论文艺老巢带动房产升值，你会想起哪个纽约社区_Chelsea

摘要

• 揭开文艺老巢和吃货圣地切尔西（Chelsea）的面纱；
• 新建案兴建步調趨緩，往哈德逊广场集中
• 2021年6月，有门卫服务公寓同比租金价格已回升
• 新建案2017至2020年成长幅度达62%
• 合作公寓二手房价两年增长27%，近年最高

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提起纽约你会想到什么？时代广场的人声鼎沸、百老汇的活力与创意、上东区的低调的奢华、中城遮天蔽日的高楼大厦，还是华尔街寓意“牛市”的铜牛？纽约的多面正是她的魅力所在。而当你提到艺术，就不得不提到独具魅力的文艺老巢切尔西（Chelsea）。走在切尔西街头，古朴而大气的住宅楼、世界各地的餐馆和美食以及遍布的画廊，让人不禁想在这里驻足。今天小编就用优投房的独家房产大数据带大家走进文艺老巢切尔西，看看你是否也想在这里有自己的家？

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• 文章目录

  文艺老巢&吃货圣地

从玛丽莲·梦露到马克·吐温，到欧·亨利、乌玛·瑟曼、鲍勃·迪伦、沃霍尔等等，这些家喻户晓的音乐家艺术家都曾在这里居住。而街头坐落着的无数的古朴的建筑也让切尔西（Chelsea）的文艺气息渗透到空气里。在这个小小的地界，已经被约400个世界级的画廊占据。

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除此之外，高线公园（High Line Park）也是切尔西引以为傲的地方。高线公园本来是废弃的架空火车轨道，政府曾打算拆掉，但切尔西居民坚决反对。随后这里种上了花花草草，铺上实木栈道，安上休闲长椅，高线公园随之成为了切尔西的地标之一。

高线公园

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位于切尔西的切尔西市场（Chelsea Market）也让这里成为了吃货圣地。切尔西市场建于1890年，由奥利奥饼干公司的前身NationalBiscuit Company (NBC) 投资修建，距今已有120多年历史，奥利奥饼干曾经就是在这里被发明和制造。现在的切尔西市场已成为切尔西区著名的美食广场，里面有各具特色的餐厅、食品超市等等，美国美食节目IronChef，就在这栋楼里录影。此外，Google公司也在切尔西市场对面开了一个新的办公室。

切尔西市场

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谷歌纽约公司

图片来源：Google

• Chelsea优越的地理位置

切尔西位于曼哈顿西边，包括34街与14街之间，第六大道以西直至HudsonRiver（哈德逊河）的区域。A/C/E/1/2/3等多条地铁现途径此地，交通非常便利。北部为了配合大型综合型房产开发项目HudsonYard，也新修建了地铁7号线34街－Hudson Yard站。（详情请查看往期文章：原创|“国际快车”驶入曼哈顿最后处女地-纽约地铁7号线）

图片来源：Metropolitan Transportation Authority

• Chelsea合作公寓、独立产权公寓交易最热门

切尔西区大部分都是居民住宅———很多住宅是老式的带有纽约特色的红砖或灰砖建筑，住宅门前也会种有小树小花小草，十分精致。从过往的交易数据来看，大家最喜欢在切尔西购买合作公寓（COOP）和独立产权公寓（CONDO）。合作公寓的户主个人并不拥有任何产权，而是拥有合作公寓的股份(share)，公寓的出租和买卖也较为不便。而相反，独立产权公寓的户主拥有独立的产权，可以自由买卖，这类房产更受中国人欢迎。（详情请见往期文章：中美房产类型大不同——美国房产类型知多少）

注：统计时间自2014年至2021年6月，未含新建案
数据来源：优投房
制图：优投房

• Chelsea独立产权公寓新建案往哈德逊集中

切尔西地区遗留了很多古朴的老式纽约居民楼，这些居民楼很多都是合作公寓的形式。2010年到2014年的切尔西是快速翻修的阶段，出租型公寓大量被兴建，吸引了很多租客前来居住。独立产权公寓在当时也不断被修建，正如前面所说，这类公寓更受中国人的喜爱，这也为中国人提供了更多的投资机会。近年来，切尔西的新建案项目增加数量趋缓，总数约60案左右。独立产权公寓稍多一些，约占六成，并且部分集中于西北方，哈德逊城市广场（Hudson Yard）的方向。合作公寓新建案的分布仍在交通较方便、地铁经过的地段。

注：统计时间自2014年至2021年6月
数据来源：优投房
制图：优投房

• Chelsea新建案2017-2020年交易价格攀升，成长幅度达62%

自2014年至2021年间，独立产权公寓（condo）的新建案买卖情形如下图所示。

交易数量的部分，2017至2018年间，为过去八年间数量最低，与疫情时期的状况差不多，推判应与当时川普税改，使得房市买家观望有关。然而在交易价格中位数的部分，自2017年以来至2020年，中位数自264万美元攀升至428万美元，成长幅度高达62%，可见切尔西地区condo新建案的房价攀升快速，买气虽说受到税务改革与疫情影响，但高价房产仍有市场性存在。

注：统计时间自2014年至2021年6月
数据来源：优投房
制图：优投房

综合考量condo公寓新建案的交易量与价格，可以从下图看出2014年之前，约有比一半还多一些的交易在200万美元以下。2015至2018年间，则有一波房价上升的趋势，这段期间的新建案，有一半的交易约在300万美元以下，而500万以上的交易则占了四分之一左右。2019年以后，二分之一的交易在400万美元以下，2020年的新建案成交价格，更是有四分之一皆在600万美元以上，新建案的交易，从价格分布上来观察，似乎未受到疫情影响而有降低的趋势发生。

注：统计时间自2014年至2021年6月
数据来源：优投房
制图：优投房

• Chelsea租金价格比较－2021年6月有门卫服务公寓同比价格已回升

我们接著藉著租金数据观察最近一年的切尔西平均租金状况。从下图中可以看出，切尔西一居室公寓的租金价格，不论有无门卫服务，皆因去年疫情流行影响而一路下滑，直至今年二月后才缓步上升。与去年同期比较，今年六月切尔西无门卫服务的一居室公寓，租金仍低于去年的租金价格，下降11.3%；而有门卫服务的一居室租金价格则以回复到去年的水平，稍微上升0.8%。

二居室公寓的部分，无门卫服务的平均租金稍有起伏，从2020年八月到今年5月间，大约在3,800至4,000美元之间变化，2021年6月环比上升7.4%左右，由于后续会是旺季，预期将会持续上涨。二居室有门卫服务公寓的平均租金则同样由今年二月开始即逐渐上升，与去年同期相比，更是上涨了11.7%。

资料来源：MNS

• Chelsea合作公寓房价两年增长27.8%，近年最高

那么切尔西的二手房产在过去几年发展如何？是否有前景呢？我们通过过去几年的交易数据一探究竟。

文艺老巢的房产价格也并不便宜。切尔西地区合作公寓的价格平均而言，比独立产权公寓少了约一百万美元左右，而交易数量则稍高一些，自2014年至2019年皆有约200笔以上。不过，自2018年便逐步下降，2020年受疫情影响减少约三分之一，约140笔交易。今年统计至6月，已有100笔左右的交易量，似乎已有回归2019年的交易热度。合作公寓的交易价格方面，过去近八年来，皆无太大的波动，约在70到80万美元之间。2021年至6月已是过去八年来最高的中位数，与2019年相比，成长率约为27.8%。

注：统计时间自2014年至2021年6月，未含新建案
数据来源：优投房
制图：优投房

投资者最关心的独立产权公寓的中位数大概在170-210万美元之间。交易价格部分，2019年来到独立产权公寓近年的峰值，交易价格中位数212万美元。从交易数量来看，2020年明显受到疫情影响，仅剩2019年的六成。2021年目前的交易房价中位数为190万美元，已回归2019年的交易中位数水准，目前独立产权公寓的房市交易数量也已达到前一年的水平，显见买气已逐渐回温。

注：统计时间自2014年至2021年6月，未含新建案
数据来源：优投房
制图：优投房

紧接著，我们以下图观察2014年至2021年的切尔西交易价格。

独立产权公寓（Condo）在2016至2018年是近期交易价格最高的时期，约有一半以上的交易皆在200万美元以上，2016年有约四分之一左右的交易甚至在300万美元左右。2021年，目前虽然仅统计上半年的数据，但已经很接近2016至2018年的景况。

注：统计时间自2014年至2021年6月，未含新建案
数据来源：优投房
制图：优投房

合作公寓（Co-op）的价格比起独立产权公寓，的确是相对较为便宜。而且和独立公寓不同的是，合作公寓反而在2019年后，价格区间有所提升。2020年价格约有一半以上的交易价格在80万美元以上。2021年更是近八年来最高的交易价格区间，约四分之一的交易价格在150万以上。

注：统计时间自2014年至2021年6月，未含新建案
数据来源：优投房
制图：优投房

• 結語

文艺老巢切尔西因其独具的文艺魅力、优越的地理位置和让人垂涎的美食吸引了众多对生活品质有追求的人来居住。切尔西过去几年的房产交易中主要以合作公寓和独立产权公寓为主，新建案兴建的速度不复往年一般快速。由于疫情的缘故，独立产权公寓的交易价格略有下降，但合作公寓的部分反而上升，整体交易量及平均租金已走出疫情时期的低迷，看见上升的趋势。如果想找寻具有优雅艺术气息的美食天堂，切尔西会是不错的选择。

资料来源：优投房UTOFUN原创数据库、MNS.com、网络

图片来源：优投房UTOFUN原创、网络

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