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纽约新租房法通过90天, “纽约客”如何反应?

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2019年6月14日,在房东的强烈抵制和租客的欢呼声中,纽约州州长库默签署了《2019年住房租金稳定和租户保护法案》(Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019),自此法案正式生效。这个被称为史上极为罕见的强大的经济适用房和租户保护法,不仅大大提高了对纽约100万个租金稳定公寓的房租管控,还全方位强力保障纽约州租客的利益。90天过去了,新租房法案在纽约推行地如何呢?优投房带大家一起来看。

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细节模棱两可难以执行

在纽约新租房法生效之前,房东和经纪人可以向准租户收取大笔费用用于申请处理和信用检查。新租房法则只允许用于信用和背景检查的费用,且不能超过20美元。如果准租客自行提供了信用或背景调查报告,这笔最高为20美元的费用也将被免除。

但是法律留下了一些疑问。例如,它没有解释如果一个家庭中住着一个以上的成年人,房东应该怎么做?每位租客或每户最多20美元?目前尚不清楚。法律也未提及房东对房客滥收费用后将面临的后果和惩罚。

相关部门效率低下

纽约住房和社区重建部(DHCR)负责纽约州可负担房屋和保障性住房的监督、维护和开发,开展的活动包括对可负担房屋的租赁监督和管理、保护受租金管制的租户权益、以及住房开发和社区保护计划的管理以资助经济适用房的建设和装修。

然而统计数据表明,DHCR的租金管理办公室平均需要24个月才能开始审阅与可负担住房相关的投诉案件。此后,可能还要花6到9个月的时间来处理此案,一些租户要等待长达三年的时间才能等待回应,而到那时,许多人已经放弃了投诉,而房客一旦搬离所投诉的房东的房屋,案件将自动被撤销。对房东多收费的案件来说,不论房客多缴了多少房租,案件一旦撤回,租户均无法获得补偿。

除了效率低下以外,DHCR受理的案件也表现出很大的不一致性,很多时候相同的案件不仅有不同的审理速度,还会有不同的结果。房客住房权协会的发起人亚伦·卡尔(Aaron Carr)将DHCR的审理程序描述为“任意且不可预测的”:

“你可以有两个完全相同的投诉。一个几个月就得到了解决,另一个则持续了十年,就像下赌注一样。”卡尔说:

“案件的审理应该是有理有据的。房东可以证明所收取的租金合理吗?他们是否使用正确的计算房租增长的公式并注册了正确的租金? DHCR已经存在了几十年,但是,他们的举止仍然像是他们上任的第一天。”

纽约新租房法通过90天, "纽约客"如何反应?

图片来源:Mike Petrucci/Unsplash

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DHCR还会更糟?

优投房认为DHCR对投诉的反应时间较慢(虽然该机构发言人表示,它一直在努力改善)与资金短缺和政策重心有关。一系列的原因使得纽约客对该机构怨声载道,其中包括:房东要么没有提交文件,要么提交了虚假文件;技术极度落后,该机构现在仍在处理纸质记录;以及长期的人员短缺。

DHCR目前在其超额收费处仅有25名房租审查员。而在4月到9月之间,该机构就收到了559笔超额收费投诉。

纽约州参议员克鲁格说:“我想我并不夸张,在2019年,这是纽约州唯一一家没有运行计算机系统的政府机构。每次租户需要任何东西时,都需要寻找实际的纸质记录。”

然而,新的租金法还为已经不堪重负的DHCR规定了更多新职责,包括加强监督和审计。该法律还要求对租金稳定体系的趋势进行年度报告。优投房认为,如果相关部门不对DHCR增加拨款和人力,现有效率低下的状况只会变得更糟。

所以,虽然纽约新租房法在法律上给予了租客强有力的支持,如果相关执行部门不能有效保障这些法律和政策的实施,新租房法将很难维持通过时的初衷。

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