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Airbnb好赚,合法么?税怎么报?

Airbnb好赚,合法么?税怎么报?

摘要

Airbnb好赚,合法么?

怎么报税?Airbnb好赚,合法么?税怎么报?(Photo by Tim Rebkavets on Unsplash


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Airbnb作为新兴的招租平台,近来也受到很多华人房东的青睐。在Airbnb网站上注册房东的手续很简单,只要按照步骤将自己将要招租的房屋信息填写清楚,就可以通过Airbnb的官网获得房客的关注。而且无论是使用手机管理还是电脑平台管理都极为简便,价格、租客、房源等等信息都是一目了然。不同于长租有合同的限制,Airbnb短租满足了一些人的特殊需要,譬如经常会有父母或者朋友来拜访的房东,他们可能一年只想在房间偶尔闲下来的时候把房间租出去,如果亲戚来长住就不需要出租了。这种情况下,Airbnb就给房东提供了极大的灵活度,他们可以自主选择自己的房间哪些日子可以用来出租,哪些不可以。

但由于Airbnb都是短租,首先就冲击了酒店业,再加上有一些其他的衍生问题(譬如邻居投诉,短租房屋损坏等经济纠纷,房东将长租的房屋转成短租使得地区租金价格上涨等等),各州都先后出台了管理办法。以纽约州为例,NEWYORK STATE MULTIPLE DWELLING LAW规定在大多数住宅公寓楼中,如果屋主出租房子的时间少于30天都属非法,除非房客入住期间屋主也居住在内。也就是说如果屋主不在家,搬出去住,那么短租少于30天的都属非法,是纽约州明令禁止的。所以如果想要在纽约州合法的使用Airbnb将房屋出租,最大的前提是屋主将房屋出租时,自己必须也住在里面。

Airbnb会在年终的时候给所有的房东出具1099的报税表格。上面会注明该年度,房东一共从Airbnb平台获得了多少房租收入。然后房东就可以拿着这个表格去报税。相关的费用(维修,工具,家具购置等等)也可以用来抵减自己的收入。

如果你已经开始使用Airbnb出租房屋的话,那么关于报税,以下有几个小贴士:

1.       短租低于14天可以不用交税!

如果该房屋一直是您个人或家庭主要居所或者是度假屋的话(每年自己居住使用超过14天),那么如果一年内你出租少于14天的话,就可以无需申报这笔租金收入!但由于Airbnb是会给房东出1099表格的,也就是说,不仅您个人,国税局同时也会收到一模一样的1099表格。这种情况下,您不用在您的个人税表上申报短于14天的出租收入,但是有可能会收到IRS的来信。因为国税局只知道您有一笔房租收入,并不知道您是否满足短于14天的标准,所以如果您不想收到国税局的信那最好将您的1099表格带给会计师,让会计师帮您进行妥当的处理,既不用交税也不用收信。

2.      到底应该报出租(Schedule E)还是主动营业(Schedule C)?

首先,要看您是否有为房客提供客房服务(SubstantialServices)。如果您有接待房客(门房服务),提供食物,整理房间,和换洗床单这些类似酒店才会提供的服务的话,那其实就已经算是客房服务(SubstantialServices)了。毕竟如果您只是将房屋长租出去的话,是不需要额外给房客做这些事情的。如果您提供了这些服务,那么您就需要将出租行为报成自营业(ScheduleC)。

3.      那么报成出租还是自营业区别在哪里呢?

这两项其实在收入和费用的申报上,其实并没有很大差别。

最大的差别是,如果您有提供服务(Substantial Services)报税需要用自营业的税表(ScheduleC)的话,您这部分的盈利需要额外交一份自雇税(Self-EmploymentTax),这其实就是W2上社会保障和医疗保险税(SocialSecurity and Medicare tax)的一个变种(具体可见我们往期文章“W2与1099的区别”)。

但如果您没有提供上面提到的这些服务项目,那么您的收入就可以算作是出租收入,报在ScheduleE上。这一部分收入就不会被征收自雇税了,而是算作投资收入出现在您的税表上。

除了要交自雇税这个区别外,两张税表还有一个大的区别在于对待亏损的态度上。如果您对这个话题感兴趣的话,请关注我们下期的文章!

文章来自美国芦茵注册会计师

位于纽约华人聚居区法拉盛 、美国注册会计师, 现任美国注册会计师协会会员, 纽约州注册会计师协会会员。芦茵会计师事务所面向全美50州, 中国大陆, 港台为个人,公司和跨国企业提供一系列会计税务服务。
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