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紐約新租房法通過90天, “紐約客”如何反應?

紐約新租房法通過90天, "紐約客"如何反應?

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2019年6月14日,在房東的強烈抵制和租客的歡呼聲中,紐約州州長庫默簽署了《2019年住房租金穩定和租戶保護法案》(Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019),自此法案正式生效。這個被稱為史上極為罕見的強大的經濟適用房和租戶保護法,不僅大大提高了對紐約100萬個租金穩定公寓的房租管控,還全方位強力保障紐約州租客的利益。90天過去了,新租房法案在紐約推行地如何呢?優投房帶大家一起來看。

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細節模稜兩可難以執行

在紐約新租房法生效之前,房東和經紀人可以向准租戶收取大筆費用用於申請處理和信用檢查。新租房法則只允許用於信用和背景檢查的費用,且不能超過20美元。如果准租客自行提供了信用或背景調查報告,這筆最高為20美元的費用也將被免除。

但是法律留下了一些疑問。例如,它沒有解釋如果一個家庭中住着一個以上的成年人,房東應該怎麼做?每位租客或每戶最多20美元?目前尚不清楚。法律也未提及房東對房客濫收費用後將面臨的後果和懲罰。

相關部門效率低下

紐約住房和社區重建部(DHCR)負責紐約州可負擔房屋和保障性住房的監督、維護和開發,開展的活動包括對可負擔房屋的租賃監督和管理、保護受租金管制的租戶權益、以及住房開發和社區保護計劃的管理以資助經濟適用房的建設和裝修。

然而統計數據表明,DHCR的租金管理辦公室平均需要24個月才能開始審閱與可負擔住房相關的投訴案件。此後,可能還要花6到9個月的時間來處理此案,一些租戶要等待長達三年的時間才能等待回應,而到那時,許多人已經放棄了投訴,而房客一旦搬離所投訴的房東的房屋,案件將自動被撤銷。對房東多收費的案件來說,不論房客多繳了多少房租,案件一旦撤回,租戶均無法獲得補償。

除了效率低下以外,DHCR受理的案件也表現出很大的不一致性,很多時候相同的案件不僅有不同的審理速度,還會有不同的結果。房客住房權協會的發起人亞倫·卡爾(Aaron Carr)將DHCR的審理程序描述為“任意且不可預測的”:

“你可以有兩個完全相同的投訴。一個幾個月就得到了解決,另一個則持續了十年,就像下賭注一樣。”卡爾說:

“案件的審理應該是有理有據的。房東可以證明所收取的租金合理嗎?他們是否使用正確的計算房租增長的公式並註冊了正確的租金? DHCR已經存在了幾十年,但是,他們的舉止仍然像是他們上任的第一天。”

紐約新租房法通過90天, "紐約客"如何反應?

圖片來源:Mike Petrucci/Unsplash

DHCR還會更糟?

優投房認為DHCR對投訴的反應時間較慢(雖然該機構發言人表示,它一直在努力改善)與資金短缺和政策重心有關。一系列的原因使得紐約客對該機構怨聲載道,其中包括:房東要麼沒有提交文件,要麼提交了虛假文件;技術極度落後,該機構現在仍在處理紙質記錄;以及長期的人員短缺。

DHCR目前在其超額收費處僅有25名房租審查員。而在4月到9月之間,該機構就收到了559筆超額收費投訴。

紐約州參議員克魯格說:“我想我並不誇張,在2019年,這是紐約州唯一一家沒有運行計算機系統的政府機構。每次租戶需要任何東西時,都需要尋找實際的紙質記錄。”

然而,新的租金法還為已經不堪重負的DHCR規定了更多新職責,包括加強監督和審計。該法律還要求對租金穩定體系的趨勢進行年度報告。優投房認為,如果相關部門不對DHCR增加撥款和人力,現有效率低下的狀況只會變得更糟。

所以,雖然紐約新租房法在法律上給予了租客強有力的支持,如果相關執行部門不能有效保障這些法律和政策的實施,新租房法將很難維持通過時的初衷。

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