全美租金年增率惊人跃升17.8%|美国租金_2021年12月更新

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摘要

◆2021年11月全美公寓月平均租金约为$1,312，一居室月平均租金约为$1,121，二居室月平均租金约$1,285美元

◆2021年1至11月全美租金指数上涨17.8%，疫情前同期平均涨幅仅2.6%

◆租金水平上扬趋缓，但秋冬房产淡季未现，全美租金价格仍呈现涨势

相信大家对在美国租房这个话题都是十分关注的，在美国租房的租金通常会受到很多方面的影响。单从房子本身来说，公寓环境装修水平、是否有带阳台、洗衣房、健身房，是否有公共户外空间、停车场及门卫等等公寓自身因素都会都影响租金。再从大环境来看，相同条件下的公寓在不同城市的租金又有着天壤之别，如在纽约市租房和在中部城市租房就会产生非常大的租金差异。今天将带大家了解一下2021年11月全美和美国主要城市的租金状况。

文章目录

◆2021年11月份租金概况

根据2021年11月份Apartment List的公寓数据，基本上与前月持平：

● 全美公寓月平均租金约为$1,312美元

● 一居室公寓月平均租金约为$1,121美元

● 二居室公寓月平均租金约为$1,285美元

在本文中，环比指的是本月与上月的比较，同比指的是与去年同期的比较；环比能更好展现出数据指标的短期变化，同比更偏向于描述数据指标的年度起伏。

Apartment List的数据显示，全美租金指数从10月到11月仅上涨了0.1%，这是2021年以来，最低的月增长率。虽然过去几个月的增长率迅速在降温，但这个趋势仍远超过疫情大流行之前，尤其是过去这个时间点通常已是市场呈现价格下降的时期，而目前仍是小幅上升。自今年1月以来，全国租金中位数已增长了17.8%，更是令人震惊。与疫情前的同时期比较，2017年至2019年的1月至11月间的租金增长率，仅有2.6%。

本月全国租金指数基本持平，而全美百大城市中，已有53座城市月租金下降，表明租赁市场普遍降温了。值得一提的是，爱达荷首府博伊西（Boise）先前一直是租金月增长率的榜首，但已连续下跌第二个月出现全国最大跌幅，本月下跌了3.7%。而旧金山本月仍下跌2.7%，租金水平也仍是少数低于疫情前的城市之一。全国公寓闲置率来到连续第三个月上升，显示全美租金市场目前正从先前上升的趋势中转变。

◆租金增长持续放缓

本月全美租金增长0.1%，这是自今年7月达到增长峰值的2.7%之后，连续第四个月放缓，同时也是2021年以来最小的月增长率。过往，由于房产市场的季节性因素，秋冬之际会呈现价格下降的趋势，目前的增长率放缓，结束今年房价的疯狂上涨的同时，也呈现了这个季节的特性。2021年3到9月的七个月当中，租金每月增长率远超过了疫情前2017年以来的数据，11月份通常呈现的是价格下跌的样态，2017至2019年间，租金价格在10到11月时，平均会下降0.5%。

数据、图片来源：Apartment List

换句话说，尽管目前的增长率明显放缓，租金增长仍是持续超过疫情前的水平。为了更清楚的说明，下图为租金中位数预估图，本月全美租金中位数为1312美元，若过去一年半的租金增长率与2018及2019年一致的话，应该会呈现虚线的趋势，但目前比预估值要高出117美元。

数据、图片来源：Apartment List

◆各大城市租金持续降温

在房价开始进入冬季降温的城市中，有许多是昂贵的沿海市场，其2020年租金大幅下降，在2021 年时租金快速反弹。但特别像是旧金山本月租金下降 2.7%，这是旧金山连续第二个月下降和全国本月第四大跌幅。附近的圣何塞和奥克兰的房价也下跌了 1% 以上，表明湾区租金已经结束反弹，可能进入另一个疲软时期。

下图所显示自 2020 年 3 月以来，租金下降幅度最大的 10 个城市租金趋势。其中西雅图本月下降了 2.1%，使得该市的租金中位数回升至略低于大流行前的水平。而即便是对于目前已回到高于2020 年 3 月前租金水平的城市而言，本月数据可能也说明未来的租金增长将持续落后于全国平均水平。

数据、图片来源：Apartment List

◆公寓闲置率连续第三个月上升

如同先前所讨论的，今年的租金价格上涨很大程度上可归因于市场紧缩的原因，越较多的租房家庭需求较少的闲置公寓。去年4月，公寓闲置率自6.2%飙升至7.1%，因为对于疫情恐慌及经济结构改变，所造成这样的结果。但是从那之后，闲置率便稳步下降，最终落在4%以下的水平。

数据、图片来源：Apartment List

但是在今年8月自3.8%触底反弹之后，全美公寓闲置率连续三个月小幅上升，目前为4.2%。尽管目前仍是温和的增长，但代表这是个转捩点，表示租金市场的紧张状态终于开始缓解。如果未来数月公寓闲置率持续上升，那么表示租金增长也可能持续降温。

◆2021年11月十大城市租金概况

我们继续来看美国十个主要城市的租金状况：

数据来源：Apartment List & MNS

自新冠疫情爆发后，2020年全美大城市租金都受到了不同程度的影响，但仍能看出城市间的租金差异，我们可以发现地理位置是影响租金的关键因素之一，虽然同为大城市，东西岸城市如纽约市、波士顿、旧金山以及洛杉矶的月租金就明显要高于内陆城市，例如亚特兰大、芝加哥等城市的租金。其中，2021年11月纽约市曼哈顿区每月平均租金为$4,201美元，与上个月相比有所上涨。；而旧金山平均租金水平为$2,313，则是略有下滑。

如同前段所述，内陆城市的租金水平相对较低，芝加哥月平均租金为$1,95，亚特兰大月平均租金为$1,422美元。于此同时，租金也受经济发展等因素的影响，比如虽然与纽约、华盛顿特区同为海岸城市，费城的每月平均租金水平（$1,219）就比华盛顿特区（$1,859）要来得低。整体而言，与前月相比，全美各地的月平均租金在11月时已出现涨势趋缓的趋势，部分城市像是旧金山及芝加哥略有下降。

◆2021年10月十大城市与前月增长率比较

数据来源：Apartment List & MNS

紧接着，我们来看下全美主要城市的租金较上月相比有何变化？从上图可以看到全美十大城市11月平均租金与上月相比，已有多数城市出现租金下滑的趋势，但仍有城市维持增长率上扬的情况。其中纽约曼哈顿租金环比上涨1.51%，纽约布鲁克林租金水平略为下降0.28%。然而，同为东岸城市的波士顿增长率下降1.86%；位于西岸的旧金山和西雅图也下跌，幅度分别为2.69%及2.14%。华盛顿特区基本与前月租金比较则略降0.91%，租金水平较低的费城则与上月持平。

2020年疫情大流行后，全美各地房市皆受到不小影响，接着我们从各大城市租金相较于去年同期的增长变化，来了解目前的房价租金市场。

◆2021年11月十大城市与去年同期增长率比较

数据来源：Apartment List & MNS

从上图中得知，与去年同期相比较，全美十大城市的平均租金皆有明显上升，租金市场未受到这个时期季节性因素的影响。

美国西海岸城市旧金山，租金与去年相比目前呈现上涨的趋势，为13.55%；而房价居高不下的纽约市，虽然同样受疫情影响，但本月租金水平已超越去年租金水平，曼哈顿大涨20.55%，布鲁克林的租金较去年相比，同样回升15.17%，由此可见美国各大城市虽然去年受到疫情冲击影响严重，但各大城市未受到过往房产市场季节性因素的影响，进入11月的房市淡季之后，租金市场与去年相比仍呈现涨势。

至于其他沿海大城与去年同时期比较，东南边的迈阿密上涨幅度尤为惊人，达到了27.96%，北边的波士顿也不惶多让，上升23.87%。华盛顿特区上涨11.25%，费城同样上扬了10.82%，东岸部分城市11月与去年相比的成长率还更加亮眼。位于西海岸的洛杉矶和西雅图，前者租金上涨了14.06%，后者与去年同期相比更上涨了22.53%。由于租金的季节性下降影响仍未出现，本月无论东西岸大城的租金同比幅度都大幅提升。

◆2021年11月全美各州公寓租金

数据来源：Apartment List & MNS

从各州整体房租中位数观察，全美租金较高的州都分布在东西海岸，而中部的租金较低，呈现两岸高、中间低的分布。2021年11月，美国中部平均租金在830-1250美元左右，而越接近东西海岸，加州、纽约州则达到了接近2000美元、1700美元以上，再次验证地理位置是影响房屋租金的重要因素，大都市以及大都会区的辐射效应不可小觑。

资料来源：优投房utofun.com、Apartment List、MNS、网络

图片来源：优投房utofun.com、Apartment List、MNS、网络

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◆2021年11月份租金概况

◆租金增长持续放缓

◆各大城市租金持续降温

◆公寓闲置率连续第三个月上升

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◆2021年10月十大城市与前月增长率比较

◆2021年11月十大城市与去年同期增长率比较

◆2021年11月全美各州公寓租金

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