美国南部“租房潮”催生房产市场新局面

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摘要

上班一族在大城市的生活压力与日俱增；

夏洛特、亚特兰大等南方城市成为上班族的新选择；

南部城市独立屋租房市场广阔。

夏洛特市

图片来源：Daniel Weiss on Unsplash

正文：

据美国人口普查局（US Census Bureau）相关资料显示，纽约市人口自2016年起出现了下降趋势，在2016年到2018年间减少了7.7万人，这是近十年来首次出现的负增长，这不禁让人心生疑问，是什么让昔日的纽约客逃离了这座被誉为“世界中心”的城市？而与之相反的是，美国的许多南部地区，如金融之都夏洛特（Charlotte, NC）和以亚特兰大（Atlanta, GA）为中心的大都会区等，近年来的人口数量不断增加，受到了越来越多上班族的青睐。

Part 1 涌向南部！是什么让美国人选择开辟新天地？

• 高税率下收入增长缓慢

之前那个问题的答案可以从近年来针对纽约市的各类报告中略知一二。在2017年，家庭年收入在5万到7.5万之间的家庭中，有近50%的家庭的住房成本占家庭收入的30%及以上，而纽约市2017年家庭总收入中位数57,782美元刚好在这个区间，说明有很大部分家庭饱受高房价、高租金的困扰。同时，纽约市的高税率问题也日益严重，高昂的医疗费用和育儿成本也使这种局面变得更加紧张，这让许多中产阶级上班族叫苦不迭。

2017年纽约市房屋成本占家庭收入的百分比

数据来源：   American Community Survey, 2017

图片来源：New York City Rent Guidelines Board

• 年轻人无法负担大城市的高租金

不仅是中产阶级，这样的局面对于刚刚毕业走向职场的千禧一代来说也并不友好。处于职业生涯初期的千禧一代大部分会选择租房生活，而据Yardi Matrix数据显示，纽约曼哈顿月平均租金已达4,222美元（约为人民币29,554元），而即使是布鲁克林，月租金也达到了2,924美元（约为人民币20,468元），仅次于波士顿与旧金山。在高昂的生活成本形成的压力之下，环境优美、发展迅猛、生活成本低廉的美国南部城市成为了越来越多人眼中的新家园目的地。

亚特兰大

图片来源：Joey Kyber on Unsplash

Part 2 科技、金融为翼，夏洛特迎来全美Top级人口增长率

• 科技人才的摇篮：三角研究园

北卡罗来纳州（North Carolina）位于美国东南部大西洋沿岸，这里有周围汇聚着杜克大学（Duke University）、北卡罗纳大学教堂山分校（University of North Carolina at Chapel Hill）、北卡罗纳州立大学（North Carolina State University）三大名校的三角研究园（Research Triangle Park），科技型人才持续输入三角研究园乃至全北卡地区。

数据来源：US News，QS Ranking

• 金融重镇：美国银行、富国银行总部齐聚于此夏洛特美国银行金融中心
  图片来源：Andrew Stapleton on Unsplash

从三角研究园驱车2小时即可到达北卡第一大城市夏洛特。夏洛特被美国新闻与世界报道（US News）评为全美宜居城市之一，同时也是全美东南地区的金融中心，这里坐落着包括美国银行（Bank of America）、富国银行（Wells Fargo）等多家知名金融机构的总部，仅这两大公司就能为夏洛特提供近4万个就业岗位。

• 人口激增：人口的稳定增长带动房价上涨

数据 US Census Bureau

不仅如此，长年来经济的稳定发展以及低廉的居住成本更是吸引着广大外来人口前往夏洛特寻找新机遇，从2009年到2017年的十年间时间里，夏洛特的劳动力增长率达到23.88%，在全美众多大城市中位列第一。

数据来源：US Census Bureau

据美国人口普查局数据显示，夏洛特市平均每年人口增长达2万人左右，夏洛特所在的都会区人口在2009年至2014年间增长了36.4%。比较2010年以后的夏洛特房地产市场数据可以发现，在2011年和2012年这段时间里，夏洛特市的房价水平还处于一个缓慢增长的阶段，但租金在此时已有较大幅度的增长，而到了2013年，夏洛特的房价有了较大幅度的增长，在此之后虽然房产市场、租房市场经历了有升有降的周期循环，但是稳定的人口增长与流入保证了稳定的入住率，房价与租金价格总体呈上升趋势。

数据图片来源：Zillow

数据图片来源：Zillow

Part 3 科技之城、创业之都——亚特兰大（Atlanta）

• 科技之城：进击的创新高地亚特兰大

数据来源：US Census Bureau

人口激增的美国南方城市还有亚特兰大。亚特兰大拥有着可口可乐（Coca-Cola）、达美航空公司（Delta）等多家世界500强企业，美国繁忙程度首屈一指的机场——哈茨菲尔德-杰克逊亚特兰大国际机场（Hartsfield-Jackson Atlanta International Airport ）也让这座城市充满了多元化的包容气息，而近140万居住于此的千禧一代更为这里增添了青春活力。

亚特兰大夜景 图片来源：Kyle Sudu on Unsplash

亚特兰大近年来凭借蓬勃发展的科技业被《商业设施杂志》（Business Facilities Magazine）评为美国经济增长潜力第二大城市，经济增长状况优于美国整体水平，金融科技、供应链、物联网等核心产业为亚特兰大未来的经济发展提供核心动力，无数金融科技公司落户于此，其中就包括年盈利收入上亿美元的NCR Corp.以及First Data Corp.；亚特兰大这片创业热土同样也欢迎初创企业，这里聚集了一批具有影响力的创业孵化器，如亚特兰大科技星（TechStars Atlanta）等，为初创企业保驾护航。

达美航空 图片来源：Nick Morales on Unsplash

• 科技领航：顶尖学府与科技公司强强联手

亚特兰大所在的佐治亚州（Georgia）汇集了全球顶尖学府，包括与加州理工学院（California Institute of Technology）齐名的佐治亚理工学院（Georgia Institute of Technology）、埃默里大学（Emory University）等，这些院校为亚特兰大都会区的高新技术企业持续输入高技术产业人才，达成双方共赢的局面。

数据来源：US News，QS Ranking

稳定的经济增长在为当地毕业生带来机遇的同时也吸引着来自全美其他州的人才居住于此。根据RealPage的报道显示，以上班族为主的劳动力人群引领了亚特兰大租房市场的快速增长，在2018年，亚特兰大的租金增长已超过全美大部分地区，据Yardi Matrix的数据显示，亚特兰大在2019年7月已成为全美租金同比增长率第五高的租房市场。

2019年7月美国主要租金市场同比增长速度排名

数据来源：Yardi Matrix

Part 4 人口快速增长刺激下方兴未艾的房产市场

• 就业、人口双增长带动租房市场迅猛发展

近年来，夏洛特和亚特兰大这两个地区无论从就业市场还是人口增长来看都明显高于全美水平，随之而来也导致这两个地区的房屋租金大幅增长。

亚特兰大都市区

数据来源： Zillow Research Data Census, BLS, Metro Atlanta

图片来源：C-Star

夏洛特都市区

数据来源 Zillow Research Data Census, BLS, Charlotte Chamber.

图片来源：C-Star

夏洛特、亚特兰大地区的租金水平长期低于全美平均水平，从而使得新来此地的工作人口选择租房居住，为了提升居住品质，居住感更为舒适的独立屋成为他们的首选。从历史数据可以看出，虽然夏洛特和亚特兰大两地的独立屋租金价格中位数一直低于全美水平，但是近年来两地独立屋租金价格中位数同比增长率已超过全美水平，这表明在未来，独立屋在租房市场上仍存在价格优势，同时又会有较高的投资回报增长率。

数据来源：Zillow

数据来源：Zillow

• 租金与租房需求的双重增长唤醒房价新增长

通过分析房屋售租比也可以发现这两个南部地区房产市场的特征，当售租比大于20时，建议租房，当售租比小于15时，买房更佳，夏洛特和亚特兰大两地的售租比目前在15到20之间，说明无论租房还是售房都没有明显区别，若是对于短期内经济状况不佳的千禧一代职场新人来说，租房是更实惠的选择。

数据来源：Zillow

就美国房产市场的历史数据来说，美国租房市场的抗摔性较好，从1997年到2019年间，美国房屋空置率维持在7%到11%之间，受经济周期的影响较小；历史数据表明，过去两次经济危机均对房租的影响较小，在经济衰退期房租依旧保持上涨。

全美房屋空置率和房租历史变动

图片来源：C-Star

亚特兰大和夏洛特两个地区的租房价格整体稳定上涨，入住率随着大量人口的迁入稳步提升，房产市场较为稳定；在未来，租房市场因大量的新迁入人口而变得活跃，导致租房价格起飞，售租比开始下降，在那个时刻房价也会随之攀升。而目前两地租房市场价格成长空间广，抗摔性强，未来发展值得期待。

Part 5 项目介绍

 C-Star SFR 基金二期

C-Star基金二期正是看中了亚特兰大和夏洛特这两个都市区独立屋出租市场的潜力，推出了一系列较高风险回报的产品。目前，大量的人口迁入与就业增长使美国南部房屋市场焕发新活力，而逐渐过渡到家庭组建阶段的千禧一代同时面临着学生贷款和升息压力，他们更倾向于独立房租赁。在这样的市场情况下，C-Star通过出租并整合亚特兰大和夏洛特都市区独立屋租赁资产，利用核心增强和资产包整合投资策略提供稳定现金收益及20%-30％的组合退出溢价。

图片来源：C-Star

C-Star于2018年2月发行的基金一期项目共投资 36 栋独立屋 分别位于亚特兰大都市区 9 个郡，总资产规模达560万美元，第一年现金回报率为8%，3年预期内部投资收益率24.2% 。

C-Star SFR  基金二期资产样本

图片来源：C-Star

核心条款

投资策略：核心增强+资产包整合（部分增值型）

投资门槛：10万美元

年化内部收益率(IRR）： 总年化收益率约为18%-20%

股息分红：按自然季度分配，预计第一年5%-6%

收购费：收购价的2%

资产管理费：每年收取资产总值的千分之二点五

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介绍会主讲人简介

李雪莹 (Sherry Li) 是C-Star的合伙人兼首席执行官。在美国从事房地产投资及资产管理工作十余年。在成立C-Star之前，曾担任复星集团的海外投资总监。曾在华尔街多家企业任职，包括私募股权，国家主权基金，房地产信托基金及投资银行。
李女士拥有密歇根大学安娜堡分校房地产专业的硕士学位。她还拥有北京大学经济学和城市规划双学士学位。

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