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美国学区也疯狂?全美学区Top20房产市场纵览

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摘要:

纽约和芝加哥附近地区好学区集中;

美国东部的优质学区数量明显超过美国西部;

美国Top20学区之间的房价差异较大,中位数从20万美元到200万美元不等;

房产税率相对高低与学区质量有很大相关关系;

美国学区的房产价格相对理性。

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图片来源:Marcelo Cidrack on Unsplash

据估计,美国全国有超过1万个学区,包括近10万所公立中学和小学。通常,美国公立中小学采取就近入学原则接纳学生,所以是否在学区内有房产是入学的一大要素,而私立学校则与是否在学区内居住无关。和中国一样,大多数美国的公立中小学也是划片入学。从Pre-K(相当于学前班班,年满5岁可入学)至高中三年级或四年级(K12, 各州学制不一),公立学校均为免费教育,一般时长为12年。不同学区的公立学校教育水平还是有一定差别的,所以为小孩教育搬家到高质量学区的现象在美国也很常见。今天优投房就根据新出炉的美国学区排名,看看那些“好学区”的房价是不是遥不可及?

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# 美东的优质学区数量明显超过美西

Niche(美国教育评分网站)对全美各个学区的评比新鲜出炉,排名综合参考了学区的学术表现、健康安全、多元化和师资质量以及数百万用户的评分等。我们来看看美国排名前20的学区都在哪里?

Niche学区排名评分标准

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资料来源:Niche

点击查看往期文章:2020全美学区排名出炉!纽约和芝加哥“开挂”、美东力压美西

从全美前20的学区分布来看,美国东部地区的优质学区明显更为集中,而西海岸和南部的学区在前20的学区中只占两所。其次,前20的学区又特别集中在纽约和芝加哥附近的地区,形成两个鲜明的聚集点,可见这两个地方的教育水平是美国尤为先进的地方。

2020年美国前20学区

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资料来源:niche

图片来源:优投房utofun.com

# 判断学区好坏?看看学区内的房产税率

美国学区的质量与房产税之间存在息息相关的关系,和国内一样,美国的公立学校经费大多来自于政府拨款。不同的是,公立学校接受的地方政府拨款很大一部分来自当地政府收缴的房产税。房产税(Property Tax)由各个县或者市政府来征收,大概是房价的1%至2%,通常房地产税总额的一半以上甚至是60%以上都是用于公立中小学的修缮建设、设施设备、聘请教师、开展活动、校车接送等等。因此房产税越高的地方,当地公立学校的经费更加充足,学校的教学质量就更加有保证。

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图片来源:优投房utofun.com

我们从美国各个郡(County)的有效房产税率中明显可以看到,美国东部,尤其是美国东北部的房产税率明显高于美国西部的。这与我们看到的美国东部高质量学区较多的事实一致。此外,我们也可以明显看到,芝加哥所在的伊利诺伊州和纽约市所在的纽约州都是美国房产税率尤其高的地方,有些地区能达到2%(也就是说一套100万美元的房产每年要缴纳2万美元的房产税),而这两个州也都是优质学区比较集中的地方。

美国各地区有效房产税率(Effective Property Tax Rate)

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图片来源:Noble DATUM

# 美国Top20学区之间的房价差异较大

我们现在来看美国排名前20的学区的房价如何?下图显示了2019年7月,排名前20的各个学区内的房产交易价格中位数,其中价格最高的是学区排名第19位的Los Gatos,中位数高达200万美元,而其中价格最低的是学区排名第2的Vernon Hills,房价中位数为21.4万美元。不过值得注意的是,Los Gatos的房产税率在0.8%左右,而Vernon Hills则高达2.8%,所以虽然房价中位数相差近10倍,每年应缴的房产税前者是1.6万美元,后者则为5900美元,相差不到3倍。

美国前20学区2019年7月房价中位数

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资料来源:优投房、Zillow

图片来源:优投房utofun.com

此外,还有一点值得注意的是,虽然纽约和芝加哥地区集中了很多优质学区,纽约市和芝加哥市的学区却没有榜上有名。上榜的则是这两个城市附近的郊区,特别是纽约市东边的长岛,有纽约市的后花园之称。很多在大城市上班的人,却选择住在附近郊区,因此形成了很多中高收入的社区,也推动了当地教育的发展。而像是纽约这样的超大城市,市内有众多私立学校,用来满足对教育质量的追求。美国西部的加州和虽然上榜的学区数量不多,但是州内也有很多高质量的私立学校,是很多人的首要选择。

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所以如果从一个学区获得的经费来判断学区质量的话,不仅要看学区内的房产价格如何,还要综合考虑学区所在地区的房产税率。除了参考这一标准,家长们还要根据自身情况为孩子挑选满意的学区。不过总体来看,美国的学区的房产价格还是相对理性的,很少出现价格高得离谱的情况。

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