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还有美国学区房?购房时要注意什么?

还有美国学区房?购房时要注意什么?

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据估计,美国全国有超过1万个学区,包括近10万所公立中学和小学。通常,美国公立中小学采取就近入学原则接纳学生,所以是否在学区内有房产是入学的一大要素,而私立学校则与是否在学区内居住无关。和中国一样,大多数美国的公立中小学也是划片入学。从Pre-K(相当于学前班,年满5岁可入学)至高中三年级或四年级(K12,各州学制不一),公立学校均为免费教育,一般时长为12年。不同学区的公立学校教育水平还是有一定差别的,所以为小孩教育搬家到高质量学区的现象在美国也很常见。今天优投房就和大家聊聊美国“学区房”的概念,以及以教育为主要目的购房,需要注意什么呢?

◆ 美国学校制度

美国的学校分为私立和公立。私立跟公立学校的比例大概在1:9。以高中为例,美国3万所高中,其中2000多所是私立学校。而且私立学校除了收取不菲的学费以外,还要测试,基本上私立学校学费大概2万多美金起,如果是寄宿大概还要再加2万多美金。我们通常概念上所讲的学区房就是指可以根据就近入学原则接纳学生的公立学校,与私立学校无关。

还有美国学区房?购房时要注意什么?

图片来源:John Schnobrich on unsplash

 美国公立学校

从公立高中、中学和小学来看,美国是有学区房的。美国对18岁以下公民实行义务教育,在义务教育阶段,只要是合法居留人,就有受义务教育的权利,且在美国受义务教育都是免费的,不必缴交学杂费、课本。

美国公立学校从幼儿园(Kindergarten)到高中十二年级(Senior)都采取就近入学(若您在选校时看到K-5,意思为幼儿园至小学5年级;7-9为初中7至9年级;10-12则为高中),好的学区房能够让孩子就近入读好的公立学校。因此,从这个角度来看,美国是有学区房的。然而,美国学区房与中国学区房相比又有很大的不同。

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图片来源:John Schnobrich on unsplash

 美国“学区房”

首先在价格方面来看,美国学区房价格相较于周围其他房价相对高,但是在一个合理的范围。通常学区好的地区房产税较高,且公立学校之间的差距不会太大,因此很少有为争抢学区房哄抬房价的情况。

其次,美国不用像中国一样需要户口的迁入才能在所在的学区房入学。美国的公立学校入学的时候只需要提供孩子的出生证明、住址证明(包括租住)和免疫记录等即可就近入学,这样的政策直接制约了炒卖学区房的可能。

需要注意的一点是,对于一些较为热门的学区(例如长岛的大颈Great Neck学区),招生委员会会特别注意是否家长与小孩同住在一起以及居住时长等因素作为入学的参考标准。

最后,美国公立教育的资源分配相对平均,一个地区内不同学校之间教育质量的差异并不特别显著,因此买房时的其他因素有时会比学区的权重更大。

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还有美国学区房?购房时要注意什么?

 购买“学区房”需要注意什么

好学区也代表转售物业的时候会卖到一个更好的价格。很多潜在买家搜索房源的时候会优先根据学区来搜索,按GreatSchools.org上的学区分类,9/10分的好学区的房子售价一般会高于本地区低一级学区房子的售价,而且售出的速度更快。 好学区的房子也更保值。在房产市场低迷或者房价下跌的时候显得尤为重要。最后,有孩子的家庭,孩子的教育更有保障。综合上面的因素,人们对学区房是有偏爱的。

在买房前如何了解学校呢?对学校的查询除了通过纽约市教育局,还可以通过其他网站资源进行查询。比如使用Greatschools和NICHE的数据,加上和当地人多交流得来的信息,综合判断,大致就能较准确地知道您所在的城市或区域哪些学校最好了。

纽约市公立中小学一般采用就近入学的原则。公立高中的录取则不同。学生在8年级的时候申请高中学校时可以选择申请特殊高中,纽约市有9大特殊高中是不需要按学区来申请的。学生也可以选择入读学区内的高中,但也可以去申请其他任何纽约市的公立高中。在申请学区内的学校时,学校不会看住在该地区学生的申请成绩,但如果学生选择去申请其他学区的学校,成绩就会列入考虑。

一般可以通过greatschools.org主页输入家庭住址,即出现该住址被分配的小学、中学、高中。若是要买房等重大决定,除了参考greatschools.org的信息,务必通过官方渠道核实。 同时可以参考NICHE.com查看学校(中小学和大学)、城市、社区的评分。Greatschools信息较为细致,NICHE可做为补充。根据孩子的年龄,结合当地学区官方网站、学校开放日,亲自了解后再下决定。应该同时多问当地人的意见,尤其是那些土生土长、或者在当地住了十几年的华裔移民的看法。

当然,购买房产除了学区的因素,还有很多其他的因素需要考量,比如说地段,上下班的便利程度,社区的环境,是否有新建及未来社区的规划。就房子本身而言,房屋的大小,格局,朝向,采光等等。如果是产权公寓,公寓大楼本身提供的设施和服务等等,以及房屋维持费用的高低等,这些都需要综合起来考量。 如果仅仅是因为学区稍微好一些而在其他方面做出了太多牺牲,可能也并不是一个非常好的选择。 投资学区房无论是拿来出租或者是自住等待增值后售出都是不错的选择。不过考虑学区的同时也需要兼顾到其他各个方面。

专栏作家-余慧:曾任机械工程系副教授,后成为房地产置业经纪人。现在是Park Avenue International Partners Inc旗下的专业房产经纪人。主要服务范围是曼哈顿地区的房产投资和托管

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