如何解锁您房子里的资产?“房屋净值贷款”(Home equity loan)了解下

摘要

什么是房屋净值贷款

房屋净值贷款的优点

房屋净值贷款的缺点

怎样获得房屋净值贷款


美国购房指南

房产对大多数家庭来说都是一笔巨大的支出。相信很多人都不希望将钱“锁”在房子上,想有更多的灵活性。比如拿一些钱出来装修房子、买车或者给孩子交学费。对很多人来说,买房付首付后每月还贷是正常操作,很少想到再次将房产抵押。不爱储蓄的美国人则特别擅长从房子里面“掏”各种钱出来花,将自己的首付和已还的贷款用到极致。今天优投房就为大家科普房屋净值贷款,教大家解锁房子里面的资产


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◆ 什么是“净值贷款”(Home equity loan)?

“净值贷款”指的是借款人以所拥有住房的房屋淨值(房产估值减去房贷债务余额)作为抵押或担保获得的贷款(Home equity loan)。简单来说,房主在不管有没有还清按揭贷款的情况下,利用房屋的“净值”再次进行贷款. 很多人会把房屋净值贷款和房屋净值信用额度(HELOC)混淆在一起,两者是有本制度上的区别的,今天先让我们来集中讨论下净值贷款
什么是房屋净值(home equity)呢?房屋净值或者房产净值,是房产市值与待还按揭房贷之间的差价,也可以视为个人在房产中的所有权占比。下面我们通过一个例子来看看。

如何解锁您房子里的资产?“房屋净值贷款”(Home equity loan)了解下
图片来源:优投房utofun.com

 

如果房子的市值是100万美元,还需还贷款20万美元,那么这个房产的净值就是:100-20=80万美元。此时房主可以以80万美元的房屋净值为担保,再次申请贷款,净值贷款加上现有贷款的总贷款额度可以高达房屋总价值的80%-90%。和普通贷款一样,银行批准之后会一次性把钱付给房主,每月还本金和利息就可以了。这个利息一般比首次贷款的利息高些,但是低于其他消费贷款。在美国,许多人通过房屋净值贷款来还信用卡负债(credit card debt),重新装修房屋,找机会投资生意或者其他房产等,因为房屋净值贷款的利息一般比信用卡利息更低。

 

房屋净值贷款的优点

1. 贷款手续简单房屋净值贷款提供了简便的现金来源。如果您拥有稳定、可靠的收入来源,并且知道您将能够偿还贷款,那么房屋净值贷款相对灵活,自由的支付方式,以及可能的税收减免都让它成为一个不错的融资方式。对于许多消费者而言,因为房屋净值贷款是有抵押的债务,因此贷款手续简单。贷方进行信用检查并对房屋进行评估后,就可以根据信用记录和支付历史等确认贷款利息。

2. 贷款利率相对较低,可能有税务抵免尽管房屋净值贷款利率可能高于首次抵押贷款利率,但远低于信用卡和其他消费贷款利率。这也是为什么很多消费者通过房屋净值贷款来偿还信用贷款。此外,对于符合规定的房屋净值贷款利息,还有可能享受税收减免的优惠。3. 用法灵活如果您确切地知道需要借多少钱以及将用这笔钱做什么,房屋净值贷款就是一个合适的选择。贷款金额会在贷款手续结束后全额一次性收到。通常房屋净值贷款会用于房屋改建、支付高等教育费用,甚至债务合并。

 

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图片来源:Alexander Mils/Unsplash

 

房屋净值贷款的缺点

  1. 手续简单,增加借贷诱惑

和所有借贷一样,房屋净值贷款也可能带来风险。房屋净值贷款的主要问题是,对于“借东墙补西墙”的借款人而言,住房抵押贷款似乎是一个简单的解决方案。但是这种做法容易导致债务螺旋式上升,加大不能偿还贷款的风险。此外,对于贷款中高于房屋价值的那部分支付的利息将永远无法抵税。2. 未来房屋市值下降时增加还贷风险需要注意的是,在计算房屋净值时使用的房屋价值是房产的市值。房产的市值是有可能根据市场的变化而波动的。如果未来房产市值降低,在考虑将房屋出手偿还贷款时会加大不能及时还贷的风险。

 

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图片来源:Digital Marketing Agency NTWRK/Unsplash

 

◆怎样获得房屋净值贷款

在寻找房屋净值贷款时需要咨询。除了大型银行,还可以考虑当地的信用合作社和金融机构贷款,因为当地的金融机构会提供更优惠的利率和更个性化的服务。大家可以根据自己的实际需求,比较各个机构的条款作出判断。在进行房屋净值贷款之前,请确保比较条款和利率贷款期限和月供,确保在自己可支付的范围之内。

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