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驱赶暂停令无限延期,疫情期间房东拿房客没办法?

驱赶暂停令无限延期,疫情期间房东拿房客没办法?

摘要

  • 疫情之下房东如何与租客交涉
  • 商业房东考虑根据个人担保起诉
  • 没租约的租客考虑使用逐出租地之诉。

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全美新冠疫情持续发烧,纽约虽然疫情趋缓,但难保在逐渐开放之下不会像其他州疫情重新反扑,尤其现在时序进入秋冬、新冠疫情可能与流感一同肆虐带来更严重的影响。

在这种时候,房东们眼看驱赶似乎遥遥无期,又该如何处理难缠又欠租的租客呢?以下我们盘点几个目前的法律规范以及法庭情况:

  • 商业租客:根据州长库莫最新在9/21/20发布的最新命令,商业租客的欠租驱赶继续暂停到10/20/20;
  • 住宅的Holdover(租期终止)驱赶诉讼可以正常进行,至于欠租类型诉讼可以受审,但是如因疫情因素经济受到影响,则房东在「租客避风港法案 ( Tenant Safe Harbor Act )」之下只可以拿到金钱赔偿判决 (Money Judgment)、不能以欠租为理由驱赶,欠租驱赶暂停到1/1/2021;
  • 纽约州上州、长岛等各法院陆续开始有限度的开庭,除了纽约市以外;长岛Nassau County法院目前收受疫情后的新案子,但最早都是10月底/11月才能开庭并且可能被行政延庭;纽约市法院目前也开始收新案件,但没有给出具体庭期;
  • 3/17/2020疫情前的案子如果有双方律师代表,有可能可以由法院开协调会议后继续进行,但必须双方都愿意出庭才可以;
  • 目前驱赶令、缺席判决等仍然是全面暂停的状态,房屋法庭没有实体开庭但有线上法官主持的和解会议,非法驱赶等紧急案件继续审理。

在种种法院暂停部分驱赶功能的情况下,房东们该如何是好呢?

 一、该发的通知还是应该赶快发出

虽然许多法庭功能暂停,但是对于没有租约/租约到期的房东来说,还是可以终止租约、开启Holdover类型的租约终止驱赶程序;此外,很多情况下,在疫情期间欠租的租客并不是所谓的「老赖」专业租霸,因此只要收到律师的正式租约终止信,往往就会安排搬家。

根据我们律师楼的内部资料,疫情之后 (也就是3/17以后开始的案子) 的驱赶案件中,有将近六成都是我们发出正式的租约终止通知以后、不待房东上庭房客就自行搬出了!毕竟,谁也不愿意没事被告上法庭、留下驱赶纪录呀! (顺道一提,调查租客的驱赶纪录虽然在纽约州被禁止,但其他州还是有可能被查到的)

 二、商业房东考虑根据个人担保起诉

商业租客的驱赶虽然(无限)暂停中,但是在商业租约面的重要武器:个人担保,保护的时限已经快要到期。之前虽然政府规定特定受影响的商家3/17/2020~3/31/2021之间租金义务不能追究个人担保,但如果是疫情之前欠下的租金还是可以提告。房东既然不能驱赶,也许可以考虑针对疫情前的欠款起诉签了个人担保的租客。

 三、商业房东考虑Self-Help手段依法换锁

另一个很少人考虑的途径就是商业房东在普通法之下的自行救济权(Common Law Right of Self-Help)自行换锁拿回房子。

在近代的简易驱赶程序(summary proceeding )成为普遍使用的驱赶方式之前,古老的普通法一直都提供房东们在租客违反租约时、透过给出特定通知之后自行换锁的权力。虽然这种自行救济权(Right of Self-Help)在住宅类型的租客方面基本已经被废除,但商业租客却还是可以应用,因此房东在适当的情况下、如果租客不是因为COVID欠租而是有其他违反租约原因,也能考虑这条道路。

驱赶暂停令无限延期,疫情期间房东拿房客没办法?
图片来源:Sieuwert Otterloo on Unsplash

要使用Right of Self-Help自行换锁有三大基本要求:

  • 租约中必须有相应的明确条文;
  • 房东必须按照租约规定给出提前通知并给予租客合理时间去改正违规事由,而在目前行政命令下不应该以欠租为违规理由驱赶;
  • 自行救济换锁的过程中必须非暴力、和平进行。

然而在实际进行过程中,有许多需要审慎处理之处,因此建议房东们务必审慎为之,否则可能成为非法驱逐吃上官司甚至牢饭。

 四、没租约的租客考虑使用Ejection Action(逐出租地之诉)

在古老的普通法体系下,还有另一个鲜为人知的驱赶类型,也就是Ejectment Action (逐出租地之诉)。与现代普遍使用的简易驱赶程序(Summary Proceeding)不同,这种诉讼并没有办法在房屋法庭(Housing Court)提出,必须要在纽约高等法院(New York Supreme Court)才能提起。

在简易驱赶程序(Summary Proceeding)出现在法典之前只有这种诉讼方式,然而因为这种驱逐方式耗时费日,当年纽约州立法者才立下「地产诉讼程序法第七章(RPAPL Article 7)」的简易驱赶程序。

时至今日,在2019租客保护法之后以及许多法院实际案件管理的因素之下,简易驱赶程序(Summary Proceeding)早已不再简单、甚至动辄大半年,也因此在这种时候逐出租地之诉ㄧ又重新成为房东们的目光焦点。这种Ejectment Action (逐出租地之诉)的提出有几个要件:

  • 起诉方必须是房产的拥有人 (也就是二房东没办法起诉);
  • 起诉方有权利使用、占用这个房产 (如果有租约就不能提起了);
  • 被诉方(房客)正在占用该房产。

这种Ejectment Action (逐出租地之诉)并不在州长的驱赶暂停令范围(因为行政命令只针对Proceeding而非Action),而且高等法院已经开始审案,因而有许多优势。然而,由于必须在高等法院(Supreme Court)进行,高等法院的程序繁琐复杂、别说是一般普罗大众了,即使是律师、若不是经常在这个法院进行诉讼的专业诉讼律师都难以招架;此外,聘请专门的诉讼律师也往往意味着高额的诉讼费用,往往几千美金起跳甚至动辄上万。此外,这种诉讼也不适用于有租约的租客类型。

因此,房东可以考虑根据自己情况、咨询律师后选择这种诉讼程序。

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