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外国人在美国置业后,会涉及哪些税务问题?

摘要

外国人在美国置业涉及到的税务科普:

房产税、

房产出租收入的所得税、

房产出售的利得税

房产赠与税和遗产税


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很多在美国置业的外国人因欠缺对美国税法的了解而遇到各种麻烦。美国是一个“万税国家”,所以,外国人在美置业前了解相关税务规定非常有必要。

在美国置业前事先做好税务规划,根据个人及家庭的财务情况、购房用途、及未来规划等,与律师、会计师进行有针对性的税务规划,不但可以有效减税,更有可能让在美投资获得更高的回报。下面我们一起来了解外国人在美国置业会涉及到哪些税务?

房产税

很多买家对美国的房产税都已经有所了解,在美国房产税每年都需要缴纳,税率是由各州及地方县议会根据当地的财政需要各自制定的,因此各地的房地产税率会由于所在地不同而各不相同,基本都保持在1%-3%不等,也有部分地区超出这个税率范围。

*房产税以当地政府要求为准。

一般来讲,作为外籍人士以个人名义购房,如果仅仅自住并且不需要在美国报税则无法抵扣房产税,如果有租金收入并在美国报税,则可以在报税时申报缴纳的房产税,根据交税数额进行抵扣。以公司名义购房,如果有收入需要报税,则房产税可以作为公司成本在报税时抵扣。

房产出租收入的所得税

外国人在美国当房东,获得的租金收入属于美国境内的收入,必须在美国缴纳所得税。对于外籍人士来讲,对租赁所得进行课税的方式由房产拥有者参与租赁经营活动的程度而定。如果只是单纯出租,即租户在支付房租外,另外自行支付房地产税、维修费用和保险费,那么房产拥有者被视为被动参与经营,这种被动租赁收入采用统一30%税率,而且税务部门需要提前扣除。被动租赁收入的30%,是指租约上房东与租户约定的租金,房东不得扣除物业费、保险费、中介费、维修费等与房屋维护相关的支出费用。

另一方面,如果外籍人士参与了日常管理、运营和维护出租房屋,那么房产拥有者就属于积极参与经营,租赁收入可以依照普通累进税率进行纳税,这时抵押贷款利率、房产税、维护费用、修理费用和折旧等费用都可以做为支出来计算所得税。外籍投资者可以选择将被动出租收入做为在美国的贸易或业务,从而按照累进税率纳税。

在美有出租收入的外国房东,需要在每年6月15日之前应填写税务申报表格,申报给美国税务局。如果来不及准备报税材料,可以申请延期到当年10月15日。但必须要在6月15日报税截止日或之前及时递交延期申请。在递交税表时需要同时递交纳税人识别号申请表,即ITIN (Individual Taxpayer Identification Number ITIN),这是美国国税局针对非美国税务居民,但有报税义务的人士而专门设立的识别号码。没有ITIN,就无法向美国税务局报税。

房产出售的利得税

当房产出售时,出售价格与出售成本之间(包括增值成本:如装修,维修成本等)的差额即是资本利得,投资者根据房产持有时间的长短按照资本所得收益纳税。如果是短期持有,即持有房产不到一年,则资本利得按照个人所得税的税率纳税(10%-39.6%)。如果是长期持有,即一年以上,则资本利得税为0至20%(大部分按15%)。

这里需要指出的是,外籍人士在出售美国房产时,买方将按照法律规定代扣成交额的15%做为预扣税。买方代理律师必须在房产成交后的20天内将预扣税上交美国国税局,做为非税务居民的卖方(外籍人士)将会收到售房余款以及8288A 表做为今后的报税凭证。15%的预扣税并不是卖方应该缴纳的所得税,卖方可以通过税务申报来申请退回多缴的预扣税。

对于外籍买家,房屋出租收益和出售收益都是预缴税,如果真正的税款比预缴金额低,您可以在报税时将多付的税金取回,如果真正的税款高于预缴税,在报税的时候您也有责任将剩余部分补齐。

房产赠与税和遗产税

当房产拥有人将美国的房产赠与他人时,会产生赠与税的问题。赠与人需要缴纳赠与税,具体税款视房产价值而定。根据美国联邦税法的规定(请注意由于不同州的关于赠与税和遗产税的要求不同,我们这里仅讨论联邦税法),赠与税的免税额部份分为年度免税额和终生免税额,年度免税额是按照每个受赠人计算的。2018年,个人对每个受赠人的免税额为15,000美元,如果是夫妇共同赠与同一人,免税额则为30,000美金。另外,超过年度免税额的部份可以享受赠与和遗产的终生免税额度,这个免税额是按照每个赠与人来计算的,2018年美国公民和居民的免税额为11,180,000美金,如果赠与人为了避免缴纳赠与税而采用终身免税额度,则遗产税可使用的终身免税额度会相应减少。但是,对于非美国税务居民(外籍人士)来说,终身免税额度仅有60,000美元。

拥有美国公民身份的夫妻之间的财产赠与无限免税。如果受赠的配偶不是美国公民,2018年度的免税额则为152,000美金 。当赠与方为外籍人士,而受赠方为美国公民或税务居民,受赠金额在一年内合计超过100,000美金时,受赠人虽无需纳税,但需要向美国国税局报告此项赠与。

如果房产拥有人将房产视为遗产的一部分进行转移,则需要缴纳遗产税。2018年,美国税务居民的赠与和遗产统一终身免税额为11,180,000美金,在此范围内的遗产无需缴纳遗产税,但是对于非美国税务居民,赠与税和遗产税的免税额仅有60,000美金 ,超过的部分需要缴纳遗产税。特别注意的是,赠与税和遗产税上定义的“税务居民”比所得税上定义的“税务居民”更加严格,除了要求纳税人有永久居住权以外,还要有长期居住美国的意向,美国国税局对长期居住意向的判定比较主观,主要考虑因素包括留美时间、家庭及朋友居住地及商业活动所在地等,仅仅持有绿卡不能自动符合赠与税和遗产税上定义的“税务居民”要求。

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专栏:LegalTara

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