fbpx

1031税务递延科普 | 这种情况可以缓缴资本利得税!

031税务递延科普

美国购房指南: 

美国购房操作流程美国选房技巧

美国买房资金准备美国房贷申请

美国房屋管理美国房产税费

 什么是1031税务递延?

《1031税务递延》,也称为类似交换法,以美国国家税法第1031节的规定命名。1031递延税法规定了物业投资者可享受的税收延期交易处理。在物业买卖交易中,1031税务递延交换(1031 Exchange)是国税局允许纳税人合法避税的一种税务策略,它允许投资人将卖出物业的收益用于新的同种类物业置买中,从而可以推迟支付资本利得税到新物业出售之时。

点击搜索纽约房源

理解1031税务递延交换,首先要弄清两个概念:

1031税务递延交换”通常只能用来延税而不是免税;1031税务递延交换只限于作为投资、贸易或是营业的产物,或是用来积极生产收入的物业,例如出租屋不能交换自住屋。

在交易开始前便需要申明1031递延交换,并且在卖出的物业交易关闭前(close escrow),和交换公司签订合同。若已经成交再去找交换公司,1031则不适用。

为回馈优投房广大用户,现凭折扣码UtofunTrip可享受优惠机票和游轮!

031税务递延科普

 1031税务递延有什么好处?

我们从一个具体的例子来看。假使某投资者通过卖出某物业取得了$400,000的资本收益,其中此投资者在此项交易中的税负为大约$140,000。此投资者若同时投资新的物业,仅有$260,000的权益净额。假设需要25%的首付以及75%的贷款价值比,那么投资人只能购买价值$1,040,000的新物业。

还是同样的投资人,如果他选择递延置换,使用跟之前一种情况同样的首付和贷款比例,则其能选择将全部$400,000收益用来购买价值高$1,600,000的新物业中。

在上面这个例子中,购房者无需出售一项投资房产,并支付资本收益税,再用余下的净收益去购买其他房产,而是使用总的销售收入去投资新的房产,当下无需缴纳资本收益税。当然,并不意味着不缴税,只是将资本收益税递延到新房产售出之时。

我们可以看出,1031能让投资人递延资本收益税的缴纳,因此促进投资组合增长,从而提升整个投资收益。

031税务递延科普

图片来源:Irina Murza/Unsplash

 1031税务递延的条件是什么?

  • 新旧物业必须都被持有且用于贸易业务或投资。用于个人用途的财产,如主要住宅、第二家庭和度假屋,不符合类似的交换处理。
  • 这两个财产的属性必须足够相似,才能符合“同类财产”的要求。
  • 不动产和个人财产都可以作为交换财产。但是,在个人财产交换中,有关同类财产资格的规则比有关不动产的规则更具限制性。例如汽车和卡车不属于同类财产,尽管它们都是车。
  • 某些类型的财产被明确排除在第1031节的处理之外,比如:库存或交易中的股票、债券、票据和其他证券或债务、合伙权益和信任证书等。

 什么叫同类物业?

那么什么叫同类物业(Like-Kind)? “同类”的定义十分宽泛,只要是赚取租金计入利息的物业即可。因此出租公寓可以换工厂仓库,也可以换办公写字楼,前提是参与交换的房产必须在美国。置换的只能是同价或更高价值的物业,并且净值应全部投入到新买的物业中,否则未投入部分仍需要支付资本增值税。

在1031条例中,需要抓住两个时间点。第一个是“确认期”(Identification Period),意为需在旧物业交易完成开始的45天内确认新的用于置换的物业;第二个是“交换期”(Exchange Period)即在老物业出售后的180天内完成新物业的交易。这两个日期需要卡紧,错失了时间则会导致递延优惠无法申请。若是在年终做1031交换,此时从老物业交易结束到第二年报税截止日期4月15之间没有180天,这个时候则可以向税务局申请延期报税。

专栏作家-余慧:曾任机械工程系副教授,后成为房地产置业经纪人。现在是Park Avenue International Partners Inc旗下的专业房产经纪人。主要服务范围是曼哈顿地区的房产投资和托管。

更多北美优质房源,欢迎访问优投房utofun.com

utofun--ending-pic

原创文章,作者:优投房,如若转载,请注明出处:https://utofun.com/blog/%e7%a8%8e%e5%8a%a1%e6%b3%95%e5%be%8b/1031%e7%a8%8e%e5%8a%a1%e9%80%92%e5%bb%b6%e7%a7%91%e6%99%ae-%e8%bf%99%e7%a7%8d%e6%83%85%e5%86%b5%e5%8f%af%e4%bb%a5%e7%bc%93%e7%bc%b4%e8%b5%84%e6%9c%ac%e5%88%a9%e5%be%97%e7%a8%8e/

联系我们

+1 (917) 593-9580

邮件:utofun@utofun.com

Scroll Up