特朗普旅行禁令危及美国房地产了吗？

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摘要：

◆特朗普签署旅行禁令，限制近期访华外籍人士入美；
◆旅行禁令将对美国房地产市场造成震荡；
◆若禁令短期内不取消，对大城市租房市场将形成负面影响；
◆若禁令一旦取消，美国房地产销售市场或将迎来一波小高潮。

受新型冠状病毒引发的疫情影响，美国卫生与公共服务部部长亚历克斯·阿扎尔（Alex Azar）于美东时间1月31日下午在白宫新闻发布会上宣布特朗普签署了有关此次疫情的旅行禁令，此禁令自美东时间2月2日下午5点开始生效。外籍旅客如果在抵美前两周去过中国，将会被禁止入境，但美国公民的直系亲属不在此范围之内。

图片来源：白宫网站

该消息一出，立即在美国华人群体中掀起了轩然大波。旅游业是第一波受到冲击的行业，许多旅行社不得不在短期里处理来自中国的大量旅程退订申请，这对于旅游业发达且华人众多的美国城市来说，如纽约、洛杉矶等，无疑是一次旅游产业从业者的大考。然而值得注意的是，这一旅行禁令可能对美国这些地区乃至其他新兴投资区域的房地产业产生更加深远的影响，也许可以这么说，这一旅行禁令就如同开年以来的一场大雪，它可能暂时封住了一条山路，但是等最终冰雪消融的那一天，美国房地产业或许或迎来一个百花齐放的春天。

图片来源：Kit Suman on Unsplash

短期内对美国房地产市场的影响

◆ 正在进行中的交易将会被迫中断

根据这项旅行禁令，即使是美国公民，如果抵达美国前14天曾到过中国湖北省，在入境美国时将会面临长达14天的强制隔离，而在过去14天内曾到过中国湖北省以外地区的美国公民，在入境美国时将被要求接受健康检查，并且在入境后须自我隔离14天。加上之前的限制条例，这就意味着许多在近期有访华记录的人士无法在短期内前往美国完成手中的房产买卖交易，而即使能入境，面对长达两周的隔离时间，也很难迅速地顺利进行交易。

同时达美航空与美联航也在禁令生效之前宣布停飞部分中美往返航班，这对于想要亲自完成交易的购房者来说无疑又加大了难度。但是也不是完全没有应对之策，购房者可以通过代理人来完成交易。

◆ 购房者无法实地看房

华人买家购房更注重“眼见为实”，对于他们来说亲自到当地看房是对自己资产的一种负责体现，即使现在有VR线上看房的先进科技可以帮助购房者远程看房，但是也不能完全替代实地看房。

美国2019年各类签证数量占比图

数据来源：USCIS

这次旅行禁令针对的外籍人士中就包括不少持B1/B2签证想要前往美国看房的购房者，因此若禁令在三个月内未取消，这些购房者可能会因为无法实地看房而无法确定是否购买某一房产，继而受此影响经纪人将在未来数月内失去部分来自中国客户的成交交易。

图片来源：优投房utofun.com

◆ 高端房地产市场或将小幅度受损

图片来源：Fran Hogan on Unsplash

受传统“住新房”理念的影响，中国买家更喜欢购买新房，高端房地产便成为了他们心中主要的购房目标之一，因此受中国买家影响颇深的高端房地产市场无疑将会因为旅行禁令而受损，且由于不是成交旺季，近期高端房地产还未处于一个令人完全放心的阶段，旅行禁令带来的影响或将难以评估。

◆ 华人区房产市场或迎来短期淡季

当旅行禁令还未公布的时候，纽约市就已经有很多华人选择佩戴口罩来应对此次疫情，并且尽量避免外出减少与陌生人接触。许多华人区的超市和饭店生意都比过去冷清，与此同时纽约市的线上生鲜超市的生意却异常火爆，这也从侧面说明了华人群体对疫情的重视。

纽约地区某线上生鲜超市发给用户的短信

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受此影响，不少在美华人在疫情完全好转之前在短期内应该会避免前往华人集中区域，如中国城等，因此华人区房产市场或将在短期内处于淡季，但若是禁令长期未取消且当地不再出现相关病例，那么当地华人的生活将会回到正轨，因此从长期来看本地华人对房产市场的负面影响将减弱。

◆ 租房市场影响或较为短暂

如果禁令能在短期解除，则无论从短期还是长期来看对于租房市场的影响都较为短暂。这是因为已签订租房合约的租客在旅行禁令结束后依然能够返美继续工作生活，但可能会让租客白白损失几个月的租金。

若禁令在三个月内未解除,会有何大影响

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◆ 租房市场将受到震荡

若旅行禁令长期未取消，则对于计划在2020年秋季入学的留学生群体来说人生的一部分规划将受到较大影响。因为若是无法取得签证在八月开学前到达美国，则很难在短时间内对未来的居住的问题做出完美决策，因而这批有赴美留学意向的留学生很可能不得不等到下一年再申请入学或者选择申请其他国家的大学。因此，针对留学生和访问学者的租房市场或将遭受震荡，这对于中国留学生比例较高的美国大学的周边区域来说，其租房市场可能会因为中国留学生数量减少而受到影响。

MIT

图片来源：Muzammil Soorma on Unsplash

另外，不仅是留学生，部分持H1B工作签证且在2020年春节回国过年的人士也会受到影响。若旅行禁令长期未取消，则他们在美国租住的公寓可能会长期无人居住，且若是租约到期但本人仍无法返美，则他们既无法寻求新住处又不能本人出面处理在出租公寓里的财物，这样无论对于租客还是租房市场来讲都是双向的负面影响。

◆ 美国房贷利率或将降低

这次疫情的起源地中国是世界第二大经济体，由于疫情导致的延期开工已使不少经济学家认为将会影响中国在2020年第一季度的GDP，进而影响全球市场。在市场动荡的局势下，投资者倾向于将资金撤出股市，并将其转换为国债中，而当债券强劲时，抵押贷款利率就会下降，因此房贷利率极有可能受此影响而降低。

资料来源：房地美Freddie Mac

房地美（Freddie Mac）的数据显示，截至1月30日，美国30年期固定房贷利率下降了9个基点，至3.51％，而在2002年末和2003年初爆发的SARS疫情期间，房贷利率受全球化影响也下降了。较低的利率将会刺激买家买房，但是也可能会让卖家提高房屋定价来应对降低的利率。

◆ 有利于在美华人购房

受旅行禁令影响，部分中国买家在未来的一段时间将可能会缺席美国房地产市场，因此可能会缓解一部分小区域房地产市场过高的热度，而这一现象对于在美华人来说是一个利好消息，其一是因为热度降低会在一定程度上使部分区域房价增长减慢，其二是因为若房贷利率也同期降低，那么购房所要花费的整体费用也会降低。

图片来源：Genevieve Perron-Migneron on Unsplash

◆ 零售商业地产或遭受冲击

若旅行禁令长期内未被取消，则对于旅游业、酒店业来说是一个致命的打击。中国游客赴美旅游除了欣赏大自然风貌、感受博物馆文化以及纵览城市景观以外，还有一大目的是购物消费。来自中国的游客数量若是长期锐减，那么部分面向外国游客的购物中心的销售额将受到影响，对应的则是以零售商业地产为主要核心业务的公司将会遭受冲击。

禁令解除后或是美国房地产市场的春天？

◆ 交易量可能会增加

若是禁令一结束，则之前积压的未能及时完成的交易将会继续进行下去，从而使得交易量在短期内有所提升。

◆ 美国房地产市场发展较为稳定

那么美国房地产市场会因为此次禁令大受影响吗？如果中国购房者因为该项禁令长期无法到达美国进行购房活动的话，美国区域性房地产市场，尤其是东西海岸以及大学城附近的房地产市场，将可能在禁令结束前遭受一定损失。但是得益于美国目前房地产市场积极发展的态势，这项旅行禁令对于全美房地产市场的影响还是有限的。

◆ 购房者寻求更合理的资产配置

这项禁令也可能会让部分遭受疫情的亚洲投资者考虑如何进行更合理更优质的资产配置，因此即使他们目前不能前往美国购房，但是从长远的角度来看他们很可能将会在禁令前就开始计划在海外购置房产，而等禁令一结束，他们也将会前往海外寻求更稳定的房产投资市场，此时美国便成为了他们的投资目的地之一。

图片来源：Bernadette Gatsby on Unsplash

◆ 高端楼盘或将加大优惠政策

正如上文中分析的那样，若是旅行禁令长期未取消，则会对美国的高端房地产市场造成一定负面影响，那么对于依赖中国高端购房人群的开发楼盘可能会加大力度推出优惠政策来吸引外国投资者赴美购房，比如减免管理费、由开发商支付税费等，从而促使纽约等大城市的高端房产市场进入到一个小高峰，因此，优投房建议有意向的投资者可以关注美国房地产市场趋势，把握购房良机。

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