的迈阿密上涨幅度尤为惊人,达到了26.9%,北边的波士顿也不惶多让,上升22.28%。华盛顿特区上涨11.19%,费城同样上扬了12.83%,东岸部分城市2月与去年相比的成长率还更加亮眼。位于西海岸的洛杉矶和西雅图,前者租金上涨了15.61%,后者与去年同期相比也上涨了21.5%。由于各大城市的租金在2021下半年后都持续弹升,进入2022年后同样维持涨势,无论东西岸大城的租金同比幅度都大幅提升。
 

2022年2月全美各州公寓租金

 
迈阿密租金年增31%-全美年涨17.6%|美国租金_2022年3月更新
数据来源:Apartment List & MNS
 
从各州整体房租中位数观察,全美租金较高的州都分布在东西海岸,而中部的租金较低,呈现两岸高、中间低的分布。2022年2月,美国中部平均租金在830-1600美元左右,而越接近东西海岸则越高,加州、纽约州则达到了接近2000美元、1700美元以上,再次验证地理位置是影响房屋租金的重要因素,大都市以及大都会区的辐射效应不可小觑。
 
资料来源:优投房utofun.com、Apartment List、MNS、网络
图片来源:优投房utofun.com、Apartment List、MNS、网络
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