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租客法重新袭来,非议众多又被紧急暂时叫停?

租客法重新袭来,非议众多又被紧急暂时叫停?

摘要:

◆去年年中纽约通过史上最强租客保护法至今让人心有余悸,房东们为此疲于奔命。
◆纽约州务院(Department of State)今年又补上一脚,让经纪人们叫苦连天……
◆然而租客法又于10日被紧急暂时叫停,未来是否会继续施行仍是一个未知数。

◆ 纽约租客保护法卷土重来,竟然让租客不给中介费了?

租客保护法跟州务院有什么关系呢?

纽约州务院掌管很多事务,其中一个主要事务就是管理持有执照的专业人士,包含这些执照的核发、管理、惩处、吊销等等。

在去年的租客保护法 (HousingSecurity and Tenant Protection Act of 2019)中针对租房多了许多前所未有的惊人规范,如果一旦违法不但屋主可能受罚、介绍租客的经纪人也可能连带受到州务院的惩处!

州务院在新法通过之后,陆续发布了一些他们自己的解释规则,来讨论他们的管辖范围(有牌照的地产经纪人)部分州务院对法规的解读。今年州务院为了要“澄清”一些法规不清楚的灰色地带而发布的新的指南,但这指南一发布又让房东和经纪人们的下巴掉到地板了…. 以下是指南的重点摘要:

1.申请费$20上限不适用于Coop或者Condo公寓

虽然州务院不是立法机构也不能向法院一样解释法律,但州务院表示,如果经纪人是收取Coop或者Condo公寓管委会所规定的申请费用,而不是屋主方要求的申请费用的话,超过$20也不惩罚。不过,州务院也表示他们只是不惩罚经纪人而已,对于Coop 或者Condo 公寓管委会收取高额申请费的合法性可是”不予置评”的。
2.房东的经纪人不能向租客收取中介费

过往房东往往把中介费转嫁租客,但州务院表示中介费也算在申请费的一环,所不过有趣的地方在于,州务院明确表示租客还是可以付费给他自己的中介,那么如果同时代表房东和房客的Dual Agent呢? 虽然州务院没有明文,不过从解释的意思来说,如果是租客愿意付并且中介确实有代表租客利益去谈判而不是单纯从房东立场,那么应该是可以的。

此外,如果房客的中介自己愿意和房东的中介分中介费,那么应该也是可以的。

租客法重新袭来,非议众多又被紧急暂时叫停?
图片来源:Alvan Nee on Unsplash

3.宠物押金?万万不行

虽然租客法里面规定“押金最多一个月”,但并没有针对常见的“宠物押金”(pet deposit)明确规范,但州务院一出手就知有没有,现在明确告诉经纪人们不能收宠物押金或者搬入费用(move in fee)都是违法的。

4.多收的押金要退吗?

7/14/2019生效的新法规定最多一个月押金,那么之前收的怎么办呢?是否该退?这个问题可是盘踞在多少房东心底。州务院表示,7/14/2019以前签的租约不需要退押金。同理,新法规定迟交费最多5%或者$50(低者为准),如果是7/14/2019以前签的租约也不适用。

5.收钱要办事,收了申请费就要给信用报告

如果租客自己给了信用报告,那么就不能再收$20申请费来做背景调查了。但是,经纪人若合理怀疑报告作假,就还是可以收$20调查费自己做调查或者指定租客到特定公司做调查报告,只是收了租客的钱就必须给租客一份报告。

6.推荐名单人大有学问

纽约租房大不易,很多房东或者经纪人都学聪明,懂得要求一份references,从前房东口中探听虚实。不过,州务院表示不能询问关于房客过去的驱赶纪录,否则可能违法!

可以想见大部分房东会开始勤劳地自己出租,或者把提高的中介费成本转嫁到租金里面变相涨租,这对租客也许未必是好事….

其中影响最大、有苦说不出的大概就是租金管制房的房东了,因为涨租涨不得呀! (这里也可以大胆预测,也许未来将会是租客方中介的天下也未可知)

租客法重新袭来,非议众多又被紧急暂时叫停?
图片来源:Jesse Roberts on Unsplash
州务院的这些“澄清”不知道有没有起到什么澄清的作用,不过掀起地产经纪界还有房东界滔天巨浪的作用倒是有了……

不过这里也稍微提醒一下大家,州务院虽然是政府机构,但跟法院不是同一家,也就是说未来法院还是有可能推翻州务院的解读的!

◆ 就在10号,纽约租客保护法又被紧急暂时叫停

2月4日发布的指南遭到租赁经纪人强烈反对,他们表示自己的生计受到威胁,因此该行业在2月10日早上提交了请愿书。

在这份由纽约房地产委员会、纽约房地产经纪人协会和十二家纽约经纪公司提交的请愿书中,律师们声称该指南对房屋租赁行业造成了“破坏和混乱”,同时该指南是对6月通过的纽约租房法的“非法、错误、任意”解释。

在这样的强大压力之下,一名纽约法官在2月10日下午下达了临时限制令,暂停了这一禁止租户支付的中介佣金的法令。由此可看,纽约新版租房法还将产生更长久的拉锯战,优投房与专业律师将会密切关注事态进展。

 

专栏作者-旅美律师蔡璧徽

毕业于美国极具声望的法学院之一纽约大学法学院,并拥有台湾清华大学科技法律硕士学位。为法路通律师楼合伙人,现任纽约台湾青商会秘书长兼理事,北美台湾青商会理事、台湾未来基金会法务长。


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