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[EB-5讨论] 怎样确认地产项目可以完工?

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(credit to ricardo-gomez-angel-466758-unsplash)

摘要

地块控制和政府审批也是考察项目能否开工的一个环节

审批由政府的规划、环保、和公共设施等部门批准


美国购房指南:

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投资人在选择项目的时候,一个至关重要的因素是需要确保项目能开工、完工。否则,项目无法创造必须的就业量,即使I-526批下来,也会钱卡两空。那么具体来说,如何评估项目能否完工呢?我们以地块控制和政府审批进行说明。

尽调原因:

地块控制和政府审批也是考察项目能否开工的一个环节。通常来说,开发商在决定最终买地之前,都会做大量的调研工作。在确认项目成功率高的前提下,开发商才会签署土地购买合同,甚至完成土地产权交割。投资人可以让开发商出示购地合同和产权证明。在美国,地产的基本产权信息都是公开的,投资人可以在政府网站上找到。项目审批能否通过直接影响项目能否开工。

尽调内容:

地块控制和政府审批

注意事项:

开发项目的审批由政府的规划、环保、和公共设施等部门批准。一般来说,如果项目符合政府的总体规划和区划(zoning),审批过程会比较容易。如果项目涉及到重新区划(rezoning)或者区划微调(variance),难度就大大增加。

社区组织多且比较活跃的地区受到的阻碍会大些。环保审批大部分由州政府管辖的环保部门审批。在美国市区,有许多开发项目是工业用地的重建项目,开发商需要请专业人员对开发地块做环保评估,递交清除有害物质的环保计划后,由环保部门批准。需要指出的是:开发项目涉及到环保问题是个普遍现象,只要开发商处理得当,通常不会影响项目的开发。比环保评估更困难的是对社区环境影响的评估,主要是开发项目对周围社区交通、噪音等影响。如果项目的涉及的区划变更会增加对社区环境影响,则通过的难度较大。

在市政府批准项目的设计的初步设计方案后,市政府会审阅开发项目的详细图纸,颁发开工证(building permit)。一般来说,开工证是开工前的最后一步,而且只要市政府已批准项目的初步设计方案,后期的详细图纸只要符合规定,开工证都会发放。所以,开发商一般都会在施工合同、贷款等一切条件完全具备后,再申请。我们在尽调时,通常不会强求开工证,但会仔细调查是政府是否已近批准初步设计方案,项目是否涉及到区划更改等难度较大的风险。

关键词:地产投资、开发项目、开发商、成功率、环保局、投资人

*文章内容均来自专栏作家美国太平洋地产投资顾问公司。若想加入优投房专栏作家行列,请联系media@utofun.com。若想参加优投房未来的房地产税务讲座,请加微信好友“richardutofun”标注“美国房地产税务讲座”。


专栏:美国太平洋地产投资顾问公司

美国太平洋地产投资顾问公司为客户提供投资性地产和地产类投资移民项目的咨询顾问服务。公司成立于加州洛杉矶,拥有加州注册投资顾问、加州房地产经纪人执照。

数据来源:优投房独家数据库、网络

图片来源:优投房

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