摘要
◆ 全美购租比差异巨大，休斯顿、芝加哥、纽约购租比较低；
◆ 2018年以前购租比近年来持续上涨，近年来较稳定；
◆ 一居室购租比普遍低于二居室，更易于快速收回本金；
◆ 疫情导致购租比进一步升高。
之前优投房分析过，新冠疫情对全美租房市场造成了一定冲击，这股租金下降风潮在全美大型城市，譬如纽约、旧金山等表现得尤为明显，那么这是否意味着公寓类房产已经不具备投资价值了呢？
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为了衡量公寓类住宅的的运行状况。本文采用购租比（Price-to-rent ratio）作为指标进行衡量，从理论上说，“购租比”能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况。由于租房体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随着出现明显增长时，就表明该地区的房产市场存在着虚高或投机行为。购租比的国际标准通常为200到300，比值越低，说明房屋的投资价值越大；用直白的话来说，购租比反映了一套房产拿来出租后需要多少个月才能收回本金，因此该数值越小，说明能越快收回本金。
本文中的“购租比”的计算方式为：某房型房产价格中位数除以该房型月房租中位数,比如文中的一居室购租比就是用一居室房价中位数除以一居室每月房租中位数。但考虑到一旦购入某房产，其房价就已固定，但房租仍有上涨空间，所以实际的购租比将会小于计算时的理论购租比。
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1、全美购租比差异较大，购租比近年来较稳定
◆ 1.1 全美八月购租比：休斯顿、芝加哥、纽约购租比较低
图片来源：优投房utofun.com
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首先来看一下今年八月全美七大城市购租比数据情况，从以上两张图可以看出不同城市间购租比差异较大，其中休斯顿的购租比最低，其次是芝加哥和纽约。对于一居室房型来说，休斯顿、芝加哥和纽约处于国际公认的健康范围，而对于二居室房型来说，仅有休斯顿和芝加哥处于健康范围。从地理范围来看，美国西部城市的购租比更高一些，表示需要更久的时间才能收回成本。
◆ 1.2 各大城市购租比近年来持续上涨
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那么从历年来的数据表现又是如何的呢？可以看到在2018年及以前，大部分城市的购租比都在上涨，2018年以后购租比逐渐稳定，其中休斯顿购租比上涨幅度较大。
2、各城市购租比走势：一居室购租比普遍低于二居室，疫情导致购租比进一步上涨
了解整体情况后，下面再通过逐个分析全美七大城市的情况，进一步了解疫情前后各大都会区的公寓类住宅购租比变化。下图中的灰色区域为购租比国际公认健康范围。
◆ 2.1 纽约
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纽约市一居室购租比常年处于健康范围内，且在新冠疫情爆发前仍有下降趋势，这在其它六大城市中是较为罕见的，新冠疫情爆发后纽约市购租比有较为明显的上涨，但一居室仍处于健康范围内。同时也可以看到纽约市二居室购租比高于一居室购租比，且高于国际健康标准范围，这说明投资者需要较长时间才能收回租金。
◆ 2.2 波士顿
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在2015年前波士顿的购租比还处于国际健康范围内，但是在2016年以后无论是一居室还是二居室都高于购租比国际健康标准。疫情发生后，波士顿房屋购租比出现了轻微的上涨。
◆ 2.3 旧金山
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旧金山的房屋购租比常年高于国际健康标准，说明房产市场具有一定的泡沫，投资者需要较长时间才能收回本金。虽然过去几年购租比偶有起伏，但整体呈平稳上涨趋势，新冠疫情爆发后旧金山房屋购租比有轻微上涨。
◆ 2.4 洛杉矶
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和旧金山相似，洛杉矶的房屋购租比常年高于国际健康标准，说明房产市场具有一定的泡沫。过去几年洛杉矶购租比起伏不大，整体同样呈平稳上涨趋势，新冠疫情爆发后洛杉矶房屋购租比有轻微上涨，上涨幅度略大于旧金山。
◆ 2.5 西雅图
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在2016年末前西雅图一居室购租比还处于国际健康范围内，但是在2017年以后便高于购租比国际健康标准，而西雅图二居室购租比常年高于国际健康标准。疫情发生后，西雅图房屋购租比出现了上涨趋势。
◆ 2.6 芝加哥
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芝加哥房屋购租比常年处于甚至在早期低于国际健康范围，这说明投资芝加哥房产能在较短时间内收回成本。疫情爆发后，虽然芝加哥购租比也有所上涨，但仍处于国际健康范围内。
◆ 2.7 休斯顿
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休斯顿房屋购租比常年远远低于国际健康范围，这说明投资休斯顿房产能在更短时间内收回成本。疫情爆发后，休斯顿一居室购租比上涨幅度要低于二居室购租比上涨幅度。
3、小结
从整体来说，除开纽约和西雅图外其它五座城市购租比近七年来较为稳定，但是疫情对各大城市造成的影响不尽相同，其中纽约、西雅图上涨幅度较大，其它城市涨幅较小，但均在上涨。休斯顿一居室及二居室、芝加哥一居室及二居室、纽约市一居室是少数处于国际健康范围内的房型，说明仅从购租比进行分析的话，这里的房产市场较为健康，投资这里的公寓类房产能较快拿回购房成本。
但是投资公寓类房产也需注意当地租房的空置率，若某地购租比较低，但空置率较高，该地也不适合进行大型投资，以下图为例，休斯顿虽然在上文中购租比较低，但是却有较高的空置率，因此结合空置率分析的话休斯顿不是特别有利于房东进行投资。
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购租比仅是一个指标，其作用主要是分析某地房产市场的一个大致态势，但不是决定性指标，投资者还需从多方面进行分析，才能完全了解房产市场的风云变幻。
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