租在疫情蔓延时_四大租房问题完整解答

COVID-19病毒疫情已经升级成全球性的危机，纽约在这风暴当中，也很惨烈地荣升全美国第一重灾地。

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在这场罕见的危机中，在重重州长命令、纽约「暂停」、在家工作潮、联邦补贴轰炸，以及去年颁布施行的租客保护法夹杀之下，再加上法院基本关门不收案，将近七成的纽约租房人口们又在做什么呢？而房东们面对贷款压力又该如何是好?

以下希尔维亚整理最近这阵子最常被问到的四大类租房相关问题，一次回答「租在疫情蔓延之时」。其中，最重要的关键字就是Force Majeure (不可抗力条款) 以及Impracticability (不能履约)。以下是希尔维亚的四大问题法律分析以及建议：

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I. 租金问题：

许多房客面临失业、减薪危机，中小企业主无法开门做生意，因而无法交出租金，房东们已经开始陆续收到减租的要求，该怎么应对呢？

目前虽然驱赶全面暂停90天，但并没有说这段时间房客不用付租金。虽然有法案S8125A提议豁免受到疫情严重影响的租客、中小企业90天租金、以及连带受到影响的房东90天贷款的支付金额，但该法案目前尚未通过。

在这种情况下希尔维亚除了建议房客们尽量沟通外，尤其是被勒令关门、受到严重影响的中小企业主，通常能够适当使用租约里的Force Majeure (不可抗力条款) ，即使没有这个条款也能因为被下令不能开门而主张Impracticability (不可能履约)来跟房东商量。

常用的解决之道包括：

(1)在经济许可范围内交一个较低数字的租金，一方面帮房东分担一些支出、一方面表示出善意而不是恶意欠租；

(2) 在危机过后以每个月付一点的方式补上；

(3)用押金抵，事后再用每个月多加一点的方式补上；

(4) 如果真的不能付租金，可以签字承认具体欠款数字并承诺在危机过后分期 摊还。

对房东们希尔维亚也有三点建议：

1.了解情况、知道对方的难处。房东与房客毕竟是一个商业与人际关系，如果能够透过沟通、是当理解对方无法付租地原因，也就更能够适当地提出解决之道，弄清楚是因为失业、餐厅关门、还是单纯不爽付租金，才能够对症下药。

2.让对方明白自己的难处。租客因为疫情影响付不出钱，房东又何尝好过? 贷款、地税的压力都有如泰山压顶。让对方也理解这样的压力，有助于后续沟通。

3.协商沟通在前述两个理解基础之上，房东便能够和租客进行协商，根据情况提出可能的解法，例如延后租金到期日、适度减租、或者房东可以更进一步地提供相关的失业救济金资讯、中小企业补助金贷款如薪资薪资保护计画等资讯，协助租客拿到钱、没理由不付租金。

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II. 搬家问题：

因为疫情影响，许多大楼已经规定不得搬进搬出，或者个别房客因为健康考虑即使租约到期也不愿意搬家，但新房客又已经要入住，这该怎么办？

针对现有房客，由于无论如何没办法强迫搬迁，建议房东不用撕破脸强迫搬家、尽量能够拿到一些租金聊胜于无。

至于未来新房客，由于没办法交屋有可能导致租约无效必须退押金租金。如果房东很想要这个新房客可考虑与新房客商量延后租约开始日期。

III. 维修问题：

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由于这段时间百业「暂停」，连房屋维修都找不到人做。这里希尔维亚要提醒房东们，虽然一般的维修也许有理由因为疫情而暂停，但紧急、必要的维修仍然要做，否则可能会被认为违反可居住保证(warranty of habitability )而被政府开罚、被房客告上法庭。

如果真的找不到适当人士维修，房东可以考虑适当方式补贴租客，以免被罚被告。

IV. 偷偷出门上班问题：

许多房客与房东同住一个屋簷下，看到房客在州长命令大家在家工作的时候，竟然还每天偷偷出门继续发挥大无畏精神上班工作，难免会有健康风险的疑虑，因而会想这是否会是驱赶理由。

如果是法定「必要」营业行为(essential business) 例如医疗人员，那么房东们即使再担心也要打落牙齿和血吞，吞下担忧与惧怕，尽量做到隔离与防护。然而如果不是「必要」行业，房东们虽然不能驱赶、而且房屋法庭驱赶也缓不济急，但还是可以直接打电话举报违规行为的。

【作者介绍】

旅美律师蔡璧徽

毕业于美国极具声望的法学院之一纽约大学法学院，并拥有台湾清华大学科技法律硕士学位。为法路通律师楼合伙人，现任纽约台湾青商会秘书长兼理事，北美台湾青商会理事、台湾未来基金会法务长。