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星巴克教你最小化地产投资风险

星巴克教你最小化地产投资风险

什么是房地产投资策略?

星巴克教你最小化地产投资风险

(Photo by Szymon Jarocki on Unsplash

我们听说过“不要把鸡蛋放在一个篮子里”,以股票为例,如果投资者将鸡蛋(资金)全部重仓(大部分资金投入)甚至是全仓(全部资金投入)一只股票,显然,这是不理性的。投资房地产也是一样,结合不同的投资策略,将鸡蛋分散开,而这当中的比例,要根据投资者的承受风险能力和投资意愿。最终达到在投资效益最大化的同时,降低风险。 那么,有哪些策略供我们选择呢?我们又该选择哪一类房地产投资策略呢?


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下面,小编就带大家走进这四大投资策略。

1.核心型(Core Investments)

2.核心增溢型(Core Plus Investments)

3.增值型(Value added investments)

4.机会型(Opportunistic Investment)

四大投资策略比较

1.核心型(Core Investments):低风险低回报

星巴克教你最小化地产投资风险

举例: 星巴克决定在纽约市中心的时代广场租一块地,并且不会对这块地进行改造,租期为10年。对于星巴克来说,投资这块地的风险较小,收益也比较稳定。同时,它还能中和之后我们会提到的“机会型投资”带来的风险。

2.核心增溢型(Core Plus Investments):风险增加,收益增加

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举例:同样是星巴克的例子,星巴克决定对在中国城的分店采用宫殿式建筑风格,弘扬中国文化的同时带来更多的收益,于是,他们决定对原有门面进行小幅度调整,这类贷款幅度较少,杠杆也低于50%,我们假设它的目的仅是为了带来更多的收益。如果前往人数不变,风险增加;若店面的建筑风格吸引到当地美国居民,则收益增加。

3.增值型(Value added investments):高风险高回报

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举例:星巴克决定把一家倒闭的工厂买下,计划改造成一家豪华星巴克店。承租者(星巴克)需满足拥有更大的资金量,但同时承担这更高的风险,如果营业额不能同步上升,星巴克讲承受更大的损失;反之,如果深受周边居民欢迎,那么回报率会更大。这类投资可以理解为对整体进行重建,然后再卖出。 这类投资主要面向资金量大的客户群,希望得到更高的回报。

4.机会型(Opportunistic Investment):四种投资中风险最高,回报也最高

星巴克教你最小化地产投资风险

例子:经过研究,星巴克看好在郊区的一块荒地,并预测之后很有可能成为下一个市中心,于是星巴克决定把在这块荒地上新建星巴克分店。如果正如星巴克所预测,那这块地在将来将成倍增值;反之,将承担巨大风险。

投资房地产的风险来源于哪里呢?接下来,我们将详细为大家科普房地产风险来源以及如何风险最低化。

1. 承租人风险:

房地产收益主要来自于承租人,即租客。租客承租能力多大?有没有发生破产的可能?我们还举星巴克的例子,你说是星巴克承租能力强还是一家路边小咖啡馆?显而易见,规模大越大越稳定,例如跨国性大公司,承担风险能力更大。

2. 市场竞争:

房地产市场如何?房地产市场间的竞争同样影响着租金,是承租人是否决定投资的重要因素。

3. 经营费用:

翻修,保险费,革新都可能导致经营费用提升。在上述四种投资策略中我们看出风险和收益成正比。承租人希望通过提高经营费用来使租金提高,但这往往也是风险所在。

4. 税收风险:

房地产业在税收问题上面临“三多”:一是税收检查多,房地产业已连续12年被税务机关列为年度税收专项检查的重点检查领域;二是涉及税种多,房地产业涉及的税种有10个;再有就是涉税风险多,每个环节都存在涉税风险。因此,对房地产企业来讲,如何规避纳税风险是摆在眼前的突出问题。

5. 杠杆风险:

在之前的文章中,小编解释了杠杆的含义。杠杆效应”使投资者可交易金额被放大的同时,也使投资者承担的风险加大了很多倍。详情请点击以下相关文章查看。

信息来源:优投房原创

图片来源:优投房原创、网络

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