安心的美国投资移民 — 如何评估投资风险

摘要：

项目投资风险介绍

项目风险调查

如何控制项目风险

美国购房指南：

美国购房操作流程｜美国选房技巧

美国买房资金准备｜美国房贷申请

美国房屋管理｜美国房产税费

投资风险Investment Risk

投资移民，之所以称之为“投资”就是和风险伴随的。任何投资都是有风险的，风险大小而已。美国投资移民的相关法律法规规定投资移民必须是

“风险投资”，不允许项目方口头或者书面承诺还款和投资回报。

所以市面上的一些广告销售语言“100％保证还款”，“无风险，安全”等等字眼其实都是违反移民局规定的。因为投资移民的一项重要的指标就是“资金必须暴露在风险之下”，如果在投资过程中项目方和投资人有特殊的交易安排不让资金承担任何风险，那么这等明显违反投资移民规定的行为肯定会让投资人绿卡申请受阻。

国内有一些说法，就是投资移民的项目一般都是高风险项目，美国本土居民不愿意投资的项目，才用来做投资移民。就是要外籍投资人来承受本国人不愿意承受的高风险。这种说法是毫无根据的。许多大型EB-5房地产开发项目中EB-5资金只是资金池中很小的一部分。其中绝大部分是项目方的自有股本和本国金融机构的投资，怎么能说是“本国人根本不愿投资的项目”？投资移民虽然规定了资金必须“暴露在风险之下“，但是最终资金是否能够顺利返还，投资人是否拿回“绿卡投资回报”是完全取决于项目是否运营成功，项目方／区域中心运营人员对于此项目的管理和规划。

由于在2008年以后，EB-5资金利息低廉，有大量投资人愿意通过这种投资方式获取绿卡，有大量EB-5资金注入美国投资项目。所以EB-5资金开始被许多大型项目方公司所青睐，作为开发大型项目融资组合中的重要部分。目前EB-5行业日趋成熟，也有越来越多经验老到的项目方进入此领域，带来许多优良的项目。虽然投资人的资金需要“暴露在风险之下”，后期成熟的项目往往EB-5的占比都不高于30%，其他的资金也需要项目股东方和其他融资机构一起来承担项目的风险。

项目前期:

所以在项目前期，准备程序漫长，多方机构都需要做多轮融资尽职调查，首先确保了项目的可行性和可持续性。根本不具备可行性的项目是根本无法通过金融机构的尽职调查的，连立项都困难。

项目中期

中期由于在EB-5资金还没有到位的时候, 项目使用利率较高的过桥贷款更要严格把控工程进度，因为目前中国大陆投资人青睐工程已经动工或者接近完工的项目。所以总的来说，随着行业的成熟，越来越多法律界，金融界，地产界的精英人士和公司进入这个行业来运营项目，使得许多项目在商业和融资结构的设计上越来越合理，从而也降低了投资人的风险。投资人相当于“搭便车”，借用这些专业人士的眼光来甄选项目了。

投资移民的回报 Investment Return

投资移民的中文翻译是一个非常具有中国特色的翻译。因为从签证类别上来说，移民局对于此类签证的官方名称是EB-5 ，即Employment Based Fifth Preference基于就业第五优先签证。

在英文中也没有Investment Visa投资移民签证这个说法，所以投资移民完全是适用于中国的一个特色巧妙翻译，把这个签证的特色，投资与回报表现的淋漓尽致。

四項要素：

首先投资需要本金，EB-5需要投入资本50万美金或者100万美金就是投资资本；

然后投资有回报，EB-5的投资回报就是绿卡；

投资本金还在，如果项目顺利，那么投资人可以通过退出机制逐步拿回本金；

投资有风险，EB-5签证要求投资资本需要暴露在风险之下。

所以说是“投资“一点也没错，投资人必须将EB-5完全看成投资产品来对待，理解成“政府项目”，或“花钱买绿卡”都是片面的。

后续的回报更佳丰富After You Obtained A Green Card

当然了解美国的朋友就知道，一张绿卡不仅仅是一张代表身份的卡那么简单。真正为投资人带来丰厚“投资回报”的是绿卡背后的无穷商机和社会福利。

· 美国无论从自然环境，经济发展，社会福利等方面都位于世界前列。

· 美国有最广大的市场与投资机会。中美市场相加占据全球的半壁江山，对于许多企业家来说意味着无穷的机会。

· 美国可以为个人的家庭，子女带来全球领先的教育机会和便利生活，医疗，社会福利。

· 一张美国护照几乎通行全球。对于许多具有全球化视野的企业家来说非常有吸引力。

美国投资移民的高性价比 Compare EB-5 To Other Immigration Programs

美国投资移民如果通过区域中心投资额仅仅50万美元，没有任何一个发达国家的投资额比这个数目还低。虽然程序相对复杂，但是正是这样复杂的投资移民设计才体现了美国政府与政治家高超的执政能力。因为他们通过资金“暴露在风险下”，“创造10个全职工作岗位”，“区域中心经济学算法模型”保证了以下几点，每一处的出发点都是美国的国家利益：

· 保证资金用于大型项目，因为大型项目难启动，融资难。

· 保证创造就业，只要有了就业才有经济活力，才能进一步促进消费，将经济带入良性循环。

· 保证投资移民不会成就另外一个地产泡沫，如果只是将投资人当成“接盘侠”，只会重蹈覆辙。

这些都是美国投资移民看似比许多国家简单买房移民模式的复杂之处，但是这因为如此，具备高超执政水平和制度优越性的美国才是值得中国移民的考虑好去处。

EB-5风险控制 Risk Control of EB-5 Investment

既然EB-5是一项“投资”，那么投资的风险都是可以控制的。现在中国投资人可以投资的项目那么多，如何通过审慎的调查来控制潜在的风险，是投资人需要做的功课。总的来说，投资人可以通过仔细的尽职调查来尽可能的规避自己的投资风险。

虽然市场上许多项目都“保证”能够通过绿卡，“保证”能够拿回资本金，这些“保证”都是不可信的广告说辞。

虽然EB-5行业越来越成熟，优良项目越来越多，但EB-5的法律明文规定资金必须暴露于风险之下，这个规定从头到尾都没有改变过。投资人与项目方不能用任何口头或者书面的协议承诺还款和投资回报。

再说，项目方拿什么“保证”资本金和投资回报呢？

所以与其相信片面的“保证”，不如好好考察其如下真实性：

第一 考察的项目方运营人员的知识，经验，社会关系背景；

第二 考察项目的融资结构，是否有其他信得过的机构同样向这个项目融资；

第三 考察项目的商业计划和可行性方案，项目的具体地址，了解这个项目建在这个地区是否真实的有盈利可行性；

第四 考察退出机制，到底EB-5投资资金是怎么退出，何时退出。是靠项目销售退出还是再融资退出。如果靠项目销售退出的话，考察同类产品市场销售状况和销售平均周期。

所有的这些考察项目，都比单纯的相信“保证”来的可靠。

总的来说，EB-5项目中成功的案例较多，失败的总是个例。再加上越来越严厉的监管，打击欺诈行为。这个行业是朝着健康的方向发展的。在一些失败的案例中，由于证监会SEC和联邦调查局FBI的介入，果断的冻结了监管账户，才使得广大客户的资金得到返还。[1]好事不出门，坏事传千里，投资人不应该因为网络上的大量负面信息影响自己的判断。与其相信根本不需要负责的网络软文，不如相信官方的数据：移民局的通过率，证监会的公告文，哪一个不比谣言可靠？

审查项目方的背景 The Background Of the Project Managers

投资移民的最大风险，从以往失败的案例来看，是项 目方管理人员的违规和不专业的操作。所以考察项目方运营人员的背景，经验，资质才是投资移民尽职调查的最主要因素。由于许多中国投资人在投资移民的时候并没有深入的了解项目方的管理人员，甚至是完全不认识项目方管理人员，所以审查项目方的背景和人品就无从谈起。投资人要作为有限合伙人加入新企业NCE，虽然有限合伙人不参与公司日常管理，但是作为合伙人不认识其他股东和日常管理人员也是一件不审慎的事情。

目前对于EB-5行业的监管越来越严格，由于EB-5也是一种证券产品Security，所以理应受到SEC证监会的监管。目前美国证监会正在严厉打击EB-5行业中的欺诈Fraud行为。由于EB-5作为一个利率低廉的融资方式，受到许多企业尤其是房地产开发项目的青睐。投资人应该选择项目方运营人员中既有对于EB-5有多年从业经验的人员，也有在本身房地产／金融行业中有更长管理经验的高层管理人员。

简而言之，就是不只是为了做EB-5，而做EB-5。那么其他行业经验的欠缺是运营项目中致命的缺点。许多区域中心仅仅只是一个融资的空壳公司，把资金从投资人中募集起来再投入一家有合作协议的项目方。其中没有参与任何形式的项目运营，对于项目的真实运营状况也不够了解。

还有，在以往失败的案例来讲，管理人员的道德风险和人品风险也是应该考察的因素。由于中美差距大，语言沟通，信息传递都是很大的问题。所以也给投资人考察项目方增加了很大的难度。

政府背景 Government Projects

许多中国投资人都偏好有“政府背景”的项目，但是由于中美两国的政治制度，社会经济制度差异，“政府背景”的理解其实也在中国投资人的理解中有巨大偏差。首先，所有的EB-5项目都是商业项目，都是“私有制”的项目。，所谓的“纯政府项目”是不存在的。因为中国投资人理解中的“纯政府项目”就是政府作为主体，由政府买单，国家所有制或者集体所有制的企业。试想一下，真正在美国这个发达的资本主义社会国家所有的企业屈指可数，哪里有国家所有制的企业用来做EB-5融资呢？这样理解中的“纯政府项目”只有中国才有。投资移民全是有私有制公司运营的商业项目，没有一个项目是集体或者全民所有的。这是两国之家巨大的国情差别，投资人千万不要用在中国的经验自动带入。

政府背景最常见的情况就是当地的一些政府官员为了促进该地区的经济发展支持这个项目，为这个项目提供一些税收上的优惠。许多开发商会和一些类政府机构Quasi-governmental捆绑在一起做项目，比如一些大学的项目。投资人需要弄清楚的是“政府背景”是哪种背景？是税收优惠，长期租约？还有，如果投资人期望政府背书，政府信用，在项目失败之后由政府为投资人的投资风险来买单更加不可能，政府是不会用纳税人的钱去为一个本身就要求“资金暴露在风险之下”的EB-5项目买单的。

所以撇开“政府项目”的光环，投资人还是要以审视“投资项目的眼光”去看有政府背景的项目。这个项目到底有没有可行性，能不能成功才是真正的关键。投资人甚至要去看这个项目的财务状况，因为很多所谓的“政府项目”，没有其他融资机构，只有EB-5投资人！投资人这个时候连参考意见都没有。有“政府背景”却失败的南达科他州牛肉厂项目[2]就是典型的案例，导致一部分I-526投资人获批之后永久绿卡获批困难，有一部分投资人则绿卡和资本金都无法拿到。Vermont和South Dakota这两个州是由政府来运营区域中心的，目前从失败的案件中看来，政府参与的项目失败率与私营项目一样高。所以就如任何一个在资本主义市场环境下运营的项目一样，无论有无政府背景，这个项目本身需要过硬。就如政府再支持也支持不了亏损严重的武钢，没有半点支持也照样崛起的阿里巴巴和腾讯一样，项目的财务健康，可持续盈利才是最关键的。

[1] 芝加哥会议中心项目由于SEC证监会的介入冻结了还在监管账户的资金，保护了广大投资人的资金安全返还，及时阻止投资人的损失进一步扩大。

[2] South Dakota Northern Beef Packers 南达科他州北方牛肉厂项目，在部分投资人I-526获批之后宣布破产。该项目由于在私募备忘录中有重大财务信息未披露而被介入调查。已经获得临时绿卡的投资人由于项目破产而无法递交永久绿卡的申请只能申请绿卡延期；没有获得临时绿卡的投资人无法获批I-526。共有160名投资人在此案中损失严重。这个项目获得当地政府的支持，后来有国会议员，州议员同样因为推广这个项目被卷入此案。

名词解释：类政府机构Quasi-governmental

类政府机构是受到政府支持的私人机构，典型的类政府机构有国会图书馆，联邦房屋贷款协会等等。

*文章内容均来自Susan Feltner周潇晨。

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