美国购房指南-421A减税政策-教你省很多

摘要

-楼盘减税年限大都为10年，也有15年，20年甚至25年的减税优惠

-减税金额 = (Assessed Value – Base YearAssessed Value)* 减税比例

-东31街30号是享有10年减税优惠政策且无可负担性住房的精装公寓

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熟悉纽约、计划或者已经在纽约买房的人一定都听说过421A减税政策，关于它的热议也从来没有断过。本期优投房美国购房指南系列之“纽约特别篇”为您详细解答：什么是421A减税政策？纽约还有减税楼盘吗？

案例分析中：「东31街30号」项目

一居室：10年一共预计可以节省将近4.6万美元(预估值)

兩居室：10年大致能节省9万多美元 (预估值)。

421A减税政策是什么？

421A减税政策：在购买纽约市内某些特定楼盘时，购房者享有不同程度和年限的地产税减免优惠。（在美国拥有房地产的业主一般每个月需要付给政府房地产税，因为有减税的楼盘会将每个月的支出降低许多，对投资者是非常有吸引力的。）

纽约市的421A减税政策要追溯到1971年，当时的纽约市房屋市场出现了下滑，大批居民开始搬到郊区。纽约市政府为了鼓励开发商动工兴建楼宇，规定只要是在税率特区内的未利用或未开发空地上破土动工、兴建公寓楼（部分大楼提供可负担房屋），就有10年-25年不等以及不同比率的减税优惠。

税率特区在哪里？

从80 年代至今，政府对税率特区的范围不断扩大，现今的税率特区：所有曼哈顿、布鲁克林的Greenpoint 和 Williamsburg, 布朗克斯的部分区域，皇后区的长岛市、Astoria、Woodside、JacksonHeights和史丹顿到的部分区域等地区都逐渐被划分到税率特区。

减税时效有多长？

大多数楼盘的减税年限时10年，不过也会有15、20甚至25年的减税优惠在一些政府鼓励的区，比如住宅楼不多或是地域偏远一些的地区。还有，项目中可负担房屋的比例越高也会提高开发商申请到更长年限的减税优惠。

减税政策的时效性取决于房产本身，而不是房产持有者。比如，您在购买了有10年减税优惠的新公寓，7年后出售；那么这套公寓的下一任拥有者只能享有剩余3年的减税优惠。

具体怎么减税？

减税金额 = (Assessed Value – Base YearAssessed Value)* 减税比例。

（数据来源：纽约市财政局）

例如，10年减税政策，前两年的税率保持不变，之后每两年递增20%直至与正常税率相等。

如果房价越高，那么差距越大，节省更多的房产税。如果以售价385万美元的2室2.5卫进行估算，在421A的减税优惠下，原先1千5百多的地产税，第一年开始的税务减免下，每个月地税只要$394，10年大致能节省9万多美元 (预估值)。

减税同时，有哪些值得注意？

1. 清楚了解减税优惠的有效年限，在哪些情况有可能时效或者政策变化；
2. 享受减税优惠的同时，是否需要其他更高的费用；从长期来看，权衡其减税政策是否确定降低成本；
3. 准备好足够预算，平衡未来将增长的地产税和每月房贷月供等其他维护费用；
4. 如果有计划转手出售房产，要把握好售房时间点，让减税优惠仍然可以吸引买家。

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