美国房价走向何方？2018年第二季度更新

通过时间序列预测2018年美国房价；

中部和西部地区为新兴增长区域，东西海岸的大城市的增长比较稳定，适合避险保值

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凯斯·席勒房价指数由著名的评级机构标准普尔公司（Standard & Poor）收集并计算，是目前最权威的美国房产价格指数。过去的一个季度内美国的宏观经济市场发生了很多大事件，包括美国和中国、欧盟以及一些传统盟国之间逐渐升温的贸易摩擦，美国股市经历着历史上第二长的牛市行情，美国房贷利率在近40年来的低位中稳步上升，美国失业率现在处于50年的低位等，这些都将影响美国房产市场的未来。优投房使用更新的数据，通过统计模型来预测未来12个月内的美国房产市场发展走向。

注：凯斯·席勒房价指数所有的指数数据都以2000年为100的基线调整后发布,有两个月延时，本次分析的数据截止时间为2018年4月

我们分别来看美国的五大城市：纽约(New York)、洛杉矶(Los Angeles)、旧金山(San Fransisco)、波士顿(Boston)和芝加哥(Chicago)的房价情况和优投房的房价预测。

注：此处数据包括纽约五个区以及新泽西部分区域等的纽约大都会区而非仅有曼哈顿，下同。

从大纽约地区高端、中端和低端的房价指数可以看出，截止2018年4月为止，高中低端的房产均尚未到达2008年金融危机前的高点，高中低端住宅分别同比增长2.31%、5.72%和7.43%，低端房产的增速最为明显。

注：每个地区的高端、中端和低端房产的定义：把所有交易按照价格排名，价格最高的前三分之一交易为高端交易，价格在中间的三分之一交易为中端，价格最低的三分之一交易为低端，下同

通过优投房模型预测，到2019年4月，高端住宅的房价指数会同比减少0.33%，中端住宅的房价指数同比增长3.59%，而低端住宅的房价指数同比增长3.38%。可以看到大纽约地区的市场增长预计在未来的一年内有放缓的趋势。高端住宅的价格甚至有可能小幅度的回落，而中低端房产的增长速度均会比过去一年有所减慢。

我们将纽约地区的高中端住宅从2007年到2019年（预测）的年同比变化绘制为上图，可以看到从近三年来看，高端住宅的同比增长是持续减缓，并且出现了负增长的情况，这间接影响了整个纽约地区的房价总趋势。

从大洛杉矶地区的三个类型的房价指数图中可以看出，到2018年4月为止高中端房产价格指数均已超过2008年金融危机前的高点，而低端房产预计在一年内超过2008年金融危机前的高点，高中低端住宅分别同比增长了7.78%、7.04%和11.82%。

通过优投房模型预测，预计2019年4月的时候，高端住宅的房价指数会比去年同比增长5.74%，中端住宅的房价指数会比去年同比增长4.91%，而低端住宅的房价指数会比去年同比增长12.55%。优投房预计大洛杉矶地区的高中端房产会在未来一年内增长速度减缓，但是低端住宅将显出比过去一年更大的增长幅度。

通过优投房模型预测，优投房预计2019年4月的时候，高端住宅的房价指数会比去年同比增长4.34%，中端住宅的房价指数会比去年同比增长10.95%，而低端住宅的房价指数会比去年同比增长5.49%。可以看到旧金山地区的高端和低端房产预计经历放缓但仍然保持一定的增长幅度，而中端房产预计增长轻微放缓。

每个大都市地区，住宅都被分为三个类型，高端、中端和低端。从波士顿地区的三个类型的图中可以看出，到2018年4月为止高中低端房产价格指数均已超过2008年金融危机前的高点，高中低端住宅分别同比增长6.61%、6.39%和6.98%。

通过优投房模型预测，优投房预计到2019年4月的时候，高端住宅的房价指数会比去年同比增长7.41%，中端住宅的房价指数会比去年同比增长8.16%，而低端住宅的房价指数会比去年同比增长7.54%。我们可以看到波士顿地区高中低端的房产均经历着稳定并且显著的增长，而且预计在未来一年内将预计经历比过去一年更大的增长幅度。

芝加哥大都会地区

从芝加哥地区的三个类型的房价指数的图中可以看出，到2018年4月为止高中低端房产价格指数已经接近2008年金融危机前的高点，高中低端住宅分别同比增长了1.45%、4.32%和8.13%。

通过优投房模型预测，优投房预计到2019年4月的时候，高端住宅的房价指数会比去年同比增长1.94%，中端住宅的房价指数会比去年同比增长4.48%，而低端住宅的房价指数会比去年同比增长6.62%。可以看出在洛杉矶地区中低端房产是市场价格增长的主力。而未来一年内高中端房产均会保持过去一年内的增长速度，而低端房产将会稍微降低增长速度，但仍然保持着显著的增长。

凯斯·席勒房价指数对于全美国的主要城市有一种整体的房价指数。通过包含季节性因素的时间序列分析，优投房预测了2018年年底时，美国15个主要城市的房价指数大多同比增长。这15个城市包括，西雅图(Seattle)、旧金山、洛杉矶、圣地亚哥(San Diego)、拉斯维加斯(Las Vegas)、凤凰城(Phoenix)、明尼阿波利斯(Minneapolis)、芝加哥、丹佛(Denver)、亚特兰大(Atlanta)、迈阿密(Miami)、华盛顿特区(Washintong DC)、纽约和波士顿。所有城市除大纽约地区外均预期在2019年初比2018年同期有一定的涨幅，其中预期同比涨幅超过10%的城市有西雅图和拉斯维加斯，而其他预期同比涨幅超过7%的城市有丹佛、凤凰城、圣地亚哥、波士顿和明尼阿波利斯。可以看出主要的增长区域在新兴的中部和西部地区，而东西海岸的大城市的增长比较稳定，适合避险保值。

优投房还将推出更多房价指数分析和预测，敬请期待！

资料来源：优投房utofun.com、美联储、标准普尔公司、摩根大通

图片来源：优投房utofun.com

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