F-1/CPT, F-1/OPT留学生美国购房贷款

摘要

◆F-1/CPT, F-1/OPT持有人可以申请什么贷款产品?

◆贷款申请需要提供什么文件?

◆什么是预批信?

◆什么债务和费用需要计算在内?

F-1/CPT, F-1/OPT留学生美国购房贷款
Photo by Nick Morrison on Unsplash
 

F-1/CPT, F-1/OPT持有人可以申请什么贷款产品?

和美国公民一样的低首付,低利率30年贷款产品。
 

首付需要多少?

最低10%,通常20%。10%首付需要满足房地美对当地County non-jumbo loan的最高可收购价格。如果需要查询non-jumbo loan限额,请联系我。
 

申请贷款有什么费用?

申请费(我们公司是direct lender,没有中介费),第三方费用(律师,产权调查,保险,政府费用等)。
 

可购买房产类型?

独立屋,2-4 units 多家庭住宅,公寓,Townhouse。
 
F-1/CPT, F-1/OPT留学生美国购房贷款
 Photo by Danielle MacInnes on Unsplash

贷款申请需要提供什么文件?

F-1/CPT 申请人需要提供I-20文件。F-1/OPT申请人需要提供EAD卡。如果申请人过去2年有报税,需要提供tax returns和w2s’s。如果报税人过去工作不满2年,需要提供解释信,如在上学。
 

美国买房贷款简单来说有以下5个步骤:

 
1.贷款预批 (如果购买Condo,楼盘也需要预批)
2.买房合同生效后开始申请贷款
3.房子估价,产权调查
4.Underwriter审批贷款,出loan commitment letter.贷款人提交closing前需要的材料。
5.过户,贷款Closing 

什么是预批信?

 
预批信是银行以书面形式给贷款人贷款数额批准的一个。贷款预批信有2种形式,一种叫pre-qualification,一种是pre-approval.前者贷款公司或者银行只是简单询问贷款人的收入及信用情况即可授予,后者需要详细分析贷款人的财务情况和楼盘大致情况才能授予。市场上有不少贷款公司甚至大银行的专员忽略对贷款人的全面的了解就许诺贷款人贷款没有问题,最后导致贷款人承担严重的经济损失。所以拥有一定的贷款知识是必须的。一般我可以在24小时内给出pre-approval letter,有300页以上报税的贷款人或楼盘情况复杂的案子除外。
 
审核贷款人是否具有贷款能力最重要的一个指标是DTI(总债务/收入比)DTI=贷款人每月总债务支出/每月总收入。DTI一般需要小于或等于43%银行或贷款公司才可以贷款。如果高过43%需要满足额外的条件才能贷款。大家可以用43%作为标准。

什么债务和费用需要计算在内?

1.房屋债务和费用

以下都是月费用;注意:如果是重新贷款就使用当前贷款的还款费用计算,如果贷款人有多套房产需要都计算在内,包括商业地产。):
  • 按揭本息还款额
  • 房地产税
  • 房屋保险保费
  • 公寓管理费(如果有)

2. 非房屋债务(月费用):

  • 信用卡每月最低还款额
  • 车贷/租车费用
  • 学费贷款
  • 任何无法取消的每月债务(个人或个人担保的公司债务)
*不包括生活开销费用如水电煤气费用,汽车油费等。
 

哪些收入可以计算在内?

(2年意思是收入过去2年都需要有收入证明才能使用,未来3年可持续意思是需要证明未来3年收入可持续才能使用)
 
  • W2 工资收入(各个银行审核有差别,一般至少1个月收入即可)
  • 奖金(2 年)
  • 房租收入(各个银行审核有差别)
  • 特许权使用费收入(12 个月, 未来3年可持续)
  • 股票分红收入(2 年)
  • 资产利得收入(2 年)
  • 信托收入(未来3年可持续)
  • 海外收入(2 年)
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 Photo by Kirill on Unsplash
 

DTI是贷款能否申请下来的重要指标

 
大家收集好信息后就可以计算DTI啦!以下例子是购买一个1百万美元的Condo,利率3%,30年贷款,每个月本息还3,367.04美金。
DTI=贷款人每月总债务支出/每月总收入*100% DTI=(100+1250+1000+3367.04+200+500+300)/(15000+2000)*100%=39.51%<43% 
所以贷款人可以贷80万美金。由于贷款人DTI小于43%,贷款人还可以申请更高额度的贷款或购买价格更高的房产。大家可以通过这个网站http://www.freddiemac.com/pmms/来估计30年固定利率,可以通过房产网站获得房子的税和管理费来计算DTI。
 
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