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美国买房后有哪些税务问题? 日常如何省税?

美国买房后有哪些税务问题? 日常如何省税?

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外国人在美置业了解相关税务规定非常重要。下面我们一起来了解外国人在美国买房会涉及到哪些税务?另外,在平常生活中又能如何省税呢?

美国买房涉及哪些税务问题?

◆ 房产税美国房产税每年都需要缴纳,税率是由各州及地方县议会根据当地的财政需要各自制定的,因此各地的房地产税率会由于所在地不同而各不相同,基本都保持在1%-3%不等,也有部分地区超出这个税率范围。

◆ 房产出租收入的所得税

外国人在美国当房东,获得的租金收入属于美国境内的收入,必须在美国缴纳所得税。如果只是单纯出租,即租户在支付房租外,另外自行支付房地产税、维修费用和保险费,这种被动租赁收入采用统一30%税率,而且税务部门需要提前扣除。

另一方面,如果外籍人士参与了日常管理、运营和维护出租房屋,租赁收入可以依照普通累进税率进行纳税,这时抵押贷款利率、房产税、维护费用、修理费用和折旧等费用都可以做为支出来计算所得税。外籍投资者可以选择将被动出租收入作为在美国的贸易或业务,从而按照累进税率纳税。

◆ 房产出售的利得税

当房产出售时,出售价格与出售成本之间(包括增值成本:如装修,维修成本等)的差额即是资本利得,投资者根据房产持有时间的长短按照资本所得收益纳税。如果是短期持有,即持有房产不到一年,则资本利得按照个人所得税的税率纳税(10%-39.6%)。如果是长期持有,即一年以上,则资本利得税为0至20%(大部分按15%)。

对于外籍买家,房屋出租收益和出售收益都是预缴税,如果真正的税款比预缴金额低,您可以在报税时将多付的税金取回,如果真正的税款高于预缴税,在报税的时候您也有责任将剩余部分补齐。

◆ 房产赠与税和遗产税

当房产拥有人将美国的房产赠与他人时,会产生赠与税的问题。赠与人需要缴纳赠与税,具体税款视房产价值而定。根据美国联邦税法的规定(请注意由于不同州的关于赠与税和遗产税的要求不同,我们这里仅讨论联邦税法),赠与税的免税额分为年度免税额和终生免税额,年度免税额是按照每个受赠人计算的。

拥有美国公民身份的夫妻之间的财产赠与无限免税。如果受赠的配偶不是美国公民,2018年度的免税额则为152,000美金 。当赠与方为外籍人士,而受赠方为美国公民或税务居民,受赠金额在一年内合计超过100,000美金时,受赠人虽无需纳税,但需要向美国国税局报告此项赠与。

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美国买房后有哪些税务问题? 日常如何省税?

特别注意的是,赠与税和遗产税上定义的“税务居民”比所得税上定义的“税务居民”更加严格,除了要求纳税人有永久居住权以外,还要有长期居住美国的意向,美国国税局对长期居住意向的判定比较主观,主要考虑因素包括留美时间、家庭及朋友居住地及商业活动所在地等,仅仅持有绿卡不能自动符合赠与税和遗产税上定义的“税务居民”要求。

日常生活中如何节税?

在美国生活可以抵税节税的事项有很多,纽约市居民需要缴纳联邦所得税,州所得税及市所得税。在具体操作时需要保留原始文件和会计师充分沟通后,在年度个人所得税单中体现税收优惠政策。具体可以从以下一些方面考虑:

◆  房产车辆 

  • 房贷保险。在美国,如果购屋者支付的头期款较低,银行通常会要求加保房贷保险来防止违约。
  • 房贷利息与点数。除了地产税可以抵税,透过列项扣除方式可将房贷利息与点数当作扣除额项目,最高扣除额为$1,000,000。
  • 卖房。如果持有 5 年且居住在内 2 年以上的房子卖掉且获利,个人则有$250,000的扣除额。
  • 车辆相关法定费用。各州规定各有所异,例如在加州,牌照税(vehicle license fee)是可以在列项扣除中扣抵.。

◆ 生活

  • 现金捐款与非现金捐赠。只要是符合 IRS 规定的现金捐赠皆可用来减免,至于那些非现金的捐赠,你可以用市价去做列项扣除。
  • 进行慈善行为的相关支出 。例如为评估慈善捐赠或伤害损失而付出的费用,或是为慈善事业而付出的汽车、汽油、制服、停车费等费用等。
  • 兴趣支出。因兴趣而发生的费用也可用来折抵。
  • 博弈损失 。赌博收入是必须课税的,赌博收入包括(但不仅限于)乐透券、彩券、赛马、和赌场。
  • 事故、灾难与偷窃损失。任何不在保险理赔范围内的住家损失皆可扣抵。
  • 健康储蓄帐户扣除额。HSA 健康储蓄帐户(Health Saving Account,HSA)是一种可节税的帐户,存入帐户的钱免税,从帐户里提领出来支付医疗费用的钱也免税。
  • 医疗与牙医费用。你可以列举扣抵自己、配偶、抚养人的尚未被保险公司补偿报销的医疗费用。
  • 医疗目的的房屋翻修。如果你是因为医疗目的而翻修房屋,例如增加轮椅友善的出入口、上下楼梯器械等。
  • 因工作搬家费用。如果你因工作而举家搬迁,且其搬迁距离符合 IRS 规定,则相关的搬家费用也可用来折抵。

 事业 

  • 州税的扣减 
  • 报税手续费。报税时所发生的相关费用,如会计师费等,则可以在列项扣除中的“杂项”做扣抵。
  • 善用遗产税与赠与税免税额 
  • 与赋税相关的法律费用 
  • 保险箱租赁费用。若因为要保管跟赋税投资相关的文件所产生的保险箱租赁费用,是可做折抵的。
  • 低收入家庭退税优惠。劳动所得税扣抵制(Earned Income Tax Credit,EITC),是美国的扶贫计划,旨在奖励中低收入劳工,特别是拥有子女的劳工家庭。
  • 低收入抚养子女扣除额。对于不须缴所得税的低收入户,抚养子女的费用还可获得退税,年所得收入在$3,000以上者 可申请退税 15%,至高$3,000。
  • 赡养费。如果因为离婚或分居而需支付赡养费,只要符合某些规定,则赡养费也可做扣抵。
  • 自雇人士的健康保险费(Self-employed health insurance deduction)。若该年有盈利,则自雇人士的健康保险保费可做扣抵。
  • 终身学习扣抵。即使已有学位,IRS 仍提供有每年最高$2,000 美元的终生学习扣抵额,只要纳税年度有进修,学分费、活动费、书籍费、用品和设备费等都可抵税。
  • 学贷利息。符合 IRS 规定的学贷利息,2017 年的学贷利息扣抵上限为$2,500,此扣抵上限会逐年递减。
  • AOTC。教育费抵免2009 年起,美国联邦政府提供更大方的抵税方案,即美国机会抵税额简称 AOTC,针对前四年的高等教育,每年最高可抵$2,500。
  • 教师开支。K12 中小学教师有时需要掏腰包买教材用于教学或其他相关支出,可享有个人$250 减税。
  • 找工作的相关开销。如果你是采用列项扣除,则你在找工作时所发生的相关费用皆可列入扣除,例如交通费工作中介费等与找工作相关的费用。
  • 军旅费用 
  • 家庭办公室 
  • 商务用车。如果你把自己的车作为公务使用,则可以扣抵部分开支。
  • 商务旅行费用,若因工出差发生费用,且未获得报销,则也许可以用来扣抵,包含交通费、行李费、食宿费、电话费等。
  • 商务相关开支。部分未报销的商务相关支出如交通费、宾客招待费、赠礼支出等,也可列项扣除。
  • 工作制服。若雇主要求你每天穿着非属于日常合宜服装的制服,则这类工作制服也可进行扣抵。
  • 陪审团收入。如果你将陪审团收入交给雇主,则你的陪审团收入可用来抵税。
  • 取得利息与股利所发生的费用。任何为了取得投资利息与股利而须支付给银行、信托、经纪人的费用。
  • 投资相关开支,为了管理投资所产生的相关费用,包含顾问费、软体费、保险箱租金、为获取投资建议而订阅杂志和新闻通讯的费用、往返投资顾问的交通费等。
  • 资本利得损失。投资有赚有赔,若手上有赔钱的投资,则个人最高可申报$1,500的资本利得损失扣抵。
  • 善用退休金计划扣除额(401K;IRA) 
  • 传统退休金帐户(IRA)投资损失
  • 提早领款罚金
  • 坏帐(Bad Debt Deduction)
  • 住宅能源税收抵免

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