美国房产开发商对未来保持超高的预期_2018年03月更新

摘要

2018年前2月的NAHB指数继续2017年第4季度的趋势保持在70以上的高位

NAHB开发商信心指数反映的是房产开发商对市场形势的预期,

当指数高于>50,表明房产市场在扩张;

当指数低于 <50:表明房产市场在萎缩。

优投房根据最新历史数据预测,未来一年该指数将持续温和扩张,并保持在较高水平


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什么是NAHB指数?

NAHB是由全美住房开发商协会(NationalAssociation of Home Builder)和富国银行(Wells Fargo)每个月通过针对协会里的开发商展开的调查问卷,进而收集并制作出一个数据。由每个开发商对当前房屋出售情况的打分,未来六个月内出售房屋情况的打分和未来潜在顾客数量的打分综合而成。所以该指数反映的是营建商对市场形势的预期。

NAHB指数在2018年开年走势如何?

2000年01月至今的NAHB指数

2018年1月和2月的NAHB指数均为72[1],保持了从2017年年末开始的70以上的高位,说明房地产开发商们对未来4个月内市场繁荣有着高度的信心。这一指数于去年同期相比增长7.25%以上。这个情况反映了开发商认为他们还在扩张阶段且今年上半年的预期要好于去年上半年。

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值得注意的一点是,这已经是NAHB指数从2014年7月以来持续44个月高于50的位置,并且保持着增长的趋势。

那么不同地区的NAHB指数有什么不一样的趋势吗?

美国四大地区过往4年的NAHB指数走势

上图为从2014年到现在美国四大地区(东北地区、中西部地区、南部地区、西部地区)的NAHB指数[2]

可以看到,中西部,南部和西部从2015年以来一直维持在50以上,尤其是在去年保持在一个较高的位置。这说明了开发商对这三大地区的未来发展趋势十分看好。虽然东北部在过往的3年都基本在50一下,但是从去年第四季度开始NAHB指数持续保持在50以上,说明开发商们对这个区域的房地产市场持谨慎但转为乐观的态度。

移动平均是一种统计学中抚平短期内的波动来达到观察长期趋势的手段。通过计算从2016年开始的3个月移动平均并且绘成了下图,我们可以观察到NAHB指数成明显的1年周期性循环。各大地区年末到年初的一段时间内指数都有显著的,而在年中的时候指数会明显的下落,所以从每年2月份开始到7月NAHB指数有轻微的回落是市场正常的周期性行为而不是市场整体走势的体现。

美国四大地区2017年NAHB指数的3个月移动平均

对2018年中的美国房地产市场走势有何预期?

优投房通过对2000年1月到2018年2月的NAHB指数历史数据进行包括季节性因素的统计模型分析,来预测未来4个月的NAHB指数的趋势变化并且绘制成了下图。可以清晰地看到深橘色的预测结果为未来4个月内NAHB指数将迫近75大关。

 

表示为浅橘色实线的80%置信区间落在了65到82之间,表示为浅橘色需先的95%信区间则落在了61到86之间。由于这个数据将保持在一个较高的位置上,所以我们有很大的理由相信未来4个月内房地产市场将保持着一个稳定走高的趋势。

基于2000年到2018年2月调整后的历史数据对未来一年的NAHB指数的预测

注:

1、2此处2018年2月的全国性和地区性NAHB指数均为预计,今后有调整的可能。

 

数据来源:优投房、网络

图片来源:优投房、网络

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