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全美第2金融中心|第4回报率-迈阿密房产投资指南(Miami)

全美第2金融中心|第4回报率-迈阿密房产投资指南(Miami)

摘要

南部华尔街:美国第二大金融中心

性感之都:四季阳光的天气和人们悠闲时尚的天堂

度假天堂:每年2120万人是国际旅客,租屋与酒店需求旺盛,退休重镇

增长:人口&收入增长; 房价6年增长一倍

投资回报率21.9%,全美第4,全球第11

税收优惠:不征收个人所得税州税和遗产税

人口增长15.2%,收入增长4.4%-5.5%


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(Photo by Guzmán Barquín on Unsplash

如果加州(California)阳光是温暖清新的少年,那佛州(Florida)阳光则是迷人性感的女郎。

位于美国最东南的佛罗里达州是美国人的度假养老圣地,全世界度假天堂。弗州最南端的迈阿密(Miami)面朝大海,背靠国家公园,更是一个空气中都弥漫着热情和休闲的城市。阳光、沙滩、比基尼,鲜肉帅哥和美女,这是一般人对迈阿密的印象;NBA球迷提到迈阿密肯定会想到热火队;美剧迷则会滔滔不绝大热的《CSI犯罪现场》;连贝克汉姆都在迈阿密组建球队,吸引豪门俱乐部球员加入。根据2015年美国国税局的分析,迈阿密渔人岛上的居民的平均收入高达250万美元(全美第一).

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相比于“度假天堂”的名号,不为更多人熟知的是,迈阿密四季阳光的天气和人们悠闲度假的心情丝毫不妨碍它成为美国第二大金融中心,迈阿密也被誉为“美国南部华尔街”。今天优投房就带大家游览迈阿密,感受炙热的拉美风情,和正蓬勃发展的房产市场。

点击查看往期文章:到美国当房东|美国度假房产投资概况

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(迈阿密的住宅大楼-Rise Brickell City Center)

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(Photo by Blake Connally on Unsplash,迈阿密金融中心)

关键词1:性感

迈阿密位于佛罗里达半岛比斯坎湾(Biscayne Bay),是南佛罗里达州都市圈中最大的城市。迈阿密是一个多元文化的熔炉,被称为“美洲的首都”,是美国人口最稠密的城市之一。全市45万常住人口中超过一半是西班牙裔,受庞大的拉丁美洲族裔和加勒比海岛国移民的巨大影响,南北美洲、中美洲及加勒比海地区的文化、语言在此融合,迈阿密西班牙语与英语并用,是多元文化的熔炉和一只脚在美洲,另一只脚在拉丁美洲的独特城市。

迈阿密种族

旅游城市:美国客流量第二的国际机场,每年4450万旅客,近半数是国际旅客

拉美人天生热情奔放、悠闲心情和迈阿密自带的动感和阳光,“性感”绝对是描述迈阿密独特风情的第一关键词。

当来自世界各地的游客从迈阿密国际机场(MIA)走出来,干净的街道,海风拂面,整个人马上就放松下来。这里的飞机飞往世界的每一个角落,每年从国际机场经过的旅客有4450万人次,其中2120万人是国际旅客。这使得它成为美国客运量排名第二的国际机场,仅次于纽约的约翰肯尼迪机场(JFK)。

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(Photo by Matt Alaniz on Unsplash,迈阿密街景)

不分四季和昼夜的狂欢: 不分四季,全年平均气温24摄氏度

迈阿密不分四季,全年平均气温24摄氏度。白天可以去沙滩玩耍一整天,沙滩上精彩纷呈,各种造型迥异的酒店比比皆是。由于习惯了夜生活,大部分人一起床就是三点的下午茶时间。白天的迈阿密大街不见步履匆匆的行人,大多是海滩装扮的度假休闲的人,海滩上鲜肉帅哥美女聚集。

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(Photo by Lance Asper on Unsplash,迈阿密海滩)

到了晚上,白天悠闲的海滩马上变身为派对海滩 ,夜晚热情喧嚣,一杯鸡尾酒,伴着古巴爵士乐,尽享万种风情。夜生活才是展现迈阿密魅力的好时间。除个人和家庭度假,还有很多公司来这里举办年会,不管是机程3小时之外的纽约还是南美乃至全球各大城市的人们都来到这里,所以迈阿密又有全美奢华、惊喜的派对。

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(Photo by Perry Avgerinos on Unsplash

因为空气中都弥漫着荷尔蒙,迈阿密的酒店和房产都大打“性感”的标语。这里的酒店和公寓也都做到了“性感”。风情万种的古巴音乐、私人沙滩和海景泳池,再配上美食、美酒和养眼的俊男靓女,着实让人动心。

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(迈阿密布里克尔城市中心Brickell City Center顶层)

关键词2:南部华尔街:美国第二大金融中心

纽约<->迈阿密

金融中心:超过60家国际银行与近100家投资公司

很多人都不知道,迈阿密是美国第二大金融中心,仅次于纽约。因为其优越的美洲门户的地理位置,是拉美财富的聚集地,也是拉美富豪们进入美国的第一站。迈阿密繁荣的金融区吸引着世界各地的金融机构。迈阿密目前有超过60家国际银行与近100家投资公司。

税收优惠:不征收个人所得税州税和遗产税

银行和对冲基金选择在迈阿密开展业务,世界各地投资商也在此存储巨资的一个重要原因是税收优惠—弗罗里达州不征收个人所得税州税和遗产税。

迈阿密税收

 (迈阿密税收优惠)

资料来源:迈阿密市中心发展局 (DDA)

拉美门户

另一个原因则是迈阿密与拉美的密切联系。迈阿密金融中心是拉美投资的汇集地。迈阿密还是空运和海运的世界门户,迈阿密被公认为是世界级港口。此外迈阿密在最具创业精神的城市排名中位居第二,拥有良好的新兴科技城市生态系统。

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(部分在迈阿密的500强公司)

退休重镇

很多美国人退休或者小孩成家立业之后会搬到佛罗里达州养老,养老消费也是迈阿密经济的重要组成部分之一。迈阿密常住居民人口的年龄中位数是40.6,而美国全国的年龄中位数为37.8。

迈阿密常住居民年龄

(迈阿密常住人口年龄分布)

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(Photo by Steele Rutherford on Unsplash,迈阿密金融中心)

关键词3:增长

人口增长15.2%,收入增长4.4%-5.5%

迈阿密的人口规模、就业机会、贸易和经济将稳定增长。根据弗罗里达经济评估委员会下Florida Economic Summary的数据, 在未来5 到10年,弗州个人收入预计将增长4.4%到5.5%,预计到2030年迈阿密人口将增长15.2%。走出金融危机阴影后的迈阿密,将自身定位为综合型国际化大都市,综合发展的经济将使得迈阿密的经济和市场更为稳定。

房价6年增长一倍

我们先来看看迈阿密整体的房产市场现在表现如何?标普/凯斯·席勒房价指数显示,迈阿密的房产市场整体的恢复速度稳定,处于稳定较高速的增长阶段,增速高于全国的平均水平。

点击查看往期文章:详解最新全美房价指数

迈阿密Case Shiller房价指数

(Case Shiller房价指数,灰色部分表示金融危机阶段)

根据迈阿密最新的房产交易数据显示,迈阿密房产交易价格中位数为41.2万美元,相比于2010年的交易价格已经翻了一倍。从最新的三个月的数据来看,不论是交易量还是交易价格都比往年同期有较大增长。2017年6月的交易量比2016年同比增长了40.1%,交易价格也同比增长了31.9%。

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Condo价格中位数(住宅(House)与Condo 价值中位数)

大量独立产权公寓Condo吸引国际买家,空置率仅为3.35%

迈阿密因为度假天堂的身份,拥有大量的独立产权公寓(Condo),集中在迈阿密市区和周边其他地区。迈阿密的商业活动也主要集中在迈阿密市中心(MiamiDowntown)。登记在册的超过11,000家企业为171,613人提供工作机会,他们中的一些居住于主城区之外,但是越来越多的人选择住在步行即可前往地点的区域。

从2010年以来,迈阿密房产市场强势反弹,未来供应的17,000套住宅单元中,70%已预售。迈阿密住宅市场以Condo,这对国际买家极具吸引力。

点击查看往期文章:中美房型大不同

海外资本推动了迈阿密的发展,2006年前迈阿密住宅市场的增长动力主要来自高比例贷款购房,如今则以现金购买为基础,迈阿密住宅租赁市场的空置率2017年平均空置率仅为3.35%(2006年后新建案)。

美元人民币汇率

(美元人民币汇率)

中国买家也盯准迈阿密的市场,是迈阿密房产海外买家的重要力量,特别是现在人民币升值,购买力增强,更是置业美国的好时机。

投资回报率21.9%,全美第4,全球第11

根据胡润研究院发布了的海外置业投资回报指数,迈阿密的投资回报率为21.9%,位列全美第4,全球第11。

(计算方法为当地房价年涨幅+租金回报率+当地货币兑换人民币汇率涨幅,该指数意味着投资者的机会成本)

迈阿密项目画风:

以太古地产Rise Brickell City Centre为例

迈阿密市中心的金融核心区是新建案集中的地区,近几年新建案不停推向市场,迈阿密房产市场生机勃勃,重塑着迈阿密的天际线。

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(近几年迈阿密市中心的新建案)

如迈阿密市中心金融区-布里克尔(Brickell)的住宅大楼Rise Brickell City Centre。43层楼高的住宅大厦展现了经典的迈阿密式的生活方式。

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设施包括:一个半英亩的舒适露台,配有加热设备的游泳池,池畔咖啡厅,带酒吧和美甲沙龙的独家浴室温泉,健身中心,图书馆,科技馆和精通儿童游戏室,娱乐套房,商务中心,茶室,停车库以及24小时的服务。

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Rise Brickell CityCentre是耗资10.5亿美元的大型综合体布里克尔城市中心(Brickell City Centre)的一部分。由太古地产开发,包括一系列位于布里克尔金融区中心的豪华设施。 四百九十万平方英尺的设计开发规模超过九英亩,拥有两座办公楼,两栋住宅楼,一间豪华酒店,以及50万平方英尺的零售和娱乐空间。

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资料来源:优投房、迈阿密市中心发展局、网络

图片:优投房、网络

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