瑞银全球地产泡沫研究:伦敦最大,纽约最小

摘要

瑞银最新报告全球房产泡沫纵览,温哥华,伦敦和香港房产泡沫风险最大,欧洲房价多数被高估,美国除了旧金山,其它城市房价正常。


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瑞银全球地产泡沫研究:伦敦最大,纽约最小

(Photo by Luca Micheli on Unsplash)

经济全球化,资产配置也开始全球化。越来越多的投资者意识到配置海外资产,分散风险的重要性,其中房地产投资是海外投资的主力军之一。那么世界这么大,海外资产要配置到哪里呢?今天小编通过世界最大的私人财富管理机构——瑞士银行最新出炉的全球房产泡沫指数,带大家一览全球房产市场。

房产泡沫的迹象

房产泡沫大家都并不陌生,那么房产泡沫到底指什么?我们先从经济学的角度再了解一下。房产泡沫一般是指房价持续过高,超过了房产本身真实的价值,因此对于有泡沫的房产,高价并不能长期维持。但到底是不是有泡沫要等到泡沫破裂之后才能有定论。所以对于泡沫的分析其实是对房产市场风险的分析。从历史经验来看,房产泡沫具有一定的特性,比如房价远超出收入水平和房租,实体经济的扭曲使得过多的资本被用于炒房,对于房产市场过度的借贷和过度的房产建设等等。瑞士银行的经济学家依据泡沫这样的特征,构建了衡量房产泡沫风险的指数。

2016年瑞士银行全球房产泡沫指数

(2016年瑞士银行全球房产泡沫指数)

瑞银的房产泡沫指数将房价分成了五个等级,分别是过低(指数小于-1.5)、低估(指数在-1.5~-0.5之间)、合理估计(指数在-0.5~0.5之间)、高估(指数在0.5-1.5之间)和泡沫风险(指数大于1.5)。指数越高,房产泡沫的风险就越大。

温哥华和伦敦房产泡沫风险最大

纵览全球18大城市,加拿大的温哥华和英国的伦敦房产泡沫风险排在前两位,风险最大。温哥华在2015年的风险排名在第四位,今年一跃成为第一位。加拿大大城市的房价在过去几十年已经翻了一番。目前温哥华一套典型的别墅在8月份的均价是121万美元。

瑞银全球地产泡沫研究:伦敦最大,纽约最小

(Photo by Hugo Sousa on Unsplash,伦敦)

瑞银全球地产泡沫研究:伦敦最大,纽约最小

温哥华的高房价一部分原因是因为外国人投资,尤其是中国人。加拿大政府已经在8月份 开始对外国购房者加收15%的房产税来降温。除此之外,悉尼的房价也受到中国人投资的影响,房价不断攀升。

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(Photo by Aditya Chinchure on Unsplash,温哥华)

欧洲:房价多数被高估

再将目光转向欧洲的城市。在欧洲央行长期的低利率的影响下,购房需求也被刺激了起来。荷兰的阿姆斯特丹、瑞士苏黎世和日内瓦、法国巴黎和德国法兰克福都被列在了房价被高估这一类。瑞典的斯德哥尔摩和德国的慕尼黑更是列在有泡沫风险这一类。

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(Photo by Javier M. on Unsplash,阿姆斯特丹)

美国:除了旧金山,其它城市房价正常

美国整体的楼市情况比较好。除了旧金山被列为房价高估的一类,波士顿、纽约这样的大城市房价处于正常水平,芝加哥更是被列为房价过低,未来还具有增值的潜力。旧金山的房价从2011年起已经增长了50%,而美国整体房价从2011年起增长了15%。

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(Photo by Mike Chavarri on Unsplash,纽约)

亚洲:香港泡沫风险最大

最好,我们将目光回到亚洲。在亚洲的城市里,香港被列为具有泡沫风险的一类,风险最大。日本的东京的房价处于被高估的状态,新加坡的房价则处于正常状态。可惜的是,由于数据问题,报告并没有将中国大陆的房产市场包括进去。

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(Photo by Ruslan Bardash on Unsplash,香港)

资料来源:瑞士银行 UBS、彭博社Bloomberg

图片来源:优投房原创、网络

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