影响美国房地产格局的宏观因素

摘要

#千禧一代｜美国房地产市场购买的主力军

#不可小觑的海外买家

#比较低的房屋供给量决定了现在的美国房地产市场是卖方市场。

美国购房指南：

美国购房操作流程｜美国选房技巧

美国买房资金准备｜美国房贷申请

美国房屋管理｜美国房产税费

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#千禧一代｜美国房地产市场购买的主力军

美国房产市场的格局随着千禧一代人的长大正在慢慢的发生变化。他们是购房者市场中的主力军，其购买力决定着美国购房市场的供给面。

千禧一代的购房者在房价的历史低点进入到美国的房地产市场，为新一轮的住宅市场的复苏和繁荣注入了活力。

千禧一代的大多数已经准备好开始组建家庭。在过去的金融危机中，低谷期的宏观经济极大程度上限制了千禧一代在选择工作时的地点。他们大学毕业之后，大多数选择回到自己父母所在的城市，与父母居住在一起。而如今，随着经济的复苏，更多的年轻人不再选择和父母一起居住，而是搬到提供更多机会而且房价也更加昂贵的大都会居住。

选择与父母住在一起的年轻人

受2008年金融危机影响，很多年轻人选择在毕业后与父母住在一起。图中截止到2010年，有越来越多的年轻人选择留在家里。然而，随着经济的复苏，离巢而飞的年轻人也越来越多（图中没有显示）。

美国的千禧一代正在成为一支越来越壮大的房地产购买力量。千禧一代的购房类型的选择上相比于他们的父母婴儿潮世代已经有了非常大的变化。

在购买的房屋类型种类中，有71%的婴儿潮世代会选择独院住宅，而只有39%的千禧一代会选择独院住宅。仅有11%的婴儿潮世代会选择连排房屋，但是会有34%的千禧一代会选择连排房屋。

＃不可小觑的海外买家

美国房地产交易市场的另一支大的需求来自于海外买家。这里可以参见优投房的另一篇文章 “全球房产|美国投资回报率最为稳健，高净值人群海外购房习惯变化，即将实施的外汇新规？海外置业与投资的你一定要看”

“中国买家不仅是美国住宅最大的国际买家，在整体的交易中也是个不容小觑的群体。以纽约为例，2016年中国买家购房交易额占当年高端房产市场($900,000左右）总交易额的18.4% ”

对于全美而言: 平均购买的单价为$936,615

海外买家在购置房产的过程中，投资收益不仅被当地房产市场的回报率所影响，也被汇率变化所影响。

打算进入美国房产市场的中国投资者最近面对着一个好消息和一个坏消息：人民币兑美元的升值和更加严格的外汇管制。

人民币相对美元的走强给了中国买家一个更有利的地位，

然而外汇管制也造成了国内买家在资本转移上面对着更大的挑战。

美元兑人民币走势图（人民币相对美元走强）

美国房产的海外买家比较容易受外汇市场波动的影响以及货币政策的影响。但是他们一般拥有充足的资本，面向高端房产。

＃美国房产供给面分析

美国的房地产市场的供应量自2008年金融危机之后，从高位跌下，依旧维持在比较低的位置。

房屋供给量

比较低的房屋供给量决定了现在的美国房地产市场是卖方市场。

＃房价走向分析

房屋供给量处于08年以来的历史低点，这极大的限制了人们的购房选择。详细来讲，市场上提供的购房选择从单间（1 bedroom）, 双间（2 bedrooms）, 三间（3 bedrooms),  到luxury（奢华版）选择都不相同。

而开发商最喜欢新建的房屋种类主要集中在1 bedroom 或者luxury  (奢华版）两种。这就极大的限制了希望去选择 双间（2 bedrooms）或者三间（3 bedrooms） 的购房者。他们将不得以向上选择或者向下选择。

事实上，美国的年轻一代一直关注的是价值在 $300,000 的房产市场，毕竟作为人生的第一个刚需用房，并不会非常的豪华。

而美国房产的海外购房者的中国买家，大多数把预算设置在 $900,000的高端房产。

而价值约为$600,000的中等房屋市场，由于房地产开发商并不青睐中间的市场，所以供给量非常小。

基本上，由于目标市场的不同，千禧一代并不会在购房市场与中国买家展开正面的“厮杀”。

但是整体上来讲，美国的房价还是会进一步上升。这个观点也得到了摩根斯丹利分析师的认可。作为房地产指向性指数的标准普尔／凯斯-席勒房价指数被预测会有进一步的增长。

标准普尔/凯斯-席勒房价指数

如今的凯斯-席勒房价指数已经爬回到2008年金融危机前的水平并且会进一步超过2005年的房价指数水平。

数据来源：优投房独家数据,  高盛, Realtor.com

图片来源：网络